超低金利状態が長く続き、マイナス金利の導入により金利は史上最安値になっています。
この金利水準では固定金利にしておいたほうがいいのか、より金利の安い変動金利を選択すべきなのかどちらがよいのでしょうか？
不動産投資の場合、戦略にもよりますが、基本は変動金利か固定金利なら短期の5年以下を選択するほうが途中で売却するという選択肢を取りやすくなります。
この記事では、固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきか？についてご説明します。
基本は変動金利か短期の固定金利
現在は史上最低の金利水準になっています。今後金利が上昇していくリスクはありますが、基本的には変動金利か5年以内の短期固定金利がおすすめです。
なぜかというと、20年などの長期固定金利を組んだ場合、途中で売却する場合には、違約金がかかるケースがあるからです。
例えば、2億円の物件を取得するのに20年の固定金利を選択し、物件取得から5年目で売却したときに、1000万円程度の違約金がかかったという事例もあります。
違約金は取得時の金利と売却時の金利、さらには借入期間などによって決まるので、一概にいくらとは言えないのですが、途中売却の可能性がある場合、超長期の固定金利は売却の足かせとなります。
収益物件はマイホームなどと違って、未来永劫持ち続けるものではありません。もちろん無理に売る必要はありませんが、その時の状況によって、売却して利益確定したり、資産を組み替えたりと、トータルでの利益が最大化するように経営判断をしていく必要があります。
特に、個人で収益物件を取得するに当たっては、取得から5年超で長期譲渡になります。長期譲渡になれば譲渡益に対してかかってくる税率が約40％から約20％に一気に下がるため、売却を検討するケースが多いのが事実です。
なので収益物件の運用においては5年というのがひとつの区切りになるため、借入条件は変動もしくは5年以下の固定金利を選択するのが合理的といえるのです。
また、収益物件を売らざるを得ない事情が発生することもあります。本業の業績悪化や離婚、相続などによって急に売らなければならなくなったとい場合に、違約金がかからないほうが小回りがきくのです。
不動産投資の目的に応じて変動か固定かを選択する
金利が低いときには長期で固定金利のローンを組むというのは、資産運用の鉄則でもあります。
なので、将来的にまったく売却を考えていないというような場合であれば、長期の固定金利を選択するのもよいといえます。
また、地主さんのケースで多いのですが、先祖代々の土地に収益物件を建築し、将来的にも絶対に売却しないという場合もあります。
このようなケースでは、最低金利のときにできるだけ長期の固定金利を選択するということが合理的な判断となります。
現在の低金利状態を考えれば、これ以上金利が下がることはあまり考えにくく、下がったとしてもその幅は微々たるものだといえます。収益物件の運用の大きな変動要因である金利が固定されることで、より安定的な運用が可能になります。
あくまでも自身の収益物件の運用目的に応じた形の借入条件にすることが重要です。
まとめ
収益物件の運用において、途中売却の可能性がある場合は、超長期の固定金利での借り入れは売却時に違約金が発生する可能性があり、柔軟な売却の足かせとなりうる。
将来的な売却を全く考えていない場合は、今の低金利のうちに、できるだけ長期の固定金利で借り入れておくことで、低金利で固定できるので投資の安定性が増すことになる。
変動金利か固定金利かは、収益物件の運用目的に応じた形にしておくことがベストだといえる。
