収益物件の運用の9割は、初期設定によって決まるという事実をご存知でしょうか？
収益物件の運用の利益最大化をするためには、
- 入居者が入る適切な物件
- 利益の出る適切な価格
- 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
- キャッシュフローが回る適切な資金調達
という初期設定で収益物件を取得することが大変重要になってきます。
この記事では、収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実をご紹介します。
収益物件運用の成否は初期設定で決まる
冒頭でもお話しした通り、初期設定の最適化こそが収益物件運用の成否を分けると言っても過言ではありません。
なぜなら、これらの初期設定は、後々変更することができないからです。
経営努力ではどうにもならにことがあるということです。
後々変更できない初期設定の項目は、
- 適切な物件
- 適切な価格
- 適切な土地建物比率
- 適切な資金調達
の4点です。
- 別の収益物件を取得を取得すればよかった
- もう少し安く取得すればよかった
- 建物価格をもっと大きく取ればよかった
- もっと長期で借り入れをすればよかった
など、どれだけ後悔しても後の祭りです。
この初期設定を甘く見て収益物件の運用をスタートさせると、後から変更したくても変更できません。
逆に初期設定を適切に行って、それに見合う収益物件を取得しておけば、不動産投資は9割がたうまくいくと言っても言い過ぎではまったくありません。
もちろん、空室率が高くなっている現在においては管理運営面の要素も大切になってきてはいますが、この初期設定をどれだけ適切に行えるかということが何より重要だというのが事実なのです。
特に目の前に良さそうな物件情報が入ってきた場合に、急かされて初期設定が適切かどうかの検討をせずに物件取得してしまうことがあります。
良い物件は早くアクションしないと買えないのも事実ですが、急いで適切な初期設定を検討せずに物件取得したところで、収益物件運用の最大の目的である利益の最大化にはほど遠い結果となってしまっては本末転倒です。
まとめ
収益物件の運用の成否は初期設定が9割を占めるという事実があります。
それは、
- 適切な物件
- 適切な価格
- 適切な土地建物比率
- 適切な資金調達
という4つの初期設定は、適切でないと気付いても後から変更できないからです。
初期設定を誤って収益物件の運用がうまくいかなくなっても、後からどれだけ悔やんでも悔やみきれないということです。
収益物件の運用の目的を利益の最大化に置き、初期設定を十分に吟味した上で物件取得を行っていくべきです。
