不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例

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収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資で収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、法人だけでなく個人所得とも通算できるといいう点が、他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例をご紹介します。

不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例

【事例】

  • 物件価格:1億円
  • 内建物価格:5000万円
  • 年間賃料収入:1000万円
  • 築年数:23年

【物件の損益】(単位:万円)

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
賃料収入 1000 1000 1000 1000 1000 1000
諸経費 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200
借入金利 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200 ▲200
減価償却費 ▲1250 ▲1250 ▲1250 ▲1250 0 0
損益 ▲650 ▲650 ▲650 ▲650 600 600

【個人所得2000万円で4年後にリタイヤする場合】(単位:万円)

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目
物件の損益 ▲650 ▲650 ▲650 ▲650 600 600
個人所得 2000 2000 2000 2000 0 0
損益通算後の所得 1350 1350 1350 1350 600 600

上記事例のように、不動産投資による収益物件の運用で特に購入後の数年間で多額の減価償却費を計上できるような場合に、給与や役員報酬などの他の所得と損益通算することによって個人の所得税の大幅な節税が図れます。

この事例は、4年後にリタイアが決まっているものの、それまでは所得が高いという人の節税スキームの事例です。

そのような人は、当面の4年間にできるだけ減価償却を大きく取れる木造の収益物件を取得し、損益計算書上の赤字を計上して所得を圧縮することが有効です。

5年目以降は減価償却が取れなくなり、賃料収入に対して税金がかかってきますが、リタイアして本業の所得が減るため全体としての税率は下がります。

また、節税スキームとしてだけ収益物件を使うのであれば、節税の効果がなくなった減価償却を終えたタイミングで売却してしまうという選択肢もあります。

 

まとめ

収益物件の運用による節税の大きなメリットは、法人だけでなく個人所得とも損益通算ができるというところにあります。

他の金融商品では法人では総合課税で損益通算できますが個人ではできないものがほとんどです。

収益物件の運用は個人で取得して活用することで、個人の所得税さえもコントロールできてしまう非常に有効な節税ツールとなり得るということです。

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