収益物件を高く売るために事前にやっておくべきことは何でしょうか？
誰しも自分の物件は高く売りたいと思っていると思いますが、収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。
- より利回りが高い
- 入居率が高い
- 収支が優良
という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。
そのためには、
- 家賃を簡単に下げない
- 見た目を少しでも綺麗に見せる
の2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。
この記事では、収益物件を高く売却するために事前にやっておくべき2つのことをご紹介します。
ポイント①家賃を下げずに満室にする工夫をする
高額で収益物件を売るためにまず重要なのは、物件を満室にすることです。
空室が2割以上ある収益物件はそもそも融資を受けにくいですし、購入者も二の足を踏んでしまいます。
売却予定の収益物件に空室があるのであれば、出来る限り満室に近づけてから売却活動に入った方がスムーズに運びやすくなります。
しかし、気を付けるべきなのは、家賃を簡単に下げて賃貸募集をかけないことです。
家賃が下がるとそれだけ利回りが下がるので、物件価格が下がり高値で売却することが難しくなってしまいます。
敷金・礼金はゼロゼロにして初期費用を安くして、広告費を多めに積んで募集をかけるなど、出来る限り家賃を下げない方策を取るほうが、高値で売却する目的を達成しやすくなります。
ポイント②見た目を少しでも綺麗に見せるために工夫する
物件の見た目を綺麗にしておくことも有効です。
購入希望者はよほど横着でない限り、間違いなく契約前に物件を見にきます。
その際に掃除がされていなかったり、落書きがあったりすると荒れた印象を持たれてしまいます。
物件の収益性が重要なことは間違いありませんが、その物件のオーナーになりたいかどうかという情緒的な感情面を無視しては、買主の購買意欲は上がりません。
汚い収益物件は、購入者である男性は良くても奥さんが大反対することもあるので、事前に高圧洗浄をかけるなどの対応を行い、コストをあまりかけずにある程度綺麗にしておくことが大切です。
外壁についても売却時に塗っておいたほうがよい場合もありますが、状況により異なります。
外壁の塗装は費用が数百万円以上かかることがほとんどなので、慎重な判断が求められるからです。
物件の立地もよく、購入対象者として投資初心者を想定しているのであれば、安い塗料でもいいので外壁は塗っておいたほうが、買ってから手がかからない優良物件だと考えてくれる可能性もあります。
ただし、費用対効果を事前に予測することができないので、よほど見た目がひどいような状況でなければ、外壁はそのままにしておくほうが効率的だといえます。
まとめ
収益物件を高値で売却するために事前にやっておくとよいことは、
- 家賃を簡単に下げない
- 見た目を少しでも綺麗に見せる
の2点です。
空室を埋めて入居率を上げたいがために、募集家賃を下げてしまうと、収益還元によって売却価格が下がってしまうので注意が必要です。
当然空室が多いより満室の方が高値で売れますし融資もつきやすいです。
家賃を下げて募集するよりも、敷金礼金をゼロにしたり広告費を多く積むといった一時的な出費で空室を埋めるほうが高値で売却するためには有効な方法です。
