フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。
年利1％前後の金利でそれこそ35年間金利固定で借りられたりします。
だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。
もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・
- 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
- 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す
などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することはご法度です。
もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。
しかし現実にはフラット35やその他銀行の住宅ローンを不正に使って投資用不動産を購入している不動産投資家の事例は後を絶ちません。
この記事では、フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用して損するのは不動産投資家自身であるという事実を見ていきます。
目次
住宅金融支援機構のフラット35や銀行住宅ローンは不動産投資に不正に使ってはいけない
冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンと不動産投資用ローンの一番の違いはその借入条件にあります。
住宅ローンは不動産投資用ローンに比べて圧倒的に、
- 収入比の総額で多額を借りられる
- 金利を低く借りられる
- 長期返済で借りられる
という利点があります。
住宅ローンは借主にとっても借りて利益を出すわけではないので金利を安く長期返済で借りられるようになっているのです。
それを不動産投資に利用すれば不動産投資ローンに比べて金利が低く長期返済可能なので、当然キャッシュフローが改善されます。
一棟収益を買う際に住宅ローンを使うのはどこから見ても不動産投資用だとバレます。
投資用だと分かりやすいからです。
しかし区分の分譲マンションや一戸建ての住宅はバレにくいです。
なぜだか分かるでしょうか？
それは購入する際にどういう意図で買うのかは住宅ローンを貸し出す金融機関側からは全ては把握できないからです。
つまり、『私は住みます』といって区分の分譲マンションや一戸建ての住宅をフラット35や銀行の住宅ローンを借りて購入した後に賃貸に出してもよほどのことがないかぎりバレにくいということです。
そして購入後にきちんと住民票を移して引っ越して住んでいる形にするところまでが住宅金融支援機構や銀行が住宅ローンを貸し付ける際の条件になっているのです。
これを悪用して『一時的に』購入時に住民票を移しておいて、住まずに他人に貸し出すと借入は住宅ローンなのに家賃を得て不動産投資ができるという算段です。
住宅金融支援機構や銀行も貸し出したあとまでずっと追いかけて調べることは物理的に無理です。
膨大な数の貸し出しを行うからです。
手続き上きちんと住んでいることになっていれば住宅ローンとしての貸し出しは成立したものとするしかないのが現状なのです。
しかし、この不正がバレてしまう瞬間があります。
住宅金融支援機構のフラット35や銀行の住宅ローンの不正利用はなぜバレてしまうのか？その理由は・・・
区分の分譲マンションや一戸建ての住宅を住宅ローンを借りて購入して住民票を移してから人に貸し出す。
かくして完全犯罪だと思っているかもしれません。
しかしこの完全犯罪がいとも簡単にバレてしまう瞬間があります。
どういう瞬間だか分かりますか？
それは『住宅ローンの返済が延滞した時』です。
膨大な数の住宅ローンを貸し出しているのでその全てのその後を管理することはできませんが、住宅ローンの返済が延滞すると見過ごすわけにはいきません。
住宅ローンの返済が延滞すれば、住宅金融支援機構や銀行から所有者に連絡がいきます。
ここで所有者に連絡がつけば住んでいるふりをすればごまかし続けることも可能です。
しかし住宅ローンの延滞回数が増えてくると通知文書が届くことになります。
この通知文書を見て居住している賃借人が『私ではありません』と送り主に連絡してしまうのです。
住宅金融支援機構や銀行はそこに住んでいるものとして通知を送っていますのでここでバレてしまいジエンドとなるのです。
しかしさらに手の込んだことに、マンションや戸建て住宅に郵便物の転送設定をしているというツワモノもいます。
賃借人あての郵便物はそのまま配達され、所有者あての郵便物は転送されるように設定すれば住宅金融支援機構や銀行から通知文が郵送されても転送されて所有者のもとに届きますのでこの時点ではバレないことになります。
最終的に多くの場合でバレるのは住宅金融支援機構や銀行の担当者がマンションや家に訪ねていったときです。
これは絶対にごまかせません。
やはり最後にはバレてジエンドとなります。
また今のように不正利用が明るみになって報道されるようになれば、マンションの場合は特にマンション名を見ればだいたいの利用使途が分かりますので疑わしいものをピックアップすることもできます。
ピックアップさえできればそこを重点的に調べれば不正利用がバレやすくなりますので現時点で大丈夫でも油断はできないということになります。
住宅ローンの不正利用での延滞は任意売却に応じずに即競売の可能性が高い
住宅金融支援機構のフラット35や銀行の住宅ローンを不正利用して不動産投資を行っているともし家賃が入ってこなかったりして返済が滞っても任意売却に応じてもらえないことがあります。
不正利用がバレて契約違反となり残金一括請求がかかり、一括返済ができなければ競売申立てをされて最終的には競売で落札されるという末路をたどります。
不正に利用しての返済の延滞なので任意売却などの救済措置は取らないというのが住宅金融支援機構や銀行のスタンスだからです。
結局損するのは安易に住宅ローンで不動産投資をしてしまった債務者だけという事実
ここまでご覧になって頂いていかがでしょうか？
ぶっちゃけた話ですがこういった住宅ローンの不正利用は実は不動産業者の営業マン側から持ち掛けられることがほとんどです。
なぜなら不動産業者の営業マンは最終的に不動産を購入してもらわないと売上にならないからです。
そしてそのためには良い条件での融資を紹介することが手っ取り早いからなのです。
不動産投資家が自らそのようにやりたいというケースはほとんどないと思います。
でも目の前の不動産業者の営業マンから有利な方法を持ちかけられたら・・・
その話に乗ってしまうのも無理はありません。
なぜなら不動産投資家は不動産投資家で『不動産投資による収益の最大化』を考えているため、有利な条件で取り組めるのであればそれに越したことはないからです。
しかし目先の利益を追いすぎて危険を冒すと後になって後悔することになります。
不正がバレて残金一括請求されると残金一括請求された異動履歴が個人信用情報に載せられます。
つまりそれ以後は不動産投資どころかそれ以外の借り入れ全てが制限されてしまうのです。
不動産投資の世界から退場というよりは全てのローンや借り入れからの退場ということになるです。
不動産業者はこの不正の一端を担っていますがバレて会社をたたむことになっても次々に会社は作れます。
いくらでも復活可能なのです。
しかし個人は一度大ダメージを受けると相当期間復活は難しいです。
やはり不正な手段ではなくまっとうな手段で頭と知恵を使って儲けていかなければならないということです。
目先で少しばかり良い条件であっても長期的に見て大損して再起不能になるのであれば全く得したことにはならないことを肝に銘じておく必要があります。
おわりに
- 住宅金融支援機構のフラット35や銀行の住宅ローンを不正に不動産投資に使ってはいけない。
- 住宅ローンの不正利用がバレてしまうと残金一括請求をされてしまい任意売却にも応じてもらえないため競売になり大損害を被ることになる。
- 住宅ローンの不正利用は不動産業者の営業マンから持ち掛けられることが多いがしっかりと良いことなのかダメなことなのか見極める必要がある。
- 最後に大損するのは個人の不動産投資家で復活も長期間できなくなるため長期的に見るとやはり損をしていることになる。
