物件購入

レントロールで家賃引き直しと空室損を考慮せずに失敗した事例

一棟マンション購入失敗事例『家賃引き直しと空室損の重要性』

レントロールにおいては、現状での満室想定の収入に目が行きがちなのですが、家賃の引き直しと空室損の考慮は大変重要ですが見落とされていることが多い項目です。

レントロールの数字で、そのまま収益物件購入のシミュレーションをしてはいないでしょうか?

レントロールの数値はあくまで現状の数値であり、購入したあとの事業収支を担保してくれるものではありません。

事業計画書やレントロールの数値が良くても、事業収支計算を行う際には必ず、

  • 家賃の引き直し
  • 空室損

を考慮することが必須です。

この記事では、家賃の引き直しをせずに、事業計画書の数値が良かったので購入した収益物件が、購入後に家賃を引き直して空室損を考慮したらとんでもない収支だったという失敗事例をご紹介します。


レントロールで家賃引き直しと空室損を考慮せずに失敗した事例

レントロールの数値で投資分析

物件概要書の数値で投資分析

資金計画

物件は、

  • 築4年
  • RC造
  • 総戸数8戸
  • 表面利回り9.24%

購入資金計画は下記のとおりです。

購入総額
物件価格 ¥71,500,000
諸費用(概算)   ¥7,000,000
合計 ¥78,500,000
内訳
自己資金 ¥14,200,000
ローン ¥64,300,000

 

収支・投資分析

事業計画書の数値をもとにした収支・投資分析は下記のとおりで、申し分ない分析結果となっています。

満室想定賃料(月額)
現況賃料 ¥551,000
   
収入合計 ¥551,000
支出の部(月額)
共用部BM費 ¥30,000
共用部光熱費 ¥15,000
固定資産税・都市計画税 ¥41,667
賃貸管理料 ¥40,499
予備経費 ¥0
支出合計 ¥127,165
収支(年額)
GPI ¥6,612,000
▲OPEX ¥1,525,982
NOI ¥5,086,018
▲ADS ¥3,909,584
 CF ¥1,176,434
投資分析
LTV 81.91%
CCR 8.28%
FCR 6.48%
表面利回り 9.25%
K% 6.08%
レバレッジ ポジティブ
BE% 82.21%
最低稼働戸数 6.58戸
DCR 1.30
PB 12.07年
  • 調達コストK%6.08%<総収益率FCR6.48%<自己資本収益率CCR8.28%となり、レバレッジがきちんと効いている形となっています。
  • レバレッジを効かせながらも、DCR(負債支払安全率)は1.30となっており、投資の安全性も確保されています。

この数値が実態を反映したものであれば、築浅でRCの即決で買わなければ損な収益物件だといえます。

 

レントロールの家賃を引き直した投資分析

家賃を引き直した投資分析

各部屋の家賃を現状から1割ダウンで引き直した場合の事業計画を見てください。

満室想定賃料(月額)
現況賃料 ¥496,000
   
収入合計 ¥496,000
支出の部(月額)
共用部BM費 ¥30,000
共用部光熱費 ¥15,000
固定資産税・都市計画税 ¥41,667
賃貸管理料 ¥36,456
予備経費 ¥0
支出合計 ¥123,123
収支(年額)
EGI ¥5,952,000
▲OPEX ¥1,477,472
NOI ¥4,474,528
▲ADS ¥3,909,584
 CF ¥564,944
投資分析
LTV 81.91%
CCR 3.98%
FCR 5.70%
表面利回り 8.32%
K% 6.08%
レバレッジ ネガティブ
BE% 90.51%
最低稼働戸数 7.24戸
DCR 1.14
PB 25.14年

どうでしょうか?

現況賃料が新築時の家賃のままであると判断し、入居者が入れ替われば、そのままの家賃では埋まらないと想定しました。

家賃設定を各部屋1割ダウンし、引き直したうえで満室想定の投資分析を行っています。

その他の数値は変化させていません。

家賃が1割ダウンしただけで、

  • 調達コストK%6.08%>総収益率FCR5.70%<自己資本収益率CCR3.98%となり、レバレッジが効いていない形となっています。
  • DCR(負債支払安全率)は1.14とり、当初の1.30よりも低下し投資の安全性も低下しています。

特筆すべきは、CCRを落としてレバレッジがネガティブになっているにもかかわらず、DCRが低下していることです。

通常CCRを高めてレバレッジを効かせてハイリスクハイリターンにしていくほど、DCRが低下して投資の安全とが低下しますが、今回はCCRの低下にともなってDCRも低下しています。

言い換えれば、ローリターンになったのに、投資自体はハイリスクになったと言えます。

ハイリスク・ローリターンというとんでもない投資になってしまっていることをものがたっています。

直接の原因は、家賃の引き直しによる年間収入の1割ダウンにより、NOI(NET収入)が低下していることです。

たった1割家賃を引き直すだけで、投資分析が正反対になってしまうという良い事例です。

 

レントロールの家賃引き直し+空室損を考慮した投資分析

家賃引き直し+空室損を考慮した投資分析

家賃引き直しの投資分析に、さらに空室損を考慮した投資分析を行います。

想定賃料(月額)
現況賃料 ¥496,000
 ▲空室損5% ¥24,800
収入合計 ¥471,200
支出の部(月額)
共用部BM費 ¥30,000
共用部光熱費 ¥15,000
固定資産税・都市計画税 ¥41,667
賃貸管理料 ¥34,633
予備経費 ¥0
支出合計 ¥121,300
収支(年額)
EGI ¥5,654,400
▲OPEX ¥1,455,598
NOI ¥4,198,802
▲ADS ¥3,909,584
 CF ¥289,218
投資分析
LTV 81.91%
CCR 2.04%
FCR 5.35%
表面利回り 8.32%
K% 6.08%
レバレッジ ネガティブ
BE% 94.89%
最低稼働戸数 7.59戸
DCR 1.07
PB 49.10年

家賃引き直しに空室損5%を想定すると、CCRが2%まで低下してしまいました。

それでいて、安全率のDCRは1.07と低下し、逆ザヤの損益分岐点である1.00に迫ってきてしまいました。

1,420万円の自己資金を投下して、ローンを6,430万円借入れて、それで年間のキャッシュフロー(CF)が28.9万円では投資の意味はあまりないといえるでしょう。

  • BE%が94.89%
  • 最低稼働戸数が7.59戸

ということは、総戸数8戸のこのマンションでは、常にほぼ満室稼働でないと投資が成り立たないということを示しています。

 

当初の投資分析に空室損だけを考慮した場合

当初の投資分析に空室損だけを考慮した場合

家賃の引き直しの判断がつきにくい場合には、物件概要書をもとにした投資分析に空室損を入れてみて判断します。

空室損は若干高めの7%で考慮します。

総戸数8戸の場合は1戸空いても12.5%ダウンするので、10%くらいで見ても良いかもしれません。

想定賃料(月額)
現況賃料 ¥551,000
▲空室損7%  ¥38,570
収入合計 ¥512,430
支出の部(月額)
共用部BM費 ¥30,000
共用部光熱費 ¥15,000
固定資産税・都市計画税 ¥41,667
賃貸管理料 ¥37,664
予備経費 ¥0
支出合計 ¥124,330
収支(年額)
EGI ¥6,149,160
▲OPEX ¥1,491,963
NOI ¥4,657,197
▲ADS ¥3,909,584
 CF ¥747,613
投資分析
LTV 81.91%
CCR 5.26%
FCR 5.93%
表面利回り 9.25%
K% 6.08%
レバレッジ ネガティブ
BE% 87.84%
最低稼働戸数 7.03戸
DCR 1.19
PB 18.99年

どうでしょうか?

家賃の引き直しをしなくても、空室損を考慮するだけで、

  • レバレッジはネガティブ
  • DCRは低下

の結果となってしまいました。

つまり、この物件は満室想定の状態がずっと続かなければ成り立たないと判断することができます。

せめて、空室損を考慮した状態で、

  • レバレッジはポジティブ(効いている)
  • DCRは1.30前後

を確保しておきたいところです。

 

それでもこの物件を検討したい場合

上記分析を見て、そのうえでこの物件を検討したいという場合は、

  • 借入額を減らして自己資金を増やす
  • 借入金利をできるだけ低いところで借入する
  • 物件の価格交渉を行い物件価格を下げる

を行って、NOI(NET収益)とCF(キャッシュフロー)を増やすことが必要です。

借入額を減らす、金利を下げることで、ADS(借入返済額)が減るのでCFが増えます。

物件価格を下げれば、同じ自己資金額であれば借入額を減らすことにつながります。その結果CFが増加し、CCRも増加する結果となり、レバレッジが効いた状態になりやすくなります。

別の言い方をすれば、この物件はこのままの状態では『高い』といえるかもしれません。

融資条件や自己資金でがんばっても投資分析が改善しないのであれば、物件価格自体が高めの設定になっていると言わざるを得ないからです。

よく表面利回りで物件価格が高い・安いと判断することがありますが、危険です。

なぜなら、この物件も表面利回りは9.25%だからです。

その物件が近い将来、年間CFが28万円になるかもしれないというのだから驚きです。

家賃引き直しと空室損を考慮した投資分析の重要性が浮き彫りになっているといえるでしょう。

 

買ってしまってから気づいた場合

物件を購入してから、あらためてシミュレーションしてみて失敗に気づいたという場合は、取ることができる戦略は限られてきます。

  • CFが出ているうちに繰り上げ返済を行い、借入額を圧縮する
  • CFが出ているうちに売却して利益の確定を行う
  • CFが出ているうちに資産の入れ替えを行う

結論から言えば、条件の良いうちに売却するのが一番安全ですが、難しい場合は、収益を優先的に借入返済に回すことで、ADS(年間返済額)を圧縮して、少ないNOIでもCFが出るような収支体質にすることです。

ただ、投資全体の縮小は免れませんので、やはり、資産の入れ替えを視野に入れて、売却を模索することが必要になると思います。

まとめ

  • 事業計画書において家賃の引き直しと空室損の考慮をせずに、一棟マンションを購入した場合の失敗事例をシミュレーションしている。
  • 事業計画書の満室想定でいい数値になっていても、家賃の引き直しと空室損を考慮するだけで、正反対の結果になってしまうことがある。
  • シミュレーションの結果が悪くても検討したい場合は、借入額を減らして自己資金を増やすことが対策となる。
  • 購入した後に気づいた場合は、売却での資産の入れ替えを前提に、CFが出ているうちに繰り上げ返済を行って借入額を圧縮して、少ないNOIでもCFがでる体質にしておく。
  • 購入前の一番の対策は、売主への価格交渉に尽きる。

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