投資戦略理論

既存入居者の入居条件をレントロールで確認しないと後で大変

既存入居者の入居条件をレントロールで確認しないと後で大変

収益物件の運用においては中古物件の取得がベストな選択であることに間違いないのですが、中古物件であれば何でもいいというわけではないので注意が必要です。

その注意点のひとつが、既存入居者の条件をレントロールできちんと確認するということです。

これを怠ると、購入してからしばらくは良いとしても、既存入居者が退去したとたんに、募集賃料と今までの賃料との差に愕然としてしまうことになります。

この記事では、既存入居者の入居条件をレントロールできちんと確認すべき理由をご紹介します。


既存入居者の入居条件をレントロールできちんと確認すべき理由

既存入居者の相場より高い賃料に注意する

下記の表を御覧ください。

部屋番号 現状の賃料 相場の賃料
101 75,000 75,000
102 100,000 75,000
201 110,000 75,000
202 95,000 75,000
月額合計 380,000 300,000
年額合計 4,560,000 3,600,000

4部屋の収益物件ですが、過去から入居している部屋の賃料が、現在の相場賃料に比べて高くなっているのが分かります。

101号室が直近に入居したと思われ、7万5000円が現在の賃料相場だと思われます。

そのため、101号室以外の部屋が退去してしまえば、新たな入居者の賃料はすべて7万5000円になってしまい、賃料収入が大きく減ってしまうことになります。

 

賃料が下がると物件価格も下がる

4部屋の賃料収入の合計では、現在月額38万円のところが、30万円にまで8万円下がってしまうことがわかります。

月額賃料が下がれば年額賃料も当然下がり、年額456万円だった賃料収入が360万円にまで年間100万円も下がってしまうことになります。

そして収益物件の物件価格は収益還元により年額賃料収入をベースに計算されますので、期待利回り(キャップレート)10%だとすると、4560万円の物件価格が3600 万円にまで1000万円も下落してしまうのです。

賃料収入が年額100万円減り、たまらず売却しようとしても売却価格が1000万円も減ってしまうのです。

この損失は計り知れません。

しかもこれが空室が多くて賃料収入が下がっているならまだ手立てはあるのです。

問題は、満室であるのにもかかわらず、賃料収入が下がり物件価格も下がっているということです。

こうなるとオーナーサイドでできることは何もありません。

まとめ

物件を選ぶときにはレントロールで、

  • 部屋ごとの契約賃料
  • 部屋ごとの共益費
  • 部屋ごとの敷金の金額
  • 部屋ごとの契約年月日

などの賃貸条件をよく吟味することが大切です。

そして現在の賃料相場と比較して大きく乖離して高い賃料などで入居者が入っている物件は、現在の相場に引き直して物件価格を見ていく必要があります。

なぜなら、相場より高い賃料で入居してくれている人が退去してしまえば、家賃設定を下げなければ次の入居者の獲得が困難になるからです。

そうなると賃料収入が減り、ひいては収益還元からの物件価格の下落を招き、大きく含み損を抱えてしまうことになってしまいます。

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