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貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

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貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

貸主である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか?

実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。

立ち退き料の位置づけは貸主側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。

正当事由が完璧であれば貸主側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。

しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。

なので貸主側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。

この記事では、貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?について見ていきます。

貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

立ち退き料を定めた法律というのははあるのか?

貸主が賃借人に住居あるいは店舗などに使用する目的で家屋を貸す場合に、貸主と賃借人との間で賃貸借契約借家契約が結ばれます。

その賃貸借契約書には賃貸期間や賃料の金額などの定めはありますが、家主が立ち退き料を支払う旨の定めはありません。

むしろ賃貸借契約書には借家人が明け渡し時に立ち退き料その他の名目を問わず一切の金の支払いを請求しないと定められている場合が少なくありません

また借地借家法で 財産上の給付をする旨の申し出と定められるまでは、民法の賃貸借契約に関する規定や旧借家法の規定にも立ち退き料に関する定めはありませんでした。

ところが実務上では貸主が借家契約を解約あるいは更新拒絶をして賃借人に立ち退きを請求した場合に、貸主から立ち退き料あるいは移転料、明け渡し料として一定の金銭が支払われることがしばしばあります。

もちろん裁判外の話し合いにより立ち退き料の支払いがなされるだけでなく裁判上の和解や調停においても立ち退き料の支払いが日常的に行われているのです。

また裁判例でも家主が相当額の立ち退き料の支払いと引き換えに家屋の立ち退きを求めた場合には、立ち退き料と引き換えに明け渡し請求を認容する判決ができると解釈されています。

 

貸主側からの明け渡し請求の際の紛争解決のための立ち退き料

  • 賃貸借契約書にも約定されていない
  • 民法旧借家法にも規定のない

というように、どこにも明文化されていない立ち退き料がなぜ今まで支払われてきたのでしょうか?

それは貸主と借家人との間で家屋立ち退きをめぐる争いが発生した場合に、その紛争の解決方法をとして貸主が立ち退き料を支払うことにより家主と借家人の利害を調整を図ることが紛争の早期解決のためには実際的だからです。

旧借家法が適用される場合に貸主側からの解約申し入れや更新拒絶には、貸主が自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由の存在することが必要とされています。

しかしこの正当事由が不十分な場合に立ち退き料によりこれを補完することができるとすることで、

  • 貸主が立ち退きを実現することにより得る利益
  • 賃借人が立ち退きにより被る損害

という相反する利害を調整することが可能となり、それが対立する当事者間の解決に役立つと考えられるからです。

また、

  • 貸主からの解約申し入れに正当事由が認められる場合
  • 賃借人が借家契約に定められた義務に反している場合(賃料不払いなど)

の場合には、貸主は立ち退き料を支払わないでも立ち退き請求ができます。

しかし賃借人がこれに応じない場合、立ち退きを実現するためには裁判所に申立をして解決せざるを得ません。

日本では私人が自らの手により強制的な方法で紛争を解決すること(自力救済といいます)は許されないからです。

しかし裁判所による紛争解決には長い時間と裁判を続けるための費用がかかります。

経済的・精神的な側面から見ると解決までに長時間かかることは好ましいことではありません。

そこで短期間に紛争を解決することで貸主側のの時間と費用のリスクを避け、借家人の立ち退きによる事実上の経済的損失を補填するものとして立ち退き料が有効な役割を持つことになったのです。

このように立ち退き料は立ち退きを巡る紛争の場合でより実際的な解決を図るための方法として定着してきたものだといえるのです。

 

借家と立ち退き料と正当事由との関係

建物の賃貸借には旧借家法あるいはそれに代わるものとして制定された新借地借家法が適用されます。

建物の賃貸借とは建物の全部又はその独立した一部分を使用する対価として家賃を支払う契約のことで、一般に借家契約と呼ばれているものです。

借主を借家人と言い借家人の権利を借家権といいます。

旧借家法は社会的・経済的に弱い立場にある借家人の借家に居住する権利を保護する目的で、旧借地法とともに制定された法律で民法上の賃貸借に関する貸主側の権利を制限するものといえます。

民法の規定によれば賃貸期間の定めがある場合は期間満了により借家契約は終了します。

なので契約更新がない限り借家人は立ち退かなければなりません。

また期間の定めがない場合は家主はいつでも解約の申し入れをすることができ解約申し入れ後3か月を経過すれば借家契約が終了することになっています。

しかし民法の規定をそのまま現実の借家関係に適用するならば貸主側からいつでも解約できるようであれば借家人の居住する権利は極めて不安定なものとなってしまいます。

貸主側としては借家人の事情を考慮することなく家主側の都合でいつでも借家契約を終了させることができるようにしようとします。

例えば、

  • 賃貸期間をできるだけ短期に定める
  • 賃貸期間をそもそも定めない

などという感じです。

そうなれば借家人は落ち着いて借家で生活を営むことができなくなり貸店舗で商売もできなくなることは明白です。

借家人の生活基盤は家主の気持ち次第で根底から崩されてしまいます。

貸主側としては賃貸期間を1年あるいは2年と定めれば期間が満了する際に、より高額の家賃を取るため借家人に対し一方的な家賃値上げを要求し、借家人がこれに応じなければ立ち退きを求めることができてしまいます。

借家人は自らの生活する場を守るには貸主側の一方的な値上げに応じざるを得なくなり、収入に応じた安定した生活ができなくなるのです。

また借家契約は民法上債権関係とされています。

借家を借りている借家人の権利は借家契約を結んだ家主に対して主張できるだけで、他の第三者に対して権利を主張することができる権利関係(物権関係)とは異なります。

従って貸主側が借家を第三者に売った場合には、借家人は新家主に対して旧家主との借家契約に基づく借家に居住する権利を主張できなくなることになります。

借家人が新家主に借家権を主張できるためには、借家の建物登記簿に賃借権設定登記の手続きをしておくことによって可能となります。

しかし家主と借家人の力関係から借家人のために登記手続きを承諾する家主はほとんどいません。

なので旧借家法では

『その登記なきも建物の引き渡しありたるときは、その建物につき物権を取得したるものに対しその効力を生ず』

と定めて、借家人の旧家主に対する借家権を新家主に対しても主張できるようにしたのです。

従って新家主は旧家主の地位を引き継ぐことになるわけです。

しかし旧家主であれば賃貸期間が満了した際に借家契約を更新できたかもしれないのに、新家主に代わったために契約更新が期待できない場合が生じます。

新家主の借家人が居住している家屋を買い入れした目的が、新家主が自ら使用するためであれば、期間満了により借家人に立ち退きを求めるでしょう。

また借家の敷地をアパートやマンションの敷地として使用するためとか、貸し駐車場にするためとかであれば、やはり新家主は借家人に立ち退きを求めるでしょう。

旧借家法により借家人の保護をしてもそれだけでは新家主からの一方的な立ち退き請求から借家人を保護することはできないのです。

そこで旧借家法の改正では家主の解約申し入れおよび更新拒絶を制限する規定が追加されたのです。

この改正により家主が解約申し入れまたは更新拒絶をするには『正当事由』を必要とすることになり、借家人の居住する権利が家主の一方的な都合から守られることになったのです。

 

まとめ

  • 貸主側からの賃貸借契約の解除時に立ち退き料を支払うことが通例となっている。
  • 立ち退き料は旧借家法にも新借家法にも賃貸借契約書にも明記されていないが実務レベルでは頻繁に授受される金銭とされている。
  • 貸主側からの賃貸借契約の一方的な解除には正当事由が必要とされているがその正当事由を金銭的に補完するという意味合いで立ち退き料が運用されていると考えられる。
  • 貸主側が早期に円満に立ち退きを実現することにより得る利益と賃借人が立ち退きによる被る損害のバランスを取って円満に解決するために授受されてきたのが立ち退き料とされている。

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