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家賃滞納が発生した際に不動産投資家がとるべき4つの対処法

家賃滞納発生!督促状を内容証明郵便で発送する必須対処法

不動産投資を行う実務上、必ず覚えておかなければならない不動産投資家の仕事はなんでしょうか?

それは、家賃滞納が発生した時の対処法です。

今は昔と違って、正社員から非正規になったり、突然働き口がなくなったりして、賃借人の経済状況が悪化するケースもあり、家賃滞納も比較的発生しやすい状況にあるといえます。

この記事では、家賃滞納が発生した際に不動産投資家がとるべき4つの対処法をご紹介します。


家賃滞納が発生した際に不動産投資家がとるべき4つの対処法

対処法①契約者の携帯電話に直接連絡

まずはとにもかくにも契約者への電話連絡です。

ここでの重要ポイントは、賃貸借契約書の支払約定日を1日でも過ぎたら、すぐにでも契約者へ連絡することです。

管理会社が入っている場合は、管理会社に連絡を入れてもらいます。

ちょっと厳しいようにも感じますが、そうすることで契約者に対して家賃支払日の重要性を強く認識させることができます。

滞納発生後の初動対応次第で以後の滞納率は格段に変わってくるといえます。

そしてもう1つのポイントは、入居者ではなく、必ず契約者に連絡することです。

契約者と入居者が同じであれば問題ないですが、別の場合は必ず契約者=家賃の支払人に連絡します。

家賃支払義務があるのはあくまで契約者になるからです。

 

対処法②連帯保証人に直接連絡

契約者が電話に出ない場合は、その翌日くらいをめどに連帯保証人へ連絡します。

そもそも連帯保証人は契約者と同時並行して督促しても法律上も問題ありません。

ただの保証人とは違い、連帯保証人の場合は、『まずは契約者に督促してみてください』と言う権利はありません。

なので、家賃滞納が発生して、本人に連絡がとれない場合は、できる限り早めに連帯保証人にも連絡します。

 

対処法③現地確認

上記どちらの手段でも連絡が取れない場合は、必ず物件の現地まで確認に行きます。

特にワンルームの場合は、『孤独死』のリスクがあります。

一人暮らしの人が室内で心臓発作などで突然死するケースは決して少なくはないからです。

このような場合は、発見が遅れると本人やその家族にとって非常に悲しい結果となるほか、物件自体が被るダメージも非常に大きくなります。

そのため、電話による連絡がつかない場合は、必ず現地を確認に行くことが大切です。

また、この段階では、勝手に部屋の鍵を開けてはだめです。

まずはインターホンを鳴らして本人を呼び出してみて、部屋の中で動いている様子があればひとまず安心です。

どうしても出てこなければ焦らずにその日は立ち去ります。

万が一人の気配がなく、かつ、妙な臭気がする場合は、その場で警察に連絡しましょう。

 

対処法④督促状の発送

上記ステップを踏んでも家賃の支払いがない場合は、書面で督促状を発送します。

なお、この場合はできる限り『内容証明郵便』によって発送するようにします。

内容証明郵便とは、一般的な郵便とは違い、次の2つの項目について証明する能力を持っている郵便のことです。

 

送付した文書の内容

  • どのような内容の文書を
  • 誰から
  • 誰に
  • いつ

送付したのかを郵便局が証明してくれます。

これを家賃の督促状に置き換えると、

  • 不動産投資家から
  • 契約者に
  • いつ
  • 督促状を

送付したのかを郵便局が証明してくれるのです。

 

到達

契約者に対して督促状が到達したことが証明できます。

別途『配達証明』の料金がかかります。

内容証明郵便で督促状を発送することで、契約者がそれを万が一受け取らなくても、法的には本人に到達したことになりますので、訴訟になったときにも有利になります。

また、内容証明郵便で送付することで、滞納者にプレッシャーをかけることができますので、回収率が高まる期待もあります。

 

内容証明郵便を書く際の2つの注意点

自分で内容証明郵便を書く際には、下記2点を注意します。

ここからは可能であれば弁護士や管理会社主導で対応してもらうほうが安心です。

 

様式に注意する

事前に郵便局のホームページで確認できます。

文字数が1文字オーバーしても発送できないので注意が必要です。

 

必須記載事項

督促状を作成する際には、最低限下記の点については必ず記載します。

  • 滞納家賃額・・・今現在滞納している家賃の総額とその内訳を記載します。
  • 利息・・・滞納発生から督促状送付日までの利息を記載します。契約書に利息の定めが無い場合は年5%で計算します。利息は金額の多寡ではなく、請求すること自体に意味があるからです。
  • 最終支払期限・・・督促状到達後1週間程度が目安となります。
  • 振込先・・・契約書にも記載があるはずですが、督促状を出す場合は速やかに振り込んでもらえるように、必ず振込先を記載します。
  • 法的措置の予告・・・最終支払期日までに入金が確認できない場合は、法的措置を講ずる旨を記載します。これで滞納者にプレッシャーを与えることができます。

まとめ

  • 万が一家賃滞納が発生したら、迅速に対処するように心掛ける。
  • 期日を1日でも過ぎたら連絡しますよという姿勢を不動産投資家が持つことで、入居者にも家賃支払の規律が生まれて支払が遅れる人が減りやすくなる。不動産投資家の姿勢が緩いと、少しずつ遅れていく人が出てきて、1ヵ月遅れると基本的には取り返すことは難しくなると考える。
  • 1ヵ月分が遅れている人が突然まとめて2ヵ月分を払えることは少ない。初回滞納発生後の初動連絡の重要性を理解し、事務手続きは粛々と遅滞なく行う。

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