収益物件を取得する際に、わからないことをわからないまま購入してはいないでしょうか？
収益物件は高額な投資商品です。
高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。
なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。
この記事では、収益物件取得での最大のリスクは『わからない』ということである理由をご紹介します。
収益物件取得での最大のリスクは『わからない』ということ
わからないことをそのままにするのはリスクが大きい
収益物件を取得する際に調べなければならないことは多岐にわたります。
それは住宅などの購入時とは比べものになりません。
例えば、
- 反社会的組織の関係者が入居している
- そのような事務所が隣接している
- 過去に殺人事件があった
- 過去に自殺があった
- 過去に孤独死があった
- 入居者が架空契約で物件取得後に一斉退去してしまった
- とんでもない賃料滞納者がいる
- クレーマーや近隣トラブルや騒音を起こす入居者がいる
- 無断で事務所として使っている
などという可能性があるのです。
こうしたことが『わからない』ままで収益物件を買うことは非常に怖いことです。
収益物件購入前にいくら想定利回りや返済計画などを緻密にシミュレーションしたとしても、『わからなかった』大きな問題が原因となって、予定していた収支計画が根底から狂ってしまうことも往々にしてあるからです。
特に中古の収益物件に関しては、購入前に原則として一部屋一部屋の中まで見て確認することができません。
だからこそ、その物件の入居者や周辺環境までしっかりと情報を持っている不動産会社から購入する必要があるのです。
不動産会社と物件と売主との関係を把握する必要性
物件を紹介してくれる不動産会社が、直接売主から売却の依頼を受けている関係であれば、物件の詳細まで確認できる可能性が高くなります。
さらにその不動産会社が管理まで委託されている場合は、物件の内容をほぼ理解していると考えていいといえます。
なぜなら、物件の管理をしているということは、毎月の賃料回収から入居者の対応まですべてを行っているので、滞納者や入居者の属性を十分把握しているからです。
逆に、売主から直接売却依頼を受けていない不動産会社の場合は、注意が必要です。
特にその業者間で過去の取引や面識もないような場合は、物件の詳細な内容が伝わってこないケースがあるからです。
なぜなら、直接売主から売却依頼を受けている不動産会社の立場は、売主がお客様であり、その物件をよい条件で売却することが目的となりますので、都合の悪い情報は聞かれないかぎりはあえて出さないということがあるからです。
なので、物件を紹介してくれる会社がどこまでその物件のことを理解しているのかが非常に重要になります。
さらに言うと、業者が事実を知っていたとしても、買主にどこまで正直に伝えるかどうかは別問題です。
極論、結局のところその不動産会社や担当者が信頼に値するかどうかという点に行きつきます。
だから収益物件選びは不動産会社やその担当者選びだといえるのです。
まとめ
収益物件の取得においての最大のリスクは『わからない』ということです。
悪いところをわかっていて物件を取得するのは何の問題もありません。あらかじめ対策を考えて購入するという判断に至ったはずだからです。
しかし、わからなかった問題が購入後に発覚すると大変です。リカバリーできればまだいいほうで、修正不可能な大きな問題に気づかずに購入してしまっているケースが後を絶ちません。
投資は自己責任だといわれますが、そうならないためにも、物件を紹介してくれる不動産会社やその担当者をよく見極めて、物件をよく知っていてしかもその情報を隠さずに伝えてくれるところから購入するべきです。
