物件購入

絶対に買ってはいけない新築の収益物件とは?

絶対に買ってはいけない新築の収益物件とは?

収益物件の運用利益を最大化するためには、

  • 純収入が多い
  • 物件価格が下がらない

の2つの条件が必要です。

この2つの条件を満たす収益物件は実は中古物件だけなのです。

逆にいえば、新築物件は絶対に買ってはいけない対象の物件になり得ます。

新築物件は、そもそもの利回りが低いため純収入が少なく、かつ物件価格が大きく下がってしまうからです。

(土地を安く仕入れられたり、建物を安く建てられたりする特殊な事情がある場合はこの限りではありません。)

この記事では、絶対に買ってはいけない新築収益物件とはどのようなものなのかをご紹介します。


新築物件は投資回収が悪い

一般的に新築収益物件の表面利回りは中古物件に比べて極端に低くなってしまいます。

諸経費は中古に比べて抑えられるというメリットはありますが、減価償却を含めた税引き後の利回り(純収入)という観点から見ると、新築物件は投資効率が悪くなります。

その理由は、中古物件は短期間で減価償却を取れますが、新築物件は償却期間が長くなってしまうため、節税効果も取りにくくなってしまうからです。

その結果、税引き後の純収入である手残りが中古物件に比べて少なくなるので、投資回収額もそれに合わせて少なくなってしまうということです。

 

新築物件は価格の下落幅が大きい

新築プレミアム賃料の下落

まず新築物件の賃料ですが、新築物件の場合は新築プレミアムということで、初回入居の賃料にプレミアムが付いて高くなります。

周辺相場より1〜2割程度高い賃料でも、新築であれば入居者が見つかるのです。

例えば、周辺相場が8万円でも、新築時の初回のみ10万円で入居者が入ります。

しかし、その入居者が退去してしまえば、賃料は一気に1〜2割下がって8〜9万円になってしまいます。

中古物件の場合はこのような極端な賃料下落は一般的には起こりません。

 

新築物件の期待利回り(キャップレート)の上昇

さらに、新築物件の場合は期待利回り(キャップレート)も上がってしまいます。

新築だからと期待利回り(キャップレート)6%で購入した人も、築5年の中古物件になれば6%では買わないはずです。

7%や8%はキャップレートが欲しいよねということになるからです。

料の下落と期待利回り(キャップレート)の上昇という、物件価格が下落する要因を新築物件はその構造上抱えてしまっているといえます。

 

新築から数年後の簡易シミュレーション

例えば賃料が15%下がって期待利回り(キャップレート)が1%上がると、どのくらい物件価格が下がるかをシミュレーションしてみましょう。

  • 新築時
    ⇒賃料収入600万円÷期待利回り(キャップレート)6%=物件価格1億円
  • 数年後
    ⇒賃料収入510万円÷期待利回り(キャップレート)7%=物件価格7285万円

賃料が15%下がって期待利回り(キャップレート)が1%上がるということが同時に起こることで、1億円で買った新築物件がわずか数年で7000万円ちょっとになってしまうということです。

つまり、たった数年で3000万円近い幅で価格が下落してしまうのです。

新築プレミアム賃料と新築購入の期待利回り(キャップレート)の低さがなせる業だといえます。

また、中古物件の場合は比較的土地値の占める割合が大きくなるのが一般的ですが、新築物件の場合は土地値の占める割合が小さく相対的に建物価格の占める割合が大きくなります。

まとめ

新築物件は、

  1. 投資回収のスピードが遅い
  2. 物件価格が下がりやすい

という2つの特徴を持っているため、利益を出しにくいという事実があります。

その結果、安く新築物件を取得できるアテがない限り、収益物件の運用対象となるのは中古物件という結論に行き着きます。

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