住宅ローンが先?アパートローンが先?金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ

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あなたが現在賃貸住まいで不動産投資を始めようと考えているとして、さて住宅ローンとアパートローンのどちらを優先するべきなのでしょうか?

結論からいいますと、あなたがゆくゆくはマイホームも購入したいと考えるのであれば先に住宅ローンを組んで住宅の購入を進めておいたほうが不動産投資も進めやすくなります。

というのも住宅ローンの審査では既存借入がシビアに見られるので先に不動産投資のアパートローンの借入があると住宅ローンの借入可能額を制限されたり審査自体が難しくなったりする可能性があるからです。

つまり不動産投資を独身の賃貸暮らしの時に始めてアパートローンを借り入れていると、その先でマイホームを購入したいとなったときに住宅ローンの借入がしにくくなって苦労するということに注意が必要だということです。

そのとき不動産投資に成功して十分な利益を生み出していれば話は別なのですがそれほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入としてアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるためアパートローンで何千万円の既存借入があると住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまい住宅ローンが借りれないということが起こり得るのです。

アパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうが有利な理由

住宅ローンを組んで住宅購入を考えているのであれば住宅ローンを先に借り入れておいたほうが有利というのは前述の通りです。

比較的若い方々で不動産投資を考えている方はこれから家族も増えてマイホームの購入も並行して考えようという方も少なくありません。

そのような方々は不動産投資を始めるに際しては、不動産投資の目標設定と同時に、マイホームの購入が先か不動産投資が先かという優先順位もあわせて考えることをおすすめします。

なぜかというとマイホームを購入する際の住宅ローンと、不動産投資用のアパトローンとでは金融機関の融資に対するスタンスが大きく違うため、この順番を間違えてしまうと結果的にマイホームがしばらく買えなくなったり、逆に不動産投資の拡大に必要十分なアパートローンが組めなくなる可能性があるからです。

やはり何事も無計画ではダメで行き当たりばったりだといずれ行き詰まる可能性が高いのです。

住宅ローンは前年度の年収で借入額が決まる審査のシステムを取っています。

既存借入があるとその分を差し引かれるので満足な額の住宅ローンは組みにくくなります。

先にアパートローンを組んでいるもののアパートローンの返済は家賃収入でまかなえているからチャラになるかというとそうならずに、住宅ローンの場合は基本的には家賃収入を考慮してもらえないのです。

逆にアパートローンの場合は確定申告上の家賃収入を見てくれる場合が多いので、家賃収入によるキャッシュフロー収入が多くなればなるほどアパートローンの借入可能額を多くなるということが起こります。

考え方の一つですが、先に住宅ローンでマイホームを購入してその部分は自分で自分に家賃を払うという仕組みと考える方法もあります。

もし今賃貸住まいであれば、結局はその賃貸のオーナーに毎月家賃を払っているわけで、そのオーナーはそこから自分のローンを返済しキャッシュフローを着々とあげているわけです。

それならば自分でマイホームを買って自分がオーナーとしての自分自身に給与収入から家賃を払うという考え方をすればよいのです。

そして決定的なのがこれまでであれば住宅金融支援機構が融資するフラット35であればアパートローンの借入があっても住宅ローンの借入額に影響はなかったのですが、審査基準が変わってフラット35でもアパートローンの借入分を他の金融機関と同じように借入額に算入するように変更になってしまいました。

なので不動産投資を始めようかと考えているものの近いうちに住宅購入も考えているのであれば、アパートローンを組んで不動産投資を始める前にぜひ住宅ローンを組んでマイホームを購入しておきましょう。

マイホームを購入したうえでじっくりと不動産投資に取り組めばよいのですから。

 

不動産投資を考えるあなたの一歩進んだマイホーム購入時の視点

あなたが不動産投資を考えているのであれば先にマイホームを購入する際にも不動産投資の視点をぜひ活かしてください。

東京周辺の首都圏で夫婦と子供という3人ないし4人の一般的な住居費を考えてみましょう。

賃貸であれば3DKクラスの家賃は東京近郊の首都圏で住もうと思うと少なくても12万円前後です。それに駐車場が必要であれば駐車場代が必要なのでさらに2〜3万円はかかるので、合計の住居費は15万円ぐらいの金額が必要とされています。

次に分譲マンションで4000万円クラスのマンションを購入した場合で月々の住宅ローンの返済額が10万円くらいになり、それにマンションの管理費・修繕積立金と駐車場代がそれぞれ2〜3万円かかりますので、やはり住居費として15万円くらいかかる計算になります。

一戸建ての住宅の場合でも東京近郊の首都圏であれば4000万円〜5000万円程度の価格帯で住宅ローンを組んだ場合、住宅ローンの返済額は15万円前後になり、駐車場付きであれば管理費・修繕積立金もかかりませんので住居費としては15万円となります。

結局は賃貸であっても分譲マンションであっても一戸建てであっても住居費はそれほど変わらないということがわかると思います。

そこでどう考えてマイホームを購入するかというと、自分が払える家賃の枠内に住宅ローンの支払額が収まる金額の住宅を購入することが重要で、分譲マンションの場合であればできれば住宅ローンの支払額に管理費と修繕積立金を加えた毎月の住居費以上の額で貸すことができる住宅を購入できれば御の字です。

平均的な賃貸住宅の賃料が15万円として、これ以下で収まる住宅をマイホームとして購入すると、将来的に転勤などで一時的に人に貸した場合などでも毎月支払わなければならない住宅ローンや管理費などを家賃収入によってまかなうことができますし、もし余ればそのお金を貯蓄に回すことができるのです。

 

金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ

金融機関はどのような視点で不動産投資の融資の判断をして融資枠を決めるのでしょうか?

収益物件自体の担保評価を見るのは当然ですが、人物評価も結構シビアに行います。

あなたの勤務先の信用力や勤続年数、転職歴や転職回数、業種なども見ます。転職歴が多いとダメかというとそうではなく、不動産投資のアパートローンでは同業種への転職やステップアップの転職は収入が増えるということでプラスに見てもらえるケースも多いのです。

あとはあなたの過去3年分の収入の実績を見られます。

年収は高いほどいいのは当たり前なのですが、毎年の年収にバラツキが大きいとマイナス要素になることがあります。

その他には保証人の有無や住まいは持ち家か賃貸か、居住地はどこか、などや、資産面では自己資金のほかに所有不動産の担保力や株などの有価証券その他の資産を所有しているか、負債としては既存借入がどれくらいあるのか、すでに投資不動産を所有しているのであればその収支はどうか、なども見られます。

金融機関の融資枠を押さえるポイントとしては、まず銀行の事前審査で自分自身がどれくらいのローン金額の借入ができるかを把握しておくということです。

自分がどれくらいのローンの借入ができるのかを把握しておくことで、いざこの収益物件を買おう!となってから融資枠が足りませんというお寒いことになってしまうことを避けることができるのです。

注意点としては自分で銀行の窓口をあちこち回りすぎないといことも大切です。

個人情報をさまざまな金融機関に開示することは自身の個人情報に傷がつくことになりかねないのです。

金融機関にアパートローンを打診する際はアパートローンに積極的な銀行の審査部に直接持ち込むかアパートローンセンターなどがあればそちらに話を持ち込むとあちこちに打診せずにすむのでよいと思います。

 

おわりに

不動産投資を考えていてマイホームがまだという人はとりあえずマイホームから先に考えましょう。特に独身のうちに不動産投資でアパートローンをかかえてしまうとあとあと家族を持ってマイホームが欲しいとなったときに住宅ローンを借りるのに苦労することになってしまいます。

そして金融機関のアパートローンの融資枠を押さえることでの最大のメリットは、指値や条件交渉などを有利に運ぶことができるという点です。どこどこの金融機関でいくらの融資枠がありますのでこの条件であればいつでも手付金を打てますよと強気な条件交渉で揺さぶりをかけて有利な条件を引き出しやすくなるというわけです。

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