相続

個人が現金で所有するより4~5割も相続税が減額できる節税手法

現金で所有するより4~5割も相続税が減額できる節税手法

収益物件の運用で減価償却での利益の圧縮による節税以外に大きな節税効果が得られる方法があることをご存知でしょうか?

個人として活用すれば、所有する資産の評価を下げるツールとして収益物件を活用することで、相続税の圧縮が可能となります。

平成27年1月以降、相続税が増税されました。

基礎控除額が4割も減額され、課税対象者が増えることになりましたし、最高税率は50%から55%に引き上げられました。

資産を築いてきた収益不動産オーナーとしては、非常に頭が痛い問題ですが、この問題も収益物件を運用することである程度クリアすることができます。


個人が現金で所有するより4~5割も相続税が減額できる節税手法

評価の交換を利用した収益物件による相続税の節税手法

収益物件を取得すれば、現金で所有する場合と比較して資産の評価額が下がります。

ここでのポイントは、あくまでも実際の価値が下がるのではなく、評価が下がるということです。

不動産の評価は国が定める資産の査定によって決まります。

現金の1億円はもちろん1億円の評価ですが、時価1億円の収益不動産を購入すれば、多くのケースで評価は1億円を下回ります。ケースによっては半分の評価になる場合さえあるのです。

この評価の交換を利用するのが、収益物件による相続税の節税方法です。

例えば個人で現金5億円の資産があるとして。この現金で5億円の収益物件を購入することで、5億円の相続財産の評価が2億5000万円などに下がり、課税対象額も下がります。

土地の路線価は一般的に時価の7~8割です。建物も同様ですので単純に考えれば現金で持っているより相続税額も2~3割少なくなります。

現金を不動産に換えただけで評価額が下がり、相続税の節税になるということになります。

そして収益物件ではさらに、土地の上に建物が建っていてそれを第三者に貸しているため、貸家建付地としての扱いになり、土地の評価が更地よりも大きく下がります。

それに加えて、建物を入居者に賃貸しているため、建物の評価も下がります。

すべて合わせると、現金を所有する場合と比較して、4~5割も資産の評価が下がることになるのです。

 

現金と収益物件の評価の差が大きいほど節税効果も大きい

資産を現金で持っている場合と収益物件に変えた場合との評価の差が大きいほど節税効果が高くなるのですが、特に都心部の物件は時価と評価額のギャップが大きく、相続税の節税にはもってこいであるといえます。

例えば、東京都心部にある時価3億円の収益物件を現金で買えば、現金3億円が不動産に換わるのですが、物件の評価額は1億5000万円だったとします。

つまり、3億円の現金をこの収益物件に換えるだけで、相続財産の評価が1億5000万円減額するのです。

借り入れで取得しても効果は同じです。

最高税率の人であれば、相続税は評価額の55%ですから、節税額にすればおよそ7500万円になります。

さらに収益物件の良いところは、借入金の返済を賃料収入で支払うことができる点です。

収益物件を取得する際、ほとんどの人が借り入れ利用しますが、収益部件は賃料が入ってくるため、評価を下げながら資産を守ることができるのです。

まとめ

現金を収益物件に換えるだけで、相続税評価額を4~5割も引き下げることができ、相続税を減らすことができます。

個人で収益物件を取得することで、収益物件を取得した時点で相続財産をその固定資産税評価で評価されることになるため、相続の直前に収益物件を取得することで、資産の評価減を図り、相続税の圧縮を行うことも可能となります。

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