任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


債務者の滞納延滞から決済まで任意売却の流れの重要8ステップ

住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れ

実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか?

債務者の住宅ローンの滞納延滞に始まって最終決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。

  1. 債務者の滞納延滞・倒産
  2. 担保不動産所有者の売却同意
  3. 担保不動産の調査・評価
  4. 購入希望者探し
  5. 買付証明書の取得
  6. 配分案の作成
  7. 債権者等利害関係人の調整
  8. 最終合意・契約決済・任意売却の終了

主に8つのステップが任意売却にはあります。

この記事では、住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れを時系列にご紹介します。

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任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件

任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件

どのような不動産物件であっても任意売却できるのでしょうか?

答えは残念なからNOです。

任意売却に向いている向いていないを考えるには、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関のローン審査基準がひとつの参考になります。

担保に取った不動産物件は万が一の際には売却して換価しなければいけませんので、担保物件として適切であれば任意売却にも向いているはずなのです。

この記事では、任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件についてご紹介します。

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任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何だかお分かりでしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえる最強最悪極悪非道の権利が『差押え』です。

これは間違いありません。

突然の差押え登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫することはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済引渡しの日に運悪く差押え登記がねじ込まれることもあるから任意売却をやっているほうからするとたまりません。

しかしそのような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

この記事では、任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法をご紹介します。

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なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイント

銀行などの金融機関の不良債権担当者はなぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか?

そこには任意売却の大きなメリットがあるからに違いありません。

では任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。

この記事では、なぜ任意売却なのか?任意売却が競売よりも優れている2つのポイントをご紹介します。

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事故物件や土壌汚染・アスベストがあっても任意売却で売れるのか?

事故物件や土壌汚染があっても任意売却で売れるのか?

例えば、

  • 自殺や殺人事件や孤独死などがあった事故物件
  • 土地が土壌汚染されている物件
  • アスベストが吹きつけられている建物がある物件

などの問題物件でも任意売却で売ることはできるのでしょうか?

一般的に自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。

この記事では、事故物件や土壌汚染・アスベストがあっても任意売却で売れるのか?についてご紹介します。

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銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価とは?

銀行が任意売却価格の参考にする地価公示価格と路線価

任意売却を行う際に銀行は何を参考に担保不動産の価格を決めるのでしょうか?

不動産の価格も物の価格が決まるのと同じように基本的には需要と供給のバランスによって決まります。

しかし一応目安のようなものがあります。

それが、

  • 地価公示価格
  • 路線価

の2つです。

年に数回は新聞の一面が不動産の価格の記事で占められているのを一度は見たことがあるかと思います。

この記事では、銀行が任意売却価格の目安にする地価公示価格と路線価についてご紹介します。

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お金を返せなくなったら任意売却や競売になる一番簡単な流れの解説

お金を返せなくなったら任意売却や競売になる一番簡単な流れ

銀行からお金を借りて万が一返せなくなったら担保に入れた家はいったいどうなるのでしょうか?

銀行は担保不動産である家を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。

そのための抵当権設定でもあるからです。

銀行が担保不動産を処分するのには、

  1. 任意売却
  2. 競売

の2つの方法があります。

銀行がどちらを処分方法とって回収を図るのかは順番があり流れがあります。

この記事では、お金を返せなくなったら任意売却や競売になる流れをわかりやすく簡単に時系列でご紹介します。

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