任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲

任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲

任意売却を進める際にかかる諸費用はどこまで認められるのでしょうか?

任意売却を進めるにあたってはさまざまな諸費用が発生します。

仲介手数料や抹消費用などのように常に認められる諸費用もあれば、引越し費用やゴミなどの撤去費用などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

この記事では、任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲についてご紹介します。

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任意売却の配分案の妥当性2つの超重要チェックポイント

任意売却配分案の妥当性2つのチェック項目

担保不動産を任意売却するにあたって任意売却配分案を作成する際に注意することは何でしょうか?

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

  1. 売却価格は妥当か?
  2. 配分方法は妥当か?

の2つ項目でチェックできます。

この記事では、任意売却配分案の妥当性2つのチェックポイントについてご紹介します。

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任意売却での保証人からの金融機関に対するクレームトラブル事例

任意売却での保証人からのクレームトラブル事例

任意売却を進める際にほかに保証人がいる場合の対応については何に注意すべきでしょうか?

任意売却後に残債務があれば金融機関は当然に保証人にも請求し、保証人の他の担保からも回収することになります。

そのときに保証人との間でクレームやトラブルになるケースが多いのです。

この記事では、任意売却での保証人からの金融機関に対するクレームトラブル事例をご紹介します。

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税金の滞納処分による差押えがある場合の任意売却の7つのポイント

滞納処分による差押えがある場合の任意売却のポイント

任意売却を行う際に、

  • 国税
  • 都道府県
  • 市役所
  • 社会保険事務所

などから『滞納処分による差押え』を受けていて、物件に差押え登記がなされていることがあります。

物件所有者が税金や社会保険料、年金などの支払いを滞納しているためです。

相手が公的機関であっても恐れることはありません。

しかし公的機関なのできちんとした手続きを踏む必要がある場合が多いのと時間がかかる場合が多いので注意が必要です。

この記事では、税金や社会保険などの滞納処分による差押えがある場合の任意売却の7つのポイントをご紹介します。

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法人の不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の処分権限者

法人の不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の処分権限者

法人の場合の担保不動産の処分権限者は誰なのか?

担保不動産を処分して売るためには処分権限がなければいけません。

法人は個人と違って、担保不動産の処分権限者は、法人の倒産の形態や状況によって違います。

この記事では、

  • 不渡り
  • 破産
  • 民事再生
  • 特別清算
  • 会社公正

の法人の業況の変化に伴い、誰が担保不動産の処分権限者となるのかについてご紹介します。

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債務者の滞納延滞から決済まで任意売却の流れの重要8ステップ

住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れ

実際の任意売却の流れとはどのようなものなのでしょうか?

債務者の住宅ローンの滞納延滞に始まって最終決済まで、任意売却は大きく分けて下記の8つの流れで進んでいきます。

  1. 債務者の滞納延滞・倒産
  2. 担保不動産所有者の売却同意
  3. 担保不動産の調査・評価
  4. 購入希望者探し
  5. 買付証明書の取得
  6. 配分案の作成
  7. 債権者等利害関係人の調整
  8. 最終合意・契約決済・任意売却の終了

主に8つのステップが任意売却にはあります。

この記事では、住宅ローンの滞納延滞から決済までわかりやすい任意売却の流れを時系列にご紹介します。

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物件所有者が行方不明で任意売却が出来ない場合の6つの確認方法

所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのか?

物件所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか?

結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ません。

任意売却を進めるにあたっては、あくまで物件所有者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。

困るのは債権者や保証人などです。

  • お金を返す気があるのか
  • 物件を処分して返済する気があるのか

などが何も分からなくなるからです。

保証人などは自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。

このような場合は適切なプロセスを踏んで、物件所有者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。

この記事では、物件所有者が行方不明の場合の任意売却についてご紹介します。

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任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件

任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件

どのような不動産物件であっても任意売却できるのでしょうか?

答えは残念なからNOです。

任意売却に向いている向いていないを考えるには、担保物件として抵当権をつけるのが適切なのかどうかという日頃の金融機関のローン審査基準がひとつの参考になります。

担保に取った不動産物件は万が一の際には売却して換価しなければいけませんので、担保物件として適切であれば任意売却にも向いているはずなのです。

この記事では、任意売却に向いている物件と任意売却に向いていない物件についてご紹介します。

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任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何だかお分かりでしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえる最強最悪極悪非道の権利が『差押え』です。

これは間違いありません。

突然の差押え登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫することはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済引渡しの日に運悪く差押え登記がねじ込まれることもあるから任意売却をやっているほうからするとたまりません。

しかしそのような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

この記事では、任意売却の決済引渡し日の当日に突然差押えが入った場合の対処法をご紹介します。

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任意売却を行うために満たすべき超重要な3つの最低条件

任意売却を行うために満たすべき超重要な3つの条件

任意売却のほうが競売よりもはるかにメリットが大きいのにもかかわらず、なぜ競売の件数も減っていないのでしょうか?

債権者と債務者双方にとってメリットが大きいのであればどんどん任意売却をやればよいと思われるのですが、そうは問屋が卸さない事情があるのです。

競売は申立さえすれば問答無用で進んでいくのですが、任意売却を進めるためには3つの最低条件があるのです。

任意売却を行うためには

  1. 所有者の売却意思と協力
  2. 権利関係者全員の同意
  3. 処分価格が妥当であること

の3つの条件が最低限必要となります。

この記事では、任意売却を行うために満たすべき超重要な3つの条件をご紹介します。

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