任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


最も基本的な任意売却の配分案の事例

最も基本的な任意売却の配分案の事例

次のような担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、最も基本的な任意売却の配分案の事例についてご紹介します。

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担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケース

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケース

平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。

その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。

『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。

この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケースをご紹介します。

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土壌汚染対策法の4つのポイントと任意売却における留意点

土壌汚染対策法のポイントと任意売却における留意点

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

この記事では、土壌汚染対策法のポイントと任意売却における留意点をご紹介します。

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任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか?

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態でありデフォルトになっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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競売不動産の任意売却を成功させるための3つのポイント

競売中の任意売却の進め方3つのポイント

競売手続き中でも任意売却はできるのでしょうか?

競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは可能です。

任意売却の同意が得られない所有者でも、いざ競売を申し立てるとそれを契機に任意売却に話が進む場合もあります。

この記事では、一度開始された競売中の任意売却の進め方についての3つのポイントをご紹介します。

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銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例

銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例

任意売却において債権者の役割とはどのようなものでしょうか?

任意売却における担保権者のスタンスは、

『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』

というものであるべきです。

ただそれだけのことなのです。

このスタンスを忘れてしまい、素人の領域である不動産の分野にのめり込んでしまって結局任意売却を失敗する銀行の担当者がたまにいます。

この記事では銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例についてご紹介します。

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任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲

任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲

任意売却を進める際にかかる諸費用はどこまで認められるのでしょうか?

任意売却を進めるにあたってはさまざまな諸費用が発生します。

仲介手数料や抹消費用などのように常に認められる諸費用もあれば、引越し費用やゴミなどの撤去費用などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

この記事では、任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲についてご紹介します。

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任意売却の配分案の妥当性2つの超重要チェックポイント

任意売却配分案の妥当性2つのチェック項目

担保不動産を任意売却するにあたって任意売却配分案を作成する際に注意することは何でしょうか?

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

  1. 売却価格は妥当か?
  2. 配分方法は妥当か?

の2つ項目でチェックできます。

この記事では、任意売却配分案の妥当性2つのチェックポイントについてご紹介します。

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任意売却での保証人からの金融機関に対するクレームトラブル事例

任意売却での保証人からのクレームトラブル事例

任意売却を進める際にほかに保証人がいる場合の対応については何に注意すべきでしょうか?

任意売却後に残債務があれば金融機関は当然に保証人にも請求し、保証人の他の担保からも回収することになります。

そのときに保証人との間でクレームやトラブルになるケースが多いのです。

この記事では、任意売却での保証人からの金融機関に対するクレームトラブル事例をご紹介します。

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法人の不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の処分権限者

法人の不渡り・破産・民事再生・特別精算・会社更生の処分権限者

法人の場合の担保不動産の処分権限者は誰なのか?

担保不動産を処分して売るためには処分権限がなければいけません。

法人は個人と違って、担保不動産の処分権限者は、法人の倒産の形態や状況によって違います。

この記事では、

  • 不渡り
  • 破産
  • 民事再生
  • 特別清算
  • 会社公正

の法人の業況の変化に伴い、誰が担保不動産の処分権限者となるのかについてご紹介します。

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