任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


競売入札期日が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイント

競売入札期間が近い競売不動産の任意売却事例とポイント

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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相続放棄された担保不動産の相続財産管理人との任意売却成功事例

相続放棄された担保不動産の相続財産管理人との任意売却成功事例

担保不動産の所有者が多額の負債を抱えたままで死亡した場合はどうすればいいのでしょうか?

そのような場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

  1. 配偶者(常に相続人になる)と子
  2. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

このような場合でも担保不動産の任意売却はできるのでしょうか?

この記事では、相続放棄された担保不動産の相続財産管理人との任意売却成功事例をご紹介します。

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破産管財人弁護士が裁判所に提出する不動産売却許可申請の内容

破産管財人が裁判所に提出する不動産売却許可申請の内容

破産管財人弁護士はどのようなやりとりを裁判所と行うのでしょうか?

債務者が債務不履行に陥ると、債権者から破産手続の申立てがなされることがあります。

そうすると同時廃止にならなければ、裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

破産管財人弁護士は破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

この記事では、破産管財人弁護士が裁判所に提出する不動産売却許可申請の内容をご紹介します。

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ゆとり返済・ステップ返済で破綻する人が増え続ける理由と解決策

住宅ローンのゆとり返済やステップ返済で破綻する人が増え続ける理由

住宅ローンのゆとり返済やステップ返済に追われて苦しんではいないでしょうか?

ゆとり返済やステップ返済を一言でいうと、

単なる『返済の先送り』です。

住宅ローンのゆとり返済やステップ返済とは、借入当初5年目までと10年目までの月々の返済額を低く抑えて、その分を後の支払いに乗せるという住宅ローンの返済プランのことです。

当然、ゆとり返済やステップ返済の期間が終わると月々の住宅ローンの返済額は大きく跳ね上がることになり、そこで一気に返済が苦しくなるのです。

ゆとり返済やステップ返済後の住宅ローンの返済が苦しくなって破綻してしまうケースが増え続けるのも当然の結果なのです。

この記事では、住宅ローンのゆとり返済や・ステップ返済で破綻する人が増えている理由とその解決策をご紹介します。

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事例で見る区分マンションの任意売却のポイントと注意事項

区分マンションの任意売却事例のポイントと注意事項

区分マンションの任意売却を行う際に注意することは何でしょうか?

区分マンションの任意売却では、諸費用として延滞管理費や延滞修繕積立金が控除されることが最大のポイントとなります。

中古マンションを購入した人は、延滞している管理費や修繕積立金の支払い義務を負うことになりますので、任意売却の際にきちんと精算しておかないと後でトラブルとなるからです。

この記事では、区分マンションの任意売却のポイントと注意事項を事例でご紹介します。

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破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた成功事例

破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた成功事例

どう考えても破産したほうがいいのですが債務者が破産申立費用も出せないような場合はどうすればいいのでしょうか?

この事例は、破産申立費用を任意売却代金から拠出したケースです。

債務者は本業のビジネスホテル経営のほか副業としてアパート経営をしていました。

貸金の延滞が始まっていたので債務者と面談し、副業で余剰資産であるアパートを売却することにより借入金を圧縮して、本業のビジネスホテルに専念することにより事業再生を果たすように提案しました。

この記事では、破産申立費用を任意売却代金の費用として認められた成功事例をご紹介します。

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土地の分筆宅地分譲売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

土地の分筆売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになる場合があるのをご存知でしょうか?

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだとなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると売却できる物件があります。

この記事では、そのような土地の分筆宅地分譲売買での任意売却における担保解除料の交渉事例をご紹介します。

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任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイントが分かる事例

任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイント事例

担保不動産を任意売却した場合は、譲渡人である担保不動産所有者に譲渡所得税が課せられます。

しかし譲渡所得税に関しては破綻してしまった先であれば『払えないものは払えない』という話になります。

債務者が完全に破綻してしまっていて、倒産や自己破産をしていれば払えないことが証明されますので、不動産譲渡所得税を回避することができます。

本事例では、担保権者である銀行にとってまだ破綻していない『破綻懸念先』にて管理されている債務者が担保不動産の任意売却を行い、不動産譲渡所得税分を控除するケースを見ていきます。

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担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

それは時に多額にのぼることがあり、慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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