任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げた任意売却の事例

破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げた任意売却の事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるのですが、時として売却代金の10%などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースが多々あります。

この記事では、破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げた任意売却の事例をご紹介します。

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任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイントが分かる事例

任意売却後の不動産譲渡所得税対策のポイント事例

担保不動産を任意売却した場合は、譲渡人である担保不動産所有者に譲渡所得税が課せられます。

しかし譲渡所得税に関しては破綻してしまった先であれば『払えないものは払えない』という話になります。

債務者が完全に破綻してしまっていて、倒産や自己破産をしていれば払えないことが証明されますので、不動産譲渡所得税を回避することができます。

本事例では、担保権者である銀行にとってまだ破綻していない『破綻懸念先』にて管理されている債務者が担保不動産の任意売却を行い、不動産譲渡所得税分を控除するケースを見ていきます。

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担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

それは時に多額にのぼることがあり、慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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最も基本的な任意売却の配分案の事例

最も基本的な任意売却の配分案の事例

次のような担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、最も基本的な任意売却の配分案の事例についてご紹介します。

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担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケース

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケース

平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。

その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。

『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。

この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケースをご紹介します。

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土壌汚染対策法の4つのポイントと任意売却における留意点

土壌汚染対策法のポイントと任意売却における留意点

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

この記事では、土壌汚染対策法のポイントと任意売却における留意点をご紹介します。

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任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか?

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態でありデフォルトになっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却の不動産売買契約書5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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競売不動産の任意売却を成功させるための3つのポイント

競売中の任意売却の進め方3つのポイント

競売手続き中でも任意売却はできるのでしょうか?

競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは可能です。

任意売却の同意が得られない所有者でも、いざ競売を申し立てるとそれを契機に任意売却に話が進む場合もあります。

この記事では、一度開始された競売中の任意売却の進め方についての3つのポイントをご紹介します。

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銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例

銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例

任意売却において債権者の役割とはどのようなものでしょうか?

任意売却における担保権者のスタンスは、

『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』

というものであるべきです。

ただそれだけのことなのです。

このスタンスを忘れてしまい、素人の領域である不動産の分野にのめり込んでしまって結局任意売却を失敗する銀行の担当者がたまにいます。

この記事では銀行担当者が任意売却にのめり込んで失敗する2大トラブル事例についてご紹介します。

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