任売マンの任意売却専門BLOG|住宅ローン・不動産担保ローン・不動産投資ローンのお悩みは任意売却で解決できる!リースバックや親子間売買で住み続けることも可能!

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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。

離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイント

離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買のまとめ

離婚後の住宅ローンの取り扱いでトラブルになるケースが増えているのをご存知でしょうか?

日本でも離婚率が年々高まっており今では3組に1組の割合で離婚しているという統計結果が出ており、離婚件数の増加にともなって離婚後の住宅ローンのトラブルも増えていると考えられます。

離婚をすると当然一緒には生活しませんので、下記いずれかの方法を取ることが多いです。

  1. 住宅ローンはそのままにしておいてどちらかが家に住み続ける
  2. 住宅ローンをどちらかに名義変更するために夫婦間売買を行う
  3. 任意売却で住宅ローンもろとも家を売却してしまう

離婚時の住宅ローンの取り扱い方法はほとんどのケースで大きく分けて上記の3つに当てはまるのではないでしょうか。

この記事では、離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイントを一挙にまとめてご紹介します。

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任意売却をうまくまとめるための後順位債権者への担保解除料の目安と税金などの仮差押・仮登記の解除について

任意売却における担保解除料と目安と仮差押・仮登記について

担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、

  • 担保解除料の問題
  • 仮差押・仮登記の問題

ではないでしょうか?

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。

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任意売却の配分案で劣後する後順位の抵当権者に対する担保解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の事例をご紹介します。

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つばさコーポレーションの不動産担保ローンから一括返済や競売申立されても任意売却で家を守った3つの方法

つばさコーポレーションの不動産担保ローンから一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法!

つばさコーポレーションから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされて困っている人が増えています。

つばさコーポレーションの不動産担保ローンは不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。

簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってご相談される方が増えているのです。

つばさコーポレーションは支払いが滞るとすぐに残債の一括請求をしてきます。

そして残高一括返済が無理であればすぐに競売申立に着手するのです。

そもそも資金繰りでつばさコーポレーションの不動産担保ローンを利用しているのですから借り入れ残高の一括返済を求められてもできるわけがありません。

こうなってしまった場合はもう競売で家を取られてしまうしかないのでしょうか?

この記事では、つばさコーポレーションの不動産担保ローンの返済でお悩みの方に、一括返済や競売申立されても家を守った3つの方法をご紹介します。

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阪和信用保証から督促が来た!阪和信用保証の任意売却に対するスタンスと任意売却の進め方の重要ポイント

阪和信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

阪和信用保証は和歌山県の地方銀行である紀陽銀行系列の信用保証会社です。

紀陽銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、阪和信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

紀陽銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは阪和信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が阪和信用保証となっているのはこのためです。

阪和信用保証は債務者の了解があれば以前から任意売却をよく行う債権者でした。

それは今でも変わりませんがおそらく回収のスピード化の狙いもあり債権譲渡を並行して行うようになっているようです。

あくまで任意売却は不動産の所有者である債務者にやる気がなければできないため動きの悪い代位弁済先は債権のまま別の債権回収会社に譲渡して回収するという方法を取っています。

この記事では、阪和信用保証の任意売却に対するスタンスと任意売却の進め方の重要ポイントをご紹介します。

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地方の工場の破産管財人弁護士による任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例

多くの諸費用が控除されている任意売却の配分案の事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用の控除を債権者に認めさせた事例をご紹介します。

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任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担する

最も基本的な任意売却の配分案の事例

複数の担保権者た抵当権や根抵当権、差押え登記を行っている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか?

次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担するという任意売却の考え方をご紹介します。

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担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による不動産の任意売却3つのケース

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケース

平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。

その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。

『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。

この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士の任意売却3つのケースをご紹介します。

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工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点

土壌汚染対策法のポイントと任意売却における留意点

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

たとえば

  • 工場跡地
  • 病院跡地
  • ガソリンスタンド

などでは土壌汚染のリスクがありますので取引の際には調査や土壌改善が必要になるケースが出て来ます。

通常の不動産売買であれば売主の費用負担で土壌汚染対策を行ってから不動産売買を行うのですが、任意売却の場合は売主に資力がなくなっているケースがほとんどなので売買代金の中から土壌汚染対策費用を捻出して控除してもらえるように債権者と交渉する必要があります。

この記事では、工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点をご紹介します。

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不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目

任意売却で認められる代表的な諸費用16項目の範囲

不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者からはどこまで認められるのでしょうか?

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

  • 引越し費用
  • ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

この記事では、不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目についてご紹介します。

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