任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


エムユーフロンティア債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策と任意売却の進め方のポイント

エムユーフロンティア債権回収の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

エムユーフロンティア債権回収は三菱UFJ銀行グループの債権回収会社(サービサー)です。

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却業務の委託を受けている3つの債権回収会社(サービサー)

  • エムユーフロンティア債権回収
  • 住宅債権管理回収機構
  • 日立キャピタル債権回収

のうちの一つです。

なので三菱UFJ銀行やその系列のグループ銀行を窓口に住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から住宅ローンを借りた場合で住宅ローンを延滞するとエムユーフロンティア債権回収から連絡や通知が入ります。

また住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から委託された任意売却業務以外にも三菱UFL銀行本体や系列銀行、ノンバンクや紀陽銀行などの貸し出した住宅ローンの任意売却の委託も幅広く受けています。

一般的に任意売却については前向きに取り組んでくれる債権者です。

この記事ではエムユーフロンティア債権回収から督促が来た場合の任意売却の進め方のポイントについてご紹介します。

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リースバックを出口とした任意売却で住み慣れた家に住み続けられて近所にも任意売却したと知られない方法とは?

任意売却の出口をリースバックにすることで任意売却後も住み続けられて任意売却したことが近所に知られにくい

住宅ローンが払えなくなって任意売却をせざるを得ないとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか?

住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは一括返済を求められます。

そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては

  1. 全額返済
  2. 競売
  3. 任意売却

の3択になってきます。

そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。

もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。

しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。

当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。

それが『リースバック』です。

任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。

この記事では、任意売却の出口をリースバックにすることで任意売却後も住み続けられて任意売却したことが近所に知られない方法について説明します。

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悪質な任意売却業者にだまされないための7つの見極めポイント

悪質な任意売却業者にだまされないための7つのポイント

任意売却の相談をしようとしたときに、いったいどの会社に相談をしていいかと悩まれるのではないでしょうか?

インターネットで『任意売却』と調べれば、それこそたくさんの任意売却を取り扱う業者のサイトがヒットします。

『任意売却』の成否は、依頼する任意売却業者でほぼ9割決まります。

なぜなら、任意売却を成功させるには、

  • 債務者の相談をきちんと受けきちんと説明する
  • 債権者に任意売却の可否を確認
  • 債務者の延滞などの状況を整える
  • 債権者と物件価格の調整
  • 物件の調査
  • 物件の販売活動
  • 物件の契約・決済引き渡し
  • 債権者と抵当権・差押えの抹消を調整
  • 債務者の引っ越し

など、多くの業務を完結させることが必要になるからです。

普通の不動産仲介に比べると特殊なノウハウが必要になるのですが実際はいい加減な任意売却業者も多いのが現実です。

それこそ変な任意売却業者に依頼したらむちゃくちゃにされてしまいます。

一戸建てや区分マンションならまだし、一棟もののアパートやマンションならなおさらです。

この記事では、悪質な任意売却業者にだまされない7つの見極めポイントをご紹介します。

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任意売却してから自己破産をかけて任意売却後の残債をチャラにする方法

自己破産と任意売却を並行して行うことで残債をチャラにする方法

債務整理のひとつに『自己破産』があります。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入がチャラになり返済しなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却してから自己破産をかけて任意売却後の残債をチャラにする方法をご紹介します。

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近畿信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

近畿信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

近畿信用保証は旧泉州銀行と現池田泉州銀行系列の信用保証会社です。

泉州銀行と池田銀行が合併して池田泉州銀行ができ、その系列に池田泉州信用保証ができました。

近畿信用保証は泉州銀行時代に保証をした先との業務を行っています。

旧泉州銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納すると近畿信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が近畿信用保証となっているのはこのためです。

この記事では、近畿信用保証の任意売却の特徴をご紹介します。

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SMBC信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

SMBC信用保証の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

SMBC信用保証は三井住友銀行系列の信用保証会社です。

三井住友銀行で住宅ローンを借りる時には、

『SMBC信用保証の保証が受けられる方』

という条件がついています。

三井住友銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはSMBC信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の乙区では債権者の名称がSMBC信用保証となっているのもこのためです。

この記事では、SMBC信用保証との任意売却の特徴をご紹介します。

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任意売却の相談でできれば避けておきたいダメな任意売却業者7つの特徴

任意売却の相談をする際にダメな担当者を見抜く7つのポイント

任意売却相談の依頼を電話やメールで行うとその任意売却業者から電話やメールが返ってきます。

そして最終的にその任意売却業者の会社か自宅に担当者が来て、面談での任意売却相談をして任意売却を任せるかどうかを決める流れになると思います。

ここで大切なのがいろいろな任意売却業者に任意売却相談をしてみるということです。

任意売却相談をしたその場ですぐに任せるのを決める必要はありません。

それは任意売却業者もピンキリでいろいろだからです。

この記事では、任意売却の相談でできれば避けておきたいダメな任意売却業者7つの特徴をご紹介します。

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大阪府中小企業信用保証協会の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

大阪府中小企業信用保証協会の任意売却の特徴と進め方の重要ポイント

大阪府中小企業信用保証協会は大阪府が運営する信用保証会社(協会)です。

通称『府信用(ふしんよう)』です。

住宅購入時の住宅ローンの保証に入るのではなく事業融資や不動産担保ローンなどの融資の保証に入ります。

その際の担保として不動産に抵当権をつけることが多い債権者です。

この記事では大阪府中小企業信用保証協会の任意売却の特徴をご紹介します。

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みなと信用保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

みなと信用保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

みなと信用保証は兵庫県の地銀であるみなと銀行系列の信用保証会社です。

みなと銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみなと信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

みなと銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはみなと信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義がみなと信用保証となっているのはこのためです。

この記事では、みなと信用保証との任意売却の特徴をご紹介します。

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みずほ信用保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

みずほ信用保証の特徴と任意売却の進め方の重要ポイント

みずほ信用保証はみずほ銀行系列の信用保証会社です。

みずほ銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみずほ信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

みずほ銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれはみずほ信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義がみずほ信用保証となっているのはこのためです。

この記事では、みずほ信用保証との任意売却の特徴をご紹介します。

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