任意売却|任意売却で住宅ローンが払えない苦しみから解放され新たな生活を再建できる

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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。

住宅ローンが払えなくなってから消費者金融やカードローンで穴埋めをするともっと大変なことになる!

住宅ローンが払えなくなってから消費者金融やカードローンで穴埋めをするともっと大変なことになります

住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借り入れをして住宅ローンの穴埋めをしようと考える人はとても多いです。

この結果どうなるでしょうか?

ほとんどの場合は消費者金融やカードローンで借り入れができる限度額までとことん借り切るところに行き着きます。

すると消費者金融やカードローンの借り入れができているうちはいいのですが、その借り入れ限度額を使い切って借り入れができなくなったのをきっかけにまた住宅ローンが払えなくなるのです。

結局はどこからも借り入れできなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンも破綻してしまうのです。

つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。

そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。

この記事では、住宅ローンが払えなくなってから消費者金融やカードローンで穴埋めをするともっと大変なことになるということをご紹介します。

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広い土地の任意売却ではそのまま任意売却するより分筆して宅地分譲することで早期に任意売却できた成功事例

土地の分筆売買での任意売却における担保解除料の交渉事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだと広すぎてなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると任意売却できるという物件があります。

この記事では、そのような広い土地の任意売却ではそのまま任意売却するより分筆して宅地分譲することで早期に任意売却できた成功事例をご紹介します。

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債権者に任意売却の申出をしたのに放置されたので債務者側から抵当権消滅請求を使い任意売却が成功した事例

任意売却の提案があったのに放置して抵当権消滅請求を受けた事例

債権者に対して債務者から任意売却の提案があったにもかかわらず、債権者担当者の知識不足からこの任意売却の提案を放置して任意売却が進まないというケースは少なからずあります。

さらにその後に債務者側が抵当権消滅請求制度を利用してきたことにより結果的には債権者は任意売却していた方が得だったという事例です。

この記事では、債権者に任意売却の申出をしたのに放置されたので滌除に代わる抵当権消滅請求を使い任意売却が成功した事例をご紹介します。

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無理に任意売却しないほうがいい?必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある

無理に任意売却しないほうがいい?必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はほとんどいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りある

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りある

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の目的達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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任意売却できない場合も!フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用していてバレる瞬間とは?

任意売却できない場合も!フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用していてバレる瞬間とは?

フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することはご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35やその他銀行の住宅ローンを不正に使って投資用不動産を購入している不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用して損するのは不動産投資家自身であるという事実を見ていきます。

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任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生棒に振る?のではなく任意売却や自己破産は復活の手段

任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生棒に振るのか?そうではなく任意売却や自己破産は復活の手段

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?そして自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は非常に多いです。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが中には都市伝説のようなものもあります。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』俗にいう『個信』というデータベースは存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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