任売マンの任意売却BLOG|住宅ローン滞納と競売を回避する任意売却専門BLOG


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任意売却という不動産の売却手段があることをご存知でしょうか?

任意売却なら競売を回避してローン問題を解決することができます。

一棟収益物件の場合でも入居率が下がって空室が増えたり、空室期間が長引くなどで借入の返済が厳しくなることがあります。

銀行も最初のうちはリスケジュールに応じたり、利息分だけの返済に変えてくれたりしますが、賃料収入が増えない限り状況が好転することはありません。

そしていよいよ利息だけでも払えなくなってしまいます。

◎任意売却の考え方
◎競売と任意売却の違い
◎信用保証会社について
◎債権回収会社(サービサー)について

など、ここでは任意売却に関するコンテンツをまとめています。


任意売却を行う際に消費者金融業者の根抵当権設定仮登記を解除するための2つのポイント

貸金業者の根抵当権設定仮登記の解除に関する考え方

担保不動産の任意売却を行う際に、消費者金融業者の担保権や差押え登記が付いているとそれだけで断念してしまうということはないでしょうか?

それは消費者金融業者の根抵当権設定仮登記が入っているだけで直感的に面倒だなと感じるからだと思います。

しかし、消費者金融業者の基本的な考え方は実は他の担保権者と同じです。

なので臆することなく根抵当権の抹消交渉すれば良いのです。

ただ消費者金融業者は普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

この記事では、任意売却を行う際に消費者金融業者の根抵当権設定仮登記を解除するための2つのポイントをご紹介します。

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税金の滞納処分による差押えがある場合の任意売却を成功させるための差押え解除7つのポイント

滞納処分による差押えがある場合の任意売却のポイント

任意売却を行う際に、

  • 国税
  • 都道府県
  • 市役所
  • 社会保険事務所

などから『滞納処分による差押え』を受けていて、物件に差押え登記がなされていることがあります。

物件所有者が税金や社会保険料、年金などの支払いを滞納しているためです。

相手が公的機関であっても恐れることはありません。

しかし公的機関なのできちんとした手続きを踏む必要がある場合が多いのと時間がかかる場合が多いので注意が必要です。

この記事では、税金や社会保険などの滞納処分による差押えがある場合の任意売却の7つのポイントをご紹介します。

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任意売却したくても物件所有者が行方不明のために任意売却が出来ない場合の6つの確認方法

所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのか?

物件所有者が行方不明の場合は任意売却はできないのでしょうか?

結論からいうと任意売却を行うことはかなり難しくなると言わざるを得ません。

任意売却を進めるにあたっては、あくまで物件所有者の売却意思と協力を得られることが大前提となるからです。

困るのは債権者や保証人などです。

  • お金を返す気があるのか
  • 物件を処分して返済する気があるのか

などが何も分からなくなるからです。

保証人などは自分に債務が降りかかってくるので気が気ではありません。

このような場合は適切なプロセスを踏んで、物件所有者が本当に行方不明であるのかどうかをできるだけ早く確認する必要があります。

この記事では、物件所有者が行方不明の場合の任意売却についてご紹介します。

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競売手続きは申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要なので債権者にとっても任意売却する方が合理的

競売で申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要とされる理由

不動産の競売申立てにはなぜそんなに費用がかかるのでしょうか?

競売手続きを行おうとすると費用がかかり、しかも競売で落札される金額は通常の市価よりも低くなりダブルで損をすることになります。

競売申立てを行うと、

  1. 申立印紙
  2. 郵便切手
  3. 登録免許税
  4. 予納金

の4つの費用が最低限必要となります。

競売は国家権力である裁判所が主導して手続きを行いますので、すべての費用についても厳密に意味合いがあるのです。

債権者側から見ても債務者が応じるのであれば任意売却で市価に近い価格で売却したほうが回収率はいいことになります。

この記事では、競売手続きは申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金が必要なので債権者にとっても任意売却する方が合理的な理由をご紹介します。

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不動産投資のローンが払えなくなるリスクヘッジともし不動産投資ローンが払えなくなったらどうすればいいか?

不動産投資のローンが払えなくなるリスクともし払えなくなったら

サラリーマンや公務員の不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか?

そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。

まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。

3ヶ月以上のローン延滞率も0.2%という低い水準になっています。

しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。

その違いはどこにあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資のローンが払えなくなるリスクヘッジともし不動産投資ローンが払えなくなったらどうすればいいか?をご紹介します。

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借り入れの際に担保不動産に銀行が設定する抵当権と根抵当権の違いは借り入れが1回ぽっきりか反復継続の違い

不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違い

不動産を担保にお金を借りる際に不動産登記簿に登記される抵当権には、

  1. 抵当権
  2. 根抵当権

の2種類があることをご存知でしょうか?

抵当権と根抵当権の大きな違いは、お金を借りるという行為を1回だけ行うか反復継続して行うかという点にあります。

1回だけの場合は抵当権、反復継続する場合は根抵当権が担保である不動産に付けられることになります。

この記事では、不動産を担保にお金を借りる際の抵当権と根抵当権の違いをご紹介します。

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破産管財物件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げることに成功した事例

破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げた任意売却の事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

この記事では、破産管財物件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して破産財団組入金を下げることに成功した事例をご紹介します。

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ニッテレ債権回収(ニッテレサービサー)の債権回収業務の特徴とニッテレ債権回収からの督促への対策

ニッテレ債権回収(ニッテレサービサー)の任意売却の特徴

ニッテレ債権回収(ニッテレサービサー)はサービシング業務(債権回収業務)を中心に行っている独立系の債権回収会社(サービサー)です。

ちなみにニッテレという名称ですが日本テレビとは資本関係などはありません。

ニッテレ債権回収(ニッテレサービサー)は、

  • いろいろな債権者から債権を買い取ったうえで回収業務を行う
  • 債権者から債権の管理回収を委託されたうえで回収業務を行う

ことが多いです。

無担保の小口債権でも買い取って回収業務を行いますので、有担保債権を買い取って任意売却や競売に持ち込むことは少ないと考えられます。

この記事では、ニッテレ債権回収(ニッテレサービサー)の債権回収業務の特徴とニッテレ債権回収からの督促への対策をご紹介します。

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SMBC債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策とSMBC債権回収との任意売却の進め方2つのポイント

SMBC債権回収の任意売却の特徴

SMBC債権回収は三井住友銀行系列の債権回収会社(サービサー)です。

基本的にはSMBCグループの債権回収を広く行っておりSMBC信用保証が代位弁済した後の任意売却の窓口として任意売却の窓口業務も行っています。

任意売却に対しては柔軟で比較的任意売却に取り組みやすい債権者だといえます。

この記事では、SMBC債権回収から住宅ローンの督促が来た場合の対策とSMBC債権回収との任意売却の進め方2つのポイントをご紹介します。

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アビリオ債権回収(旧パル債権回収)から住宅ローンの督促が来た場合の対策と任意売却の進め方のポイント

アビリオ債権回収(旧パル債権回収)の任意売却の特徴

アビリオ債権回収(旧パル債権回収)は消費者金融のプロミス系列の債権回収会社(サービサー)です。

もっと大枠でいうと三井住友銀行のSMBCグループの傘下企業です。

  • プロミスの貸付の債権回収
  • 有担保・無担保債権の入札による買い取り・回収業務

を行っています。

なので消費者金融のプロミス自体とは取引がなくても、別の債権が譲渡されてアビリオ債権回収から連絡がくるというケースはよくあるケースです。

最近では銀行や信託銀行、信金や信組の劣化債権の買取を積極的に行っているため、債権譲渡後に突然今までの借入先だった銀行以外のアビリオ債権回収から連絡がきてびっくりするケースも増えているようです。

この記事では、アビリオ債権回収(旧パル債権回収)から住宅ローンの督促が来た場合の対策と任意売却の進め方のポイントをご紹介します。

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