一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。
いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。
そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。
それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。
賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。
不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか？
不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。
しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。
不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。
一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。
それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。
不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。
不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか？
サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。
大規模修繕とは、
などを行うことをいいます。
費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。
この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。
未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。
日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。
現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。
60歳以上になるともっと多いでしょう。
それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。
しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。
押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。
この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。
自分の所有する収益物件で入居者の他殺や自殺、孤独死などが発生すると事故物件となってしまいます。
そしてその後の収益が低下することがほとんどです。
まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の死亡事故です。
不動産投資を長くしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。
事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、入居者の死というものに遭遇する可能性は低くはありません。
不動産投資家としてはできるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。
ましてや今後はどんどん超高齢者社会に突入し入居者も高齢化していきます。
死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが不動産投資家にとっては現実的です。
この記事では、自分の収益物件が事故物件(自殺・他殺・孤独死)になってしまったらどうすればいいのかをご紹介します。
家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか？
残念なことながら、答えはNo！です。
日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。
家賃滞納が発生すると、
などの悪影響が多々発生します。
入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。
悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。
悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。
この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。
大家側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、大家側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか？
立ち退きに関するトラブルは多く、大家と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。
など、大家の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。
この記事では、
をご紹介します。
不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。
どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか？
家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。
この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？についてご説明します。
不動産投資で管理会社を適当に選んではいないでしょうか？
不動産投資で規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。
その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。
不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、
に大きく分かれます。
多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。
管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。
この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。
消防点検と聞くと不動産投資の利益に直結するものではないので、取り組みになんだか後ろ向きな気持になっていたりはしないでしょうか？
不動産投資で一棟収益不動産を保有すれば建物管理では法令で義務付けられた消防点検を行うことは必須です。
なぜなら万が一火災が起こったときに消防点検を受けていないと不動産投資家であるオーナーの責任が問われてくるからです。
雑居ビル火災などで死亡者やケガ人を出したときに運営会社が罰せられているニュースを見たことがあると思いますがまさにその状況になります。
一棟収益物件のオーナーになったら必ず法定の消防点検を行うことを忘れないでください。
この記事では、不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】をご紹介します。
不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。
そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。
不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。
しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。
そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。
この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。
入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか？
賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。
もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。
ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。
そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。
この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。
通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか？
それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。
もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。
家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。
この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。
不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか？
答えはイエスです。
給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。
賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。
くらいまで書いてもらっている理由として、
の2つの側面があるのはそのためです。
ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。
この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。
不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。
しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。
プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。
プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。
この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。
『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか？
空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。
空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。
また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。
早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。
この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。
不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。
そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。
賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。
入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。
不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。
また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。
なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。
この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。
不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、
の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか？
普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。
一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。
つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。
なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。
この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。
不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか？
不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。
など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。
この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。
不動産投資において収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか？
自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。
自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。
自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。
しかしながらただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。
この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは？結局自主管理と管理委託はどちらが有利？について考えます。
不動産投資で大家さんが家賃をとりっぱぐれない方法として古くからある方法が連帯保証人をつけるというものです。
入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなった場合に連帯保証人が肩代わりをして下さいという契約のことです。
しかし時代の流れもあり入居者に連帯保証人をつけてもらおうとしても連帯保証人になり得る人がいない場合も多いというのが現実です。
そのような場合はどうすればよいのでしょうか？
入居者がある程度の年齢になってくると、
などの場合も増えてきます。
物理的に連帯保証人になってもらえる人がいないというケースで今後も増えていくと考えられています。
そういう場合に入居者に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。
連帯保証人がつけれる入居者でも保証会社をすすめる大家が増えている状況です。
この記事では、不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方についてご紹介します。
不動産投資において空室は空気に貸しているだけで賃料収入は1円も生み出しません。
そして空室期間に取り損ねた賃料は未来永劫リカバリーは不可能です。
空室は人口減少社会の日本の不動産投資においても最大のリスクだといえるでしょう。
そこで増え続ける生活保護受給者の入居を受け入れるかどうかに頭を悩ませることになります。
空室は埋めたいが生活保護受給者の受け入れはぶっちゃけどうなのか？
日本の人口は減少しても生活保護世帯の数は増加傾向にあります。
生活保護世帯を賃貸の入居者として考えた場合でも無視できないほどのボリュームとなってきています。
不動産投資において生活保護世帯を入居させる際に何に気を付ければいいのでしょうか？
現在、
などの理由で多くの人が生活保護を受けています。
厚生労働省によれば生活保護受給者数は平成29年2月現在で214万1881人となっています。
世界金融危機以降急増し多少の増減はありますが近年はほぼ横ばいで推移しています。
年齢別では65歳以上の被保護人員の増加率は大きくなっています。
被保護人員の全体の45.5％は65歳以上となっています。
今後高齢化が進むにつれ生活保護受給世帯も増加することが予想されています。
この記事では、不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居を受け入れる際に注意しないと損してしまうポイントについてご紹介します。
不動産投資で収益物件の管理会社を選ぶ際に、大手や有名な会社であれば安心できると考えて安易に管理委託してしまってはいないでしょうか？
管理会社が大手で有名だからといって必ずしも思い通りに管理業務を行ってくれるわけではありません。
大手であるがゆえに、融通が利かなかったり制約があったりすることもあります。
管理戸数の膨大さから、機械的に処理されていると感じているとお聞きすることもあります。
この記事では、
をご紹介します。
不動産投資において家賃や敷金礼金、広告費の金額はどのように決めるのがいいのでしょうか？
まさか自分ではまったく調べずに管理会社の言われるままの設定にしていないでしょうか？
家賃・敷金礼金、広告費の水準は、基本的には周辺相場に合わせて設定します。
ある地域で単身用のワンルームの一棟収益物件を購入しようとしている場合、同じエリアのワンルーム収益物件の価格水準がどの程度なのかを調べる必要があります。
空室が多く、入居希望者数に比べて物件の供給数が多い場合は、平均的な価格設定では空室が決まらないという事態が往々にして発生します。
どのくらいの家賃設定が妥当なのかは、賃貸物件の検索サイトなどを見てもわからないことが多いので、いくらなら決まるのか？ということを、地元の賃貸不動産会社に直接聞くほうが確実です。
できれば収益物件の購入を決める前に、複数の不動産会社に聞いてあらかじめ確認をしておきたいところです。
この記事では、不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方についてご紹介します。
不動産投資の高収益化に欠かせないのが管理会社の賃貸客付け力です。
都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか？
ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。
賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、
の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。
この記事では、賃貸客付けが強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件の運用していくと、入退去のたびに空室の原状回復費用がかかりますし、場合によっては大がかりなリフォームも必要になります。
空室の現状回復やリフォームはお金をかければかけるだけその部屋は綺麗にはなりますが、当然その費用分だけ不動産投資の収益が圧迫されてしまいます。
不動産投資において空室のリフォームや原状回復にかける費用の見極めはどのように判断すればよいのでしょうか？
不動産投資における収益物件の運用を事業として考えて、リフォームや原状回復費用も費用対効果で判断するのが基本となります。
決して自己満足でリフォームや原状回復にお金をかけてはいけないということです。
この記事では、不動産投資で空室のリフォームや原状回復への費用をどれくらいかけるかを見極めるための判断基準と考え方をご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG管理人より
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では自分自身の知識こそが最大の力です。知りませんでしたでは通用しません。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。