一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。
いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。
そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。
それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。
賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。
不動産投資をしていると入退去のたびに空室の原状回復費用がかかりますし、場合によっては大がかりなリフォームも必要になり、いくらくらいかけるのがよいのか悩まれたことはないでしょうか？
空室の現状回復やリフォームはお金をかければかけるだけその部屋は綺麗にはなりますが、当然その費用分だけ不動産投資の収益が圧迫されてしまいます。
空室のリフォームや原状回復にかける費用の見極めはどのように判断すればよいのでしょうか？
リフォームや原状回復費用も費用対効果で判断するのが基本となります。
決して自己満足でリフォームや原状回復にお金をかけてはいけないということです。
この記事では、空室のリフォームや原状回復への費用をどれくらいかけるかを見極めるための判断基準と考え方をご紹介します。
収益不動産に
などのハイリスク入居者を入居させる際にはどのような点に気を付ければよいのでしょうか？
結論から言いますと、
に分けて考えて、
という対策が必要になります。
この記事では、生活保護受給者・低所得者・外国人などのハイリスク入居者を受け入れる際の注意点をご紹介します。
賃貸不動産で入居者が退去する際に原状回復費をめぐってトラブルになるケースが増えています。
賃貸借契約書で退去時にクリーニング代を入居者が負担する旨の特約を入れていたのに、退去時になって入居者が『通常の使用で汚れた分は大家の負担だ』と言って譲らない場合などは大家側としてはどう対処すればよいのでしょうか？
これに対処するには賃貸契約時の賃貸借契約書に入居者負担の範囲を細かく明記しておくことが重要になります。
特に収益不動産を購入する前から住んでいる入居者をオーナーチェンジで引き継いでいると思いますので、物件購入時に賃料など数字の部分だけでなく賃貸借契約書の原状回復費等の負担責任はどうなっているのかなどをよく確認したほうがいいです。
古い入居者ほど退去の際に部屋は汚れているのでトラブルの可能性が大きくなりますので注意しましょう。
この記事では、原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策をご紹介します。
収益不動産の購入後に管理業務の引継ぎや管理会社の変更をスムーズに行うにはどうすればいいのでしょうか？
特に収益物件を購入したあとに管理会社を変更したい場合には事前に周到な準備が必要になるので注意が必要です。
収益物件を購入後に管理会社を変更しないのであれば今までどおりそのまま管理業務を任せながら改善が必要な点を随時指摘していくようにします。
ただし空室が多い状態で売りに出されている収益物件の管理会社は、
などの場合が多いです。
なのでそのような場合は収益物件を購入したあと所有権移転が行われたタイミングで管理会社を変更する必要が出てきます。
この記事では、収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更についてご紹介します。
空室になった部屋の古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームして新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか？
賃貸のお部屋のキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。
しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームばかりをしていては、物件の収益率が下がる一方です。
それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。
そこで、フルリフォームで取り換える代わりにピンポイントのリフォームで費用を抑える対応します。
ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。
この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。
家賃管理やクレーム対応などの入居者対応のPM業務はPM管理会社に丸投げしているからオーナーはノータッチでもよいと考えてしまってはいないでしょうか？
きちんとしたPM管理会社に任せていると断言できるでしょうか？
今後ますます不動産投資では既に入居している既存入居者へのPM管理業務は今後一段と重要になってきます。
昔ほど敷金礼金などの初期費用が掛からなくなってきているので気に入らない住居であればさっさと近隣の入居者サービスが良さそうな所に引っ越してしまう入居者が増えてきているからです。
費用をかけて募集して入居してもらった入居者に早々に退去されてしまうと、不動産投資の費用対効果が悪くなり空室率も上がってしまい、不動産投資の収支にとって何ひとつ良いことはありません。
ではPM管理会社はどのようなPM管理業務を行っているのでしょうか？
PM管理会社がどのようなPM管理業務を行なっているかということを知ることで、なおさらきちんとしたPM管理会社に任す必要を実感できると思います。
この記事では、きちんとしたPM管理会社に任せるべき5つのPM管理業務をご紹介します。
退去して空室になった部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか？
退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。
この中で、一番安くあがるのが分離発注です。
退去後の空室の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。
そして空室の原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。
しかし空室の原状回復リフォームは安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。
この記事では、不動産投資での空室の原状回復リフォームの発注方法について比較検討します。
不動産投資で入居者からの退去の申し入れがあることは仕方のないことなのですが、退去申し入れの解約通知を受け付ける際にそのまま受けてそれで退去としてしまってはいないでしょうか？
もしそうだとしたら、コスト面や収益面でみすみす大きなロスをしている可能性があり大変もったいない場合があります。
なぜなら、
を比較すれば、両者には非常に大きな差があり当然ながら新規募集のほうが圧倒的にコストがかかるからです。
マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。
入居者からの退去申出に関してもそれが賃貸条件によるものが原因なのであれば、新たな条件を提示して交渉することで退去を引き留められる可能性があります。
入居者が退去してそのまま空室になってしまうのと、そのまま住み続けてもらうことは新規募集の費用がかかるかかからないかで収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところではあります。
この記事では、不動産投資で入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる退去希望者の引き留め＝リテンションについてご紹介します。
収益不動産で起きる入居者間のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。
騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。
同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。
しかし、入居者からクレームが出た以上は大家側としては対応しないわけにはいきません。
管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは収益不動産を所有している者としては把握しておくべきでしょう。
この記事では、収益不動産で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。
家賃滞納者に対して明渡請求訴訟から強制執行の手続きをとる際に、もうひとつ気を付けることがあることをご存知でしょうか？
家賃滞納者への強制執行はあくまでも家賃滞納者(賃借人)個人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合強制執行が妨げられる恐れがあります。
これが俗にいう『占有屋』だったりすることもあります。
そこで建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを予定している場合は、あらかじめ賃借人が他社に占有させる可能性があることを見越しての事前対策が必要となります。
この際に行う手続きのことを『占有移転禁止の仮処分申請』といいます。
『強制執行』と『占有移転禁止の仮処分』とはセットで考えておくべきです。
この記事では、家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイントについてご紹介します。
一棟マン
大阪府出身。奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。現在は東京日本橋室町にある任意売却専門不動産会社の東京支店にて勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり、手前味噌ながら住宅ローンの滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による生活再生支援のコンサルティングでは他の誰にも負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却物件などの掘り出しもの物件取得のアドバイスが得意です。
投資を成功に導く鍵
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく博打やギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。投資においてリスクとは自分自身でマネジメントするべきもので自分のコントロール下にある限り過度に恐れることはありません。投資の正しい知識を持つことが致命的な大損を回避するセンターピンであり投資リスクをコントロールするための唯一無二の重要な鍵となるのです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士