任売マンの任意売却BLOG|住宅ローンの返済でお悩みではないですか?あなたのそのお悩み、実は任意売却であっさり解決できることをご存知ですか?



不動産をローンを借り入れて購入した場合にそのローンの返済ができなくなってしまった場合にはどうすればいいのでしょうか?

という全ての疑問やご質問にお答えするカテゴリーが任意売却のカテゴリーページです。

不動産をローンを借り入れて買うと当然ですが毎月の返済をずっとしていかなければいけません。

そしてローンの返済は数十年という長期に渡って続くことがほとんどです。

どれだけ長期スパンでの返済計画を見越して借り入れたローンであったとしてもローンの長期にわたるローンの返済期間の間には目まぐるしく変化する環境や突発的なアクシデントなど想定外の事態がいつ起こってもおかしくないというのが今の現実社会だといえるのではないでしょうか。

もしローンの返済が厳しい・払えないという事態に直面したときに対処の方法を知らなければ不動産は競売にかけられてしまい安く買い叩かれてさらに損失を拡大させてしまう可能性が高くなります。

ローンが払えないときにはできるだけ早いタイミングで任意売却で売り抜けて競売で安く落札されて損失が拡大することを回避する必要があるのです。

ここでは任意売却についての全てがわかるコンテンツを集めています。

◎住宅ローンが払えない・払えなくなりそうな場合
住宅ローンが払えない

◎住宅ローンを延滞・滞納してしまった場合
住宅ローンを延滞・滞納した

◎住宅ローンを延滞・滞納して一括請求や代位弁済されてしまった場合
一括請求・代位弁済された

◎競売申し立てをされて家が競売になりそうな場合
家が競売になりそう

◎税金を滞納してしまった場合
税金を滞納した

◎マンションの管理費や修繕積立金などを滞納してしまった場合
理費・修繕積立金を滞納した

◎不動産担ローンを借りていてトラブルになってしまった場合
不動産担保ローントラブル

◎消費者金融やキャッシング・カードローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
消費者金融トラブル

◎投資用不動産ローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
投資用不動産ローントラブル

◎離婚にあたって不動産トラブルになってしまった場合
離婚の不動産トラブル

◎任意売却の成功事例が知りたい
任意売却成功事例集

◎その他任意売却に関するコラム
任意売却コラム

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による任意売却成功事例

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による任意売却成功事例

平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。

その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。

『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。

この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による破産管財不動産の任意売却における3つの成功ケースをご紹介します。

続きを読む

任意売却をまとめるための後順位の抵当権や差押登記への解除料の目安

任意売却をまとめるための後順位の抵当権や差押登記への解除料の目安

担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、

  • 担保解除料の問題
  • 仮差押・仮登記の問題

ではないでしょうか?

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。

続きを読む

任意売却の際に注意するべき土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点

任意売却の際に注意するべき土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

たとえば

  • 工場跡地
  • 病院跡地
  • ガソリンスタンド

などでは土壌汚染のリスクがありますので取引の際には調査や土壌改善が必要になるケースが出て来ます。

通常の不動産売買であれば売主の費用負担で土壌汚染対策を行ってから不動産売買を行うのですが、任意売却の場合は売主に資力がなくなっているケースがほとんどなので売買代金の中から

壌汚染対策費用を捻出して控除してもらえるように債権者と交渉する必要があります。

この記事では、工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点をご紹介します。

続きを読む

そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例

そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだと広すぎてなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると任意売却できるという物件があります。

任意売却はあくまで不動産の売却のためそのまま右から左では買い手が見つからなくても、市場ニーズにあわせて加工することで買い手が見つかり、任意売却がまとまるということは多々あります。

この記事では、そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例をご紹介します。

続きを読む

任意売却で債権者から認めてもらいやすい代表的な諸費用16項目

任意売却で債権者から認めてもらいやすい代表的な諸費用16項目

不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか?

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

  • 引越し費用
  • ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

この記事では、不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目についてご紹介します。

続きを読む

抵当権消滅請求とは?抵当権消滅請求で任意売却がまとまった成功事例

抵当権消滅請求とは?抵当権消滅請求で任意売却がまとまった成功事例

債権者に対して債務者から任意売却したいという提案があったにもかかわらず、債権者担当者の知識不足からこの任意売却の提案を放置して任意売却が進まないというケースは少なからずあります。

さらにその後に債務者側が抵当権消滅請求制度を利用してきたことにより結果的には債権者は任意売却していた方が得だったというケースもあるのです。

最近ではネット銀行などの住宅ローンを借りていて払えなくなってしまった際に、任意売却をしようにもそういった管理や債権回収の部署がないために任意売却が進まないというケースも増えてきました。

この記事では、債権者に任意売却の申出をしたのに放置されたので滌除に代わる抵当権消滅請求を使い任意売却が成功した事例をご紹介します。

続きを読む

破産管財人弁護士と入札手続きで任意売却を行ったときの4つの手順

破産管財人弁護士と協力して任意売却を入札で公平に進めた4つの手順

任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか?

債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。

購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。

こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。

特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。

続きを読む

任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案作成のための簡単なコツ

任意売却で債権者に認めてもらいやすい配分案作成のための簡単なコツ

不動産を任意売却するにあたって任意売却の配分案を作成する際に注意することは何でしょうか?

任意売却において配分案を作成する目的は債権者に抵当権の解除の合理性を判断してもらいやすくして任意売却の応諾を頂くことが第一です。

任意売却配分案を作成すると関係者に説明しやすく大変便利です。

任意売却配分案が妥当かどうかは、

  1. 売却価格は妥当か?
  2. 配分方法は妥当か?

の2つ項目で債権者はチェックします。

特に債権者や利害関係人の数が多い場合にはあちらを立てればこちらが立たずという状況になりやすいので配分案をきちんと作成して利害関係人ひとりひとりにきちんと説明をして抵当権や差押えの解除に応じてもらって任意売却をまとめていきます。

続きを読む

相続財産管理人弁護士と進める相続管財不動産の任意売却の成功事例

相続財産管理人弁護士と進める相続管財不動産の任意売却の成功事例

不動産の所有者が多額の負債を抱えたままで死亡した場合で相続人が相続放棄した場合にその不動産はどうなってしまうのでしょうか?

そのような場合には多額の負債を相続することを望まない相続人は相続放棄の手続きを行うことが一般的です。

もしも、

  1. 配偶者(常に相続人になる)と子
  2. 兄弟姉妹

の順番で相続放棄がなされれていけば、最終的にはその担保不動産の処分権限者がいなくなってしまうことになります。

このような場合でも担保不動産の任意売却はできるのでしょうか?

この記事では、相続財産管理人弁護士と進める相続放棄された相続管財不動産の任意売却の配分計画成功事例をご紹介します。

続きを読む

銀行担当者が担保不動産の任意売却の際にやりがちな2つの失敗事例

債権者である銀行担当者が不動産の任意売却で失敗した2つの失敗事例

不動産の任意売却において債権者の役割とはどのようなものでしょうか?

任意売却における債権者のスタンスは、

『配分される金額で担保を解除できるかどうかを検討し、できるのであれば担保権を解除する』

というものであるべきです。

ただそれだけのことなのです。

このスタンスを忘れてしまい、銀行担当者にとっては素人の領域である不動産の分野にのめり込みすぎてしまって結局任意売却を失敗する銀行の担当者がたまにいます。

特に必要以上に価格を吊り上げようとする債権者の担当者は要注意です。

振り回されて結局任意売却が崩れてしまう可能性が高いです。

続きを読む