任売マンの任意売却BLOG|住宅ローンの返済でお悩みではないですか?あなたのそのお悩み、実は任意売却であっさり解決できることをご存知ですか?



不動産をローンを借り入れて購入した場合にそのローンの返済ができなくなってしまった場合にはどうすればいいのでしょうか?

という全ての疑問やご質問にお答えするカテゴリーが任意売却のカテゴリーページです。

不動産をローンを借り入れて買うと当然ですが毎月の返済をずっとしていかなければいけません。

そしてローンの返済は数十年という長期に渡って続くことがほとんどです。

どれだけ長期スパンでの返済計画を見越して借り入れたローンであったとしてもローンの長期にわたるローンの返済期間の間には目まぐるしく変化する環境や突発的なアクシデントなど想定外の事態がいつ起こってもおかしくないというのが今の現実社会だといえるのではないでしょうか。

もしローンの返済が厳しい・払えないという事態に直面したときに対処の方法を知らなければ不動産は競売にかけられてしまい安く買い叩かれてさらに損失を拡大させてしまう可能性が高くなります。

ローンが払えないときにはできるだけ早いタイミングで任意売却で売り抜けて競売で安く落札されて損失が拡大することを回避する必要があるのです。

ここでは任意売却についての全てがわかるコンテンツを集めています。

◎住宅ローンが払えない・払えなくなりそうな場合
住宅ローンが払えない

◎住宅ローンを延滞・滞納してしまった場合
住宅ローンを延滞・滞納した

◎住宅ローンを延滞・滞納して一括請求や代位弁済されてしまった場合
一括請求・代位弁済された

◎競売申し立てをされて家が競売になりそうな場合
家が競売になりそう

◎税金を滞納してしまった場合
税金を滞納した

◎マンションの管理費や修繕積立金などを滞納してしまった場合
理費・修繕積立金を滞納した

◎不動産担ローンを借りていてトラブルになってしまった場合
不動産担保ローントラブル

◎消費者金融やキャッシング・カードローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
消費者金融トラブル

◎投資用不動産ローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
投資用不動産ローントラブル

◎離婚にあたって不動産トラブルになってしまった場合
離婚の不動産トラブル

◎任意売却の成功事例が知りたい
任意売却成功事例集

◎その他任意売却に関するコラム
任意売却コラム

任意売却することや競売になることと自己破産は直接因果関係はない件

任意売却することや競売になること自己破産することとは全く別問題

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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任意売却と自己破産申立手続きはどっちを先にしたほうがトクになる?

任意売却より自己破産が先?自己破産より任意売却が先?どっちがトク?

住宅ローンの返済が苦しく自己破産を検討しているような場合に不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

何が一番違うかというと同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる費用がまったく違うということです。

不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いのです。

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任意売却なら通常の不動産売却と違いローン残債を切り離して売却可能

任意売却なら通常の不動産売却任意売却なら通常の不動産売却と違いローン残債を切り離して売却可能と違いローン残債を切り離して売却可能

任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか?

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。

任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれば残債を切り離して売却できるということです。

通常の不動産売却では残債を切り離して売却することができません。

これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。

例えば通常に売却しようとするとローンの残債に対して売却価格の相場が600万円ショートするとします。

こういった場合に

『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか?』

と聞かれることがあります。

しかしそもそも通常の不動産売却で600万円の残債を切り離して売却はできないのでこの質問自体が間違いということになってしまいます。

この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい違いについて見ていきましょう。

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住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金した人の末路

住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンに手を出した末路

住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借金をして住宅ローンの穴埋めをしようと考えてしまう人はとても多いです。

住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金をしてしまった人の末路はどうなると思いますか?

住宅ローンも借金ですので借金を借金で返すという自転車操業になってしまいます。

そして借金で借金を返すほとんどのケースは消費者金融やカードローンで借金ができる限度額までとことん借金するところまで行き着きます。

すると消費者金融やカードローンの借金ができているうちはなんとか回っているように感じていいのですが、消費者金融やカードローンも無限に借金できるわけではありませんのでその限度額を使い切って借金ができなくなったのをきっかけにまた再び住宅ローンが払えなくなるのです。

結局はどこからも借金ができなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンもろとも返済不能になってしてしまうのです。

つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。

そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。

この記事では、住宅ローンが払えなくなってから消費者金融やカードローンで穴埋めをするともっと大変なことになるということをご紹介します。

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任意売却専門会社に依頼すると債権者からの印象が悪いという噂は本当?

任意売却専門会社に依頼すると債権者からの印象が悪いという噂は本当?

任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか?

ということをご相談者様からお聞きしたのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

  • 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
  • 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

  1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
  2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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離婚時の住宅ローンの連帯保証人の解消は夫婦間売買か売却で解決できる

離婚時の住宅ローンの連帯保証人の解消は夫婦間売買か売却で解決できる

たとえ離婚したとしても不動産の連帯保証人はそうそう簡単には外れないということをご存知でしょうか?

家を買う時に離婚のことまで考えていることはほぼありませんので夫婦で連帯保証人になって住宅ローンで借りられる金額を増やしたという方は多いです。

夫婦で連帯保証人となって家を購入していると、いざその夫婦が離婚するとなったときに連帯保証人になったことが大きな足かせになってしまいます。

家を売却して住宅ローンを完済できるのであればまだ何とかなるのですが、なかなかそうはいかないことが多いからです。

夫婦の間で『もうがまんできない、離婚だ』となって離婚届が受理されて正式に離婚したとしても、家の住宅ローンの連帯保証人になっている場合は、住宅ローンを完済するまではお互いに連帯債務を負担することになるのです。

これはどういうことかというと、もし片方が住宅ローンの延滞をしたり破産したりすると、もう片方に必ずその住宅ローンの支払いの督促が行ってしまうというということです。

なので離婚の際には連帯保証人になっている家を事前に処分しておくほうが望ましいといえるのです。

そのための方法はおもに2つです。

  1. 夫婦間売買
  2. 売却

夫婦どちらかの単一の住宅ローンにするか第三者に売却して住宅ローン自体をなくしてしまうというのが解決方法となります。

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離婚時に住宅ローンの名義はどうすればいい?対策を一挙に総まとめ!

離婚時の住宅ローンをどうすればいいかについての対策を一挙総まとめ

離婚する際に住宅ローンの名義はどうすればいいのでしょうか?

住宅ローンを借りる時に夫婦どちらかで借りていたり、夫婦両方で借りているケースもあるでしょう。

日本でも離婚率が年々高まっており今では3組に1組の割合で離婚しているという統計結果が出ており、離婚件数の増加にともなって離婚後の住宅ローンのトラブルも増えています。

今まで一緒に住んでいた家を離婚すれば別居する形になるので、離婚する夫婦の各々が離婚後にどうするのかによって3つのパターンがあります。

離婚をすると当然一緒には生活しませんので、下記いずれかの方法を取ることが多いです。

  1. 住宅ローンの名義はそのままにしておいてどちらかが家に住み続ける
  2. 住宅ローンをどちらかに名義変更するために夫婦間売買を行う
  3. 任意売却で住宅ローンもろとも家を売却してしまう

離婚時の住宅ローンの取り扱い方法はほとんどの場合で大きく分けて上記の3つに当てはまります。

この記事では、離婚による任意売却や住宅ローンの名義変更および夫婦間売買を成功させるための注意点とポイントを一挙にまとめてご紹介します。

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任意売却で抵当権者への解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

任意売却で抵当権者に対す解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の成功事例をご紹介します。

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任意売却で通常より多くの諸費用を債権者に認めてもらえた成功事例

任意売却で通常より多くの諸費用を債権者に認めてもらえた成功事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用を債権者に認めてもらえた任意売却成功事例をご紹介します。

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債権者が多く配分調整が大変だったが任意売却でまとめ上げた成功事例

債権者が多く配分調整が大変だったが任意売却でまとめ上げた成功事例

多くの担保権者や抵当権や根抵当権、差押え登記がついている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか?

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

こういうケースがまとまるかまとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、債権者が多くいて配分調整が大変だったが任意売却でまとめた成功事例をご紹介します。

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