任売マンの任意売却BLOG|住宅ローンの返済でお悩みではないですか?あなたのそのお悩み、実は任意売却であっさり解決できることをご存知ですか?



不動産をローンを借り入れて購入した場合にそのローンの返済ができなくなってしまった場合にはどうすればいいのでしょうか?

という全ての疑問やご質問にお答えするカテゴリーが任意売却のカテゴリーページです。

不動産をローンを借り入れて買うと当然ですが毎月の返済をずっとしていかなければいけません。

そしてローンの返済は数十年という長期に渡って続くことがほとんどです。

どれだけ長期スパンでの返済計画を見越して借り入れたローンであったとしてもローンの長期にわたるローンの返済期間の間には目まぐるしく変化する環境や突発的なアクシデントなど想定外の事態がいつ起こってもおかしくないというのが今の現実社会だといえるのではないでしょうか。

もしローンの返済が厳しい・払えないという事態に直面したときに対処の方法を知らなければ不動産は競売にかけられてしまい安く買い叩かれてさらに損失を拡大させてしまう可能性が高くなります。

ローンが払えないときにはできるだけ早いタイミングで任意売却で売り抜けて競売で安く落札されて損失が拡大することを回避する必要があるのです。

ここでは任意売却についての全てがわかるコンテンツを集めています。

◎住宅ローンが払えない・払えなくなりそうな場合
住宅ローンが払えない

◎住宅ローンを延滞・滞納してしまった場合
住宅ローンを延滞・滞納した

◎住宅ローンを延滞・滞納して一括請求や代位弁済されてしまった場合
一括請求・代位弁済された

◎競売申し立てをされて家が競売になりそうな場合
家が競売になりそう

◎税金を滞納してしまった場合
税金を滞納した

◎マンションの管理費や修繕積立金などを滞納してしまった場合
理費・修繕積立金を滞納した

◎不動産担ローンを借りていてトラブルになってしまった場合
不動産担保ローントラブル

◎消費者金融やキャッシング・カードローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
消費者金融トラブル

◎投資用不動産ローンなどを借りていてトラブルになってしまった場合
投資用不動産ローントラブル

◎離婚にあたって不動産トラブルになってしまった場合
離婚の不動産トラブル

◎任意売却の成功事例が知りたい
任意売却成功事例集

◎その他任意売却に関するコラム
任意売却コラム

住宅ローンが払えない大ピンチに弁護士に相談するメリットとデメリット

住宅ローンが払えない大ピンチに弁護士に相談するメリットとデメリット

住宅ローンが払えない大ピンチの時にあなたがふと思いつく相談先はどこでしょうか?

今まで数多くのご相談をお受けしてきてお聞きしてきた内容からですが真っ先に思いついたのは弁護士に相談するという方が一番多かった印象ですがいかがでしょうか。

実際に弁護士に相談したもののなにかしっくりこなくてこちらにも相談されたというご相談者様も少なからずいらっしゃいました。

住宅ローンが払えないという大ピンチのときに弁護士に相談する場合にもメリットとデメリットがあります。

弁護士に相談することのメリットとデメリットを把握しないまま弁護士にとりあえず相談してもその人それぞれの状況に合った弁護士に相談していなければ住宅ローンが払えないというピンチを拡大させてしまっているというケースも散見されます。

住宅ローンが払えないというピンチ時に弁護士に相談するメリット・デメリットをまとめていますので参考にして下さい。

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住宅ローン残高が家の売却価格より多く残っている時の4つの売却方法

住宅ローン残高が家の売却価格より多く残っている時の4つの売却方法

住宅ローンが払えなかったり住宅ローンを滞納してしまったというときにとりあえず家を売却してしまおうと考えることがあると思います。

家を売却してしまえばその売却代金で住宅ローンを返すことができるのですが、問題はその際の売却価格です。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っているか下回っているかで売却方法は大きく変わってくるからです。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている場合はおめでとうございますそのまま売却できます。

売却価格から住宅ローンの残高と仲介手数料などの売却諸経費を差し引いて残りが出ればそれは全て手取り金額となります。

家の売却の際に問題になるのは家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている時です。

例えば住宅ローンの残高がまだ3000万円残っていて家の売却価格相場が2500万円というような場合です。

この場合の考えられる売却方法として、

  1. 3000万円で買い手が見つかるまで売却活動する
  2. 2500万円で売却して差額を手出しする
  3. 2500万円で売却して住み替え先を探して住み替えローンで差額を捻出する
  4. 任意売却で2500万円で売却する

の4つがあげられます。

それぞれのメリットやデメリッットを見ていきましょう。

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住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合はどうなってしまうのか?

住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合どうなってしまうのか?

住宅ローンのボーナス払い分が払えない場合はどうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンのボーナス払いは毎月の支払額に上乗せして年に2回、ボーナス月に合わせて住宅ローンの返済額を増額する返済方法です。

ボーナス払いはずっと昔からある住宅ローンの返済方法でボーナス払いをすることで住宅ローンの毎月の返済額を低めに抑えることができる大きなメリットがあります。

しかしその分だけ当然ですがボーナス払いのある月の住宅ローンの返済額が大幅に増えてしまいます。

そして昨今のコロナ禍などでボーナスが減ったりボーナスそのものが無くなってしまったときに、このボーナス払いの返済に困ってしまう人が増え続けているのです。

この傾向は今後も増えていくのではないでしょうか。

なぜなら住宅ローンのボーナス払いが成り立つ条件として、安定してボーナスがずっと支給されるだろうという大前提があるからです。

大企業でさえボーナスが払えなくなることがある不透明な時代に35年間続く住宅ローンの返済にボーナス払いを組み込むことは月々の返済額を抑えられるかわりにそれなりのリスクを抱えることにさえなってしまうのです。

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利回り18.5%!RC一棟収益不動産の任意売却が無事完了!破産管財弁護士とサービサー絡みの案件でした!

山形市の満室想定利回り18%一棟収益物件7000万円の任意売却完了!地方都市の一棟収益の任意売却!

債権回収会社(サービサー)案件の山形市の一棟収益物件の任意売却がつい先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この山形市の一棟収益の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

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住宅ローンが払えない時に苦しくても絶対にやってはいけない5つの行動

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動

このままでは住宅ローンが払えないな、払えなくなりそうだなという時に絶対にやってはいけない行動があります。

これまでの多くのご相談者様がやってしまっていたことでもあります。

これらの行動をしてしまうと住宅ローンが払えないという状況はより悪化することが多いです。

住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動とは

  1. 何も対策をせず放置する
  2. 消費者金融などから借金する
  3. 税金を滞納して住宅ローンにあてる
  4. 貯金を全て使い果たす
  5. いきなり弁護士に相談する

の5つです。

今まで多くのご相談をお受けしてきて住宅ローンが払えないという状況が悪化してしまっていたご相談者様のほとんどはこの5つのどれかには必ず当てはまっていました。

ここでは住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動を順番に見ていきましょう。

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住宅ローンが払えないと思ったら手遅れになる前に取るべき4つの対策

住宅ローンが払えないと思ったら手遅れになる前に取るべき4つの対策

このままでは住宅ローンが払えない!と思ったらどうするべきなのでしょうか?

毎月の住宅ローンの返済分が払えなくなる原因としてはなんらかの理由で

  • 収入が減った
  • 支出が増えた

のどちらかに大きく分けて集約されると思います。

実はこの住宅ローンが払えないかもしれないという段階でどのような対策を取るかによってその後の明暗が分かれてくることもよくあるのです。

対策を間違えたばっかりに手遅れになったりさらに状況を悪化させてしまっていたご相談者様は本当にたくさんいらっしゃいました。

住宅ローンが払えない!と思った時に手遅れになる前に取るべき対策は主に下記4つです。

  1. 家計の収支を見直す
  2. 収入を増やす努力をする⇒難易度高い
  3. 住宅ローン借り入れ先の金融機関に相談
  4. 不動産会社の査定を取っておく

順番に見ていきましょう。

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必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある!

必ずしも任意売却やリースバックを選択しないほうがいい場合もある!

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はほとんどいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の目的達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる場合

住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる場合

住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。

  • 銀行の住宅ローン引き落とし口座に入金していたが別の引き落としが先にされていて住宅ローンが引き落としされていなかった
  • 夫もしくは妻に住宅ローンの支払いを任せていてまったくノータッチで住宅ローンが引き落としされていなかった

などのケースです。

基本的に一度住宅ローンが代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。

毎月の住宅ローンの支払いをするという義務を果たさなかったので期限の利益を喪失している、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく権利をすでに失ってしまっているからです。

しかし住宅ローンを滞納して代位弁済・一括請求されたあとでも元に戻せたケースもありましたので本文中でご紹介しています。

この記事では、住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる秘策について考えていきます。

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フラット35を不動産投資に不正利用していてなぜかバレてしまった理由

フラット35を不動産投資に不正利用していてなぜかバレてしまった理由

フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することはご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35やその他銀行の住宅ローンを不正に使って投資用不動産を購入している不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用して損するのは不動産投資家自身であるという事実を見ていきます。

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