任意売却コラム

債権回収会社から通知がきたらヤバイ?債権回収会社って何者なのか?

債権回収会社から通知がきたらヤバイ?債権回収会社って何者なのか?

住宅ローンの返済を延滞・滞納したり代位弁済されて一括請求されたりすると債権回収会社(サービサー)なるものから通知がくることがあります。

債権回収会社(サービサー)という文字からしても物々しいので何かヤバイところから通知がきたと思ってビックリしてしまうかもしれません。

債権回収会社(サービサー)とは何者なのでしょうか?

債権回収会社(サービサー)とは法務大臣の許可を受けた債権回収業務を専門に行うれっきとした金融機関です。

法務大臣の許可の条件はかなり厳しく、

  1. 資本金5億円以上の株式会社
  2. 取締役に1名以上の弁護士
  3. 反社会的勢力等の参入排除の仕組み

などが必要条件となっています。

なので法務大臣の許可を受けた債権回収会社(サービサー)は現在日本全国に77社しかありません。(令和2年12月1日現在)

⇒債権管理回収業の営業を許可した株式会社一覧(法務省ホームページ)

債権回収会社(サービサー)はこれだけ厳しい条件で許可を受けているきちんとした金融機関ですので、債権回収会社(サービサー)から何かしらの通知がきたということはそれなりの理由がこちらにあるということだと思って間違いありません。

ただし債権回収会社(サービサー)をうたった怪しい詐欺まがいのことをしているところもあるようですので債権回収会社(サービサー)から通知がきたら必ず前述の法務省ホームページなどでその債権回収会社(サービサー)がきちんと法務大臣から許可を受けているところかどうかを調べる必要はあると思います。

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家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

家を任意売却する前に弁護士に自己破産を依頼するとどうなるのか?

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の目的達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?

任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?

債務整理のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、

  • 任意売却すると自己破産しなければならない
  • 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方ウソです。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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任意売却と任意売却後の残債の処理は分けて考えるとスッキリする理由

任意売却と任意売却後の残債の処理は分けて考えるとスッキリする理由

任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。

よくあるケースですが

  • 売主が残債が残るのを嫌う
  • 不動産会社が任意売却のやり方を分かっていない

のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。

そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。

住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。

しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。

そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。

この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。

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住宅ローンを払うために生活費を切り詰めすぎて消耗していませんか?

住宅ローンを払うために生活費を切り詰めすぎて消耗しているあなたへ

持ち家や分譲マンションを住宅ローンをめいっぱい組んで頑張って買ったものの『とてもじゃないけど最後まではこの住宅ローンは払えない』とうすうす感じながらも毎月の住宅ローンを仕方なく払い続けてはいないでしょうか?

しんどいでしょう。住宅ローンを払うことだけのために住宅ローンの返済を中心にした生活というのはしんどいと思います。

『住宅ローンを組むことができる金額』というのと『住宅ローンを返していくことができる金額』は違います。

そして『住宅ローンを返していくことができる金額』と『充実した生活をしながら住宅ローンを返していくことができる金額』というのも違います。

給料などの収入の全てを住宅ローンの返済だけにつぎ込むわけにはいかないからです。

もし全収入をつぎ込まなければ住宅ローンが払えないというのであれば、それはそもそもの住宅ローンを借り入れた時の設定が間違っています。

なぜなら持ち家や分譲マンションを住宅ローンで買うということは賃貸住宅に住み続けるよりもより良い暮らしや充実した人生を送るためのものだからです。

しかし実際には無理な住宅ローンを借り入れたばっかりに住宅ローンの返済が精いっぱいでとてもじゃないけど賃貸住宅に住んでいたときよりもより良い暮らしや充実した人生を送れているとはいえない人が大勢いらっしゃるのが現実なのです。

つまり自分の返済能力よりも高い家やマンションを住宅ローンが組めたという理由だけでよく考えずに買ってしまったということです。

何のための持ち家や分譲マンションなのか?何のための住宅ローンなのか?住宅ローンを払うことだけのために生きているわけではないはずですしそんな人生を送り続けることは不本意ではないでしょうか?

そんなときには一度リセットしてやり直す勇気を持つということも長い人生の中ではとても大切なことになってくるのです。

困った時には大きな青空を見上げて深く深呼吸してみましょう。小さなことにこだわって大きなものを見失ってはいないか考えてみるのもいいものです。

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親の土地に家を建てる際に借りた住宅ローンが払えない場合どうなる?

親の土地に家を建てる際に借りた住宅ローンが払えない場合どうなる?

親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンが払えなくなったらどうなってしまうのでしょうか?

すなわち不動産の名義が、

  • 土地:親
  • 家:自分

の場合です。

この場合で対応が分かれるのが

  • 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
  • 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで大きく変わってきます。

住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか?についてご紹介します。

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任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生を棒に振る?

任意売却や自己破産をするとブラックリストに載って一生を棒に振る?

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?

そして自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は住宅ローン返済問題をかかえるご相談者様から非常に多く頂きます。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが中には都市伝説のようなものもあります。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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任意売却する前から知っておくと安心な任意売却後に残った残債の末路

任意売却する前から知っておくべき任意売却で残債が残った場合の末路

任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどのような末路をたどっていくのでしょうか?

任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前にそのへんのことも知っておくことがベストなのです。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りなのです。

この記事では、任意売却する前に知っておきたい任意売却後の残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移るとどうなるのか?について見ていきます。

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任意売却することや競売になることと自己破産は直接因果関係はない件

任意売却することや競売になること自己破産することとは全く別問題

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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任意売却と自己破産申立手続きはどっちを先にしたほうがトクになる?

任意売却より自己破産が先?自己破産より任意売却が先?どっちがトク?

住宅ローンの返済が苦しく自己破産を検討しているような場合に不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

何が一番違うかというと同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる費用がまったく違うということです。

不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いのです。

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