任意売却成功事例集

利回り18.5%!RC一棟収益不動産の任意売却が無事完了!破産管財弁護士とサービサー絡みの案件でした!

山形市の満室想定利回り18%一棟収益物件7000万円の任意売却完了!地方都市の一棟収益の任意売却!

債権回収会社(サービサー)案件の山形市の一棟収益物件の任意売却がつい先日無事に完了しました。

もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。

この山形市の一棟収益の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。

それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。

それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか?

今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。

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任意売却する前から知っておくと安心な任意売却後に残った残債の末路

任意売却する前から知っておくべき任意売却で残債が残った場合の末路

任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどのような末路をたどっていくのでしょうか?

任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前にそのへんのことも知っておくことがベストなのです。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りなのです。

この記事では、任意売却する前に知っておきたい任意売却後の残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移るとどうなるのか?について見ていきます。

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任意売却で抵当権者への解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

任意売却で抵当権者に対す解除料が一律でなくてもまとまった成功事例

任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。

しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。

もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。

この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の成功事例をご紹介します。

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任意売却で通常より多くの諸費用を債権者に認めてもらえた成功事例

任意売却で通常より多くの諸費用を債権者に認めてもらえた成功事例

実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。

戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。

しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。

それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。

ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。

この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用を債権者に認めてもらえた任意売却成功事例をご紹介します。

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債権者が多く配分調整が大変だったが任意売却でまとめ上げた成功事例

債権者が多く配分調整が大変だったが任意売却でまとめ上げた成功事例

多くの担保権者や抵当権や根抵当権、差押え登記がついている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか?

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

こういうケースがまとまるかまとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、債権者が多くいて配分調整が大変だったが任意売却でまとめた成功事例をご紹介します。

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担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による任意売却成功事例

担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による任意売却成功事例

平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。

その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。

『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。

この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による破産管財不動産の任意売却における3つの成功ケースをご紹介します。

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任意売却をまとめるための後順位の抵当権や差押登記への解除料の目安

任意売却をまとめるための後順位の抵当権や差押登記への解除料の目安

担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、

  • 担保解除料の問題
  • 仮差押・仮登記の問題

ではないでしょうか?

任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。

そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。

この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。

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任意売却の際に注意するべき土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点

任意売却の際に注意するべき土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

たとえば

  • 工場跡地
  • 病院跡地
  • ガソリンスタンド

などでは土壌汚染のリスクがありますので取引の際には調査や土壌改善が必要になるケースが出て来ます。

通常の不動産売買であれば売主の費用負担で土壌汚染対策を行ってから不動産売買を行うのですが、任意売却の場合は売主に資力がなくなっているケースがほとんどなので売買代金の中から

壌汚染対策費用を捻出して控除してもらえるように債権者と交渉する必要があります。

この記事では、工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点をご紹介します。

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そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例

そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例

担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。

例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだと広すぎてなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると任意売却できるという物件があります。

任意売却はあくまで不動産の売却のためそのまま右から左では買い手が見つからなくても、市場ニーズにあわせて加工することで買い手が見つかり、任意売却がまとまるということは多々あります。

この記事では、そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例をご紹介します。

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任意売却で債権者から認めてもらいやすい代表的な諸費用16項目

任意売却で債権者から認めてもらいやすい代表的な諸費用16項目

不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか?

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

  • 引越し費用
  • ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

この記事では、不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目についてご紹介します。

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