債権回収会社(サービサー)案件の山形市の一棟収益物件の任意売却がつい先日無事に完了しました。
もともとはスルガ銀行が不動産投資のローンを融資していた一棟収益で、所有者である債務者がローンの返済ができなくなり自己破産を申し立てて破産管財事件になっていたタイミングで債権回収会社(サービサー)に債権譲渡されたといういきさつの一棟収益の任意売却物件でした。
この山形市の一棟収益の任意売却物件は満室想定でキャップレート10%くらいで普通に査定をすると1億3000万円くらいになる物件でした。
それをスルガ銀行の融資で所有者様が購入したときは2億1000万円でした。満室想定利回りは6.2%というところです。
それはそれで特別良くもありませんが悪くもないと思うのですがなぜ所有者様は自己破産してしまったのでしょうか？
今回の取引は破産管財人弁護士が売主様として任意売却を行いましたので所有者様に直接聞いたわけではないのですが、今回の任意売却を行うにあたって物件を調査したところいろいろと見えてきたところがありましたのでお話しいたします。
任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどのような末路をたどっていくのでしょうか？
任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。
任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。
債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。
債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。
どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。
なので任意売却する前にそのへんのことも知っておくことがベストなのです。
任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りなのです。
この記事では、任意売却する前に知っておきたい任意売却後の残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移るとどうなるのか？について見ていきます。
任意売却の配分案を作成する際に、担保順位の高い順に配当していき、劣後している後順位担保権者の解除料を一律でまとめることができれば、スムーズな任意売却になります。
しかし現実はそうはいかないことが多いので任意売却を進める側としては各債権者への配分額の調整に頭を悩ませることになります。
もし個別に担保解除料の調整ができてそれでも経済的合理性があるのであれば、任意売却はぐっとまとまりやすくなります。
この記事では、担保解除料が一律でなくてもまとまった任意売却の配分案の成功事例をご紹介します。
実際の任意売却ではさまざまな費用がかかります。
戸建住宅や分譲マンションなどの居住用の不動産の任意売却の場合はかかってくる費用は限定的です。
しかし事業用の不動産の任意売却の場合では居住用不動産の任意売却時よりも多くの種類の費用がかかることがあります。
それは時に多額にのぼることがあり、債権者としても慎重な検討を必要とします。
ただし回収額に相応の経済的合理性が認められるならば話は別になってきます。
この記事では、地方の工場物件の破産管財案件の任意売却で多くの諸費用を債権者に認めてもらえた任意売却成功事例をご紹介します。
多くの担保権者や抵当権や根抵当権、差押え登記がついている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか？
任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。
こういうケースがまとまるかまとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。
次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。
【配分案】配分合計額：4700万円
この記事では、債権者が多くいて配分調整が大変だったが任意売却でまとめた成功事例をご紹介します。
平成17年に新破産法が施行されて、破産管財人弁護士による任意売却にも新しい視点から取り組む必要が生じています。
その中心となるのが『担保権消滅許可制度』となります。
『担保権消滅許可制度』とは破産管財人による任意売却において、裁判所の下で強制的に担保不動産に付着するすべての担保権などを消滅させて、その売買代金の一部を破産財団に組み入れ、残りを担保権の順位に従って配当するというものです。
この記事では、担保権消滅許可制度を使った破産管財人弁護士による破産管財不動産の任意売却における3つの成功ケースをご紹介します。
担保不動産の任意売却をまとめようとする場合に最も頭を悩ませる問題が、
ではないでしょうか？
任意売却の場合は配当がない後順位の担保権者や税金などの仮差押えや仮登記をしている権利者に解除を依頼しなければいけません。
そこが競売ともっとも違うところであり、複雑な権利関係を調整して任意売却をまとめる側からすると腕の見せ所でもあるのです。
この記事では、任意売却における担保解除料の目安と仮差押・仮登記についてご紹介します。
平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか？
土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。
それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。
たとえば
などでは土壌汚染のリスクがありますので取引の際には調査や土壌改善が必要になるケースが出て来ます。
通常の不動産売買であれば売主の費用負担で土壌汚染対策を行ってから不動産売買を行うのですが、任意売却の場合は売主に資力がなくなっているケースがほとんどなので売買代金の中から
壌汚染対策費用を捻出して控除してもらえるように債権者と交渉する必要があります。
この記事では、工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点をご紹介します。
担保不動産が任意売却でなかなか売れない場合にひと工夫加えると売れるようになり任意売却がうまく進む場合があります。
例えば担保不動産の処分を検討していると、一筆の一団の土地のままだと広すぎてなかなか処分できないものの、それを分筆して宅地分譲すると任意売却できるという物件があります。
任意売却はあくまで不動産の売却のためそのまま右から左では買い手が見つからなくても、市場ニーズにあわせて加工することで買い手が見つかり、任意売却がまとまるということは多々あります。
この記事では、そのまま任意売却するより宅地分譲することで早く売却できた成功事例をご紹介します。
不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか？
不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。
などのように常に認められる諸費用もあれば、
などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。
この記事では、不動産の任意売却で債権者から認められる仲介手数料や引越し費用など代表的な諸費用16項目についてご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。現在は東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとも今までの折衝から太いパイプを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。投資を行う際に『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機であり、ただのギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でリスクをコントロールできうる限りはそれはリスクではありません。投資を行う際に正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンであり不動産投資で失敗して大金を失うようなリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまい大損することは何としても避けなければいけません。大損どころか再起不能になってしまえばゲームオーバーだからです。
一棟WEB.NET運営者としての私の想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。不動産の再生支援コンサルティングとは、具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉を重ねて競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却することで債務者にも今後の立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさんたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながら今までやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなとつくづく感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていこうと思うなら知識をつけて、きちんとした情報を得て投資して欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
先行き不安が尽きない将来のためにも不動産投資はぜひやってみたいが絶対に失敗するわけにはいかないというあなたにこそぜひ読んでもらいたいブログです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士