裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか？
ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。
住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。
そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。
裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。
その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。
ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか？
⇒マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのか？
残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。
マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。
それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。
それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。
そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。
今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。
住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、
などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。
インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。
しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。
場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。
そういう場合に、
と教えてくれる不動産業者はほとんどいないと思います。
不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。
不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。
しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。
この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。
住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。
などのケースです。
基本的に一度住宅ローンが代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。
毎月の住宅ローンの支払いをするという義務を果たさなかったので期限の利益を喪失している、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく権利をすでに失ってしまっているからです。
しかし住宅ローンを滞納して代位弁済・一括請求されたあとでも元に戻せたケースもありましたので本文中でご紹介しています。
この記事では、住宅ローン滞納で一括請求や代位弁済されても売却せず元に戻せる秘策について考えていきます。
フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。
年利1％前後の金利でそれこそ35年間金利固定で借りられたりします。
だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。
もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・
などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することはご法度です。
もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。
しかし現実にはフラット35やその他銀行の住宅ローンを不正に使って投資用不動産を購入している不動産投資家の事例は後を絶ちません。
この記事では、フラット35や銀行住宅ローンを不動産投資に不正利用して損するのは不動産投資家自身であるという事実を見ていきます。
住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。
住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。
しかし中には
などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。
住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。
こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。
ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。
前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。
自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。
この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。
住宅ローンが払えなくなって滞納してしまい任意売却をせざるを得ない状況になってしまったとしても住み慣れた愛着のある今の家にそのまま住み続けたいというのが本音のところだという方が多いのではないでしょうか？
住宅ローンを数ヵ月にわたって滞納してしまい期限の利益を喪失すると月々の分割払いが出来なくなるので金融機関からは残金の一括返済を求められます。
そうなってしまうと取り得る主な選択肢としては
の3択になってきます。
そもそも月々の住宅ローンの返済が厳しかったのですから全額返済は現実味が少ないですし、かといって競売にはなりたくないとのことで多くの方が任意売却での解決を望まれるのが現実です。
もちろん任意売却を行えば家を売却することになるので家の名義は第三者である購入者のものになってしまいます。
しかしそこでその購入者の第三者から家を賃貸で借り受ける方法があります。
当然家を賃貸で借り受けるので家賃は発生しますがそのまま住み続けることができます。
それが『リースバック』です。
任意売却で家を売却する際の出口としてあらかじめリースバックをして頂けるという購入者に対してアプローチを行えばそれも可能になるのです。
この記事では、住宅ローンを滞納してしまっても住み続けられる任意売却リースバックスキームについて説明します。
住宅ローンの返済が厳しくなってギリギリまで頑張って結局任意売却で不動産を売却するのであれば早い段階で住宅ローンの返済に見切りをつけたほうが良いと以前もお伝えしました。
それはなぜなのでしょうか？
住宅ローンの返済が厳しくなってくるとまず生活を切り詰めます。
食費・光熱費・娯楽遊興費・教育費・小遣い・・・etc。
住宅ローンを払うためにカツカツの生活を続けなくてはなりません。
それでも足りなければ、
という形で今まで築いてきたストックをどんどん目減りさせていき金目の物は全てつぎこんで最終的にはさらに借り入れを増やしてしまうようなところまで行き着くこともあります。
その結果なんとか持ち直せばよいのですがなかなかそうはいかず、状況は悪化の一途をたどることが多いのです。
そして貯蓄を全て切り崩してお金になるものは全て解約しても結局住宅ローンの返済が行き詰まることの先送りにしかならなかったという結果となってしまうのです。
そうなると全てを失って手元にお金が全く残っていないため身動きが取れなくなってしまうのです。
任意売却で不動産を売却する目的はあくまで生活の再建にありますのでその目的をできるだけ良い形で達成することを考えるべきなのです。
この記事では、任意売却に取りかかるのが早ければ早いほど有利になる理由について見ていきましょう。
競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか？
次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。
この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという打診を取り付けたという設定です。
たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。
この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。
住宅金融公庫の住宅ローンでゆとり返済やステップ返済の支払いに追われて苦しんでいらっしゃる方は今でも多くいらっしゃいます。
住宅金融公庫のゆとり返済やステップ返済を一言でいうと、
単なる『返済の先送り』です。
住宅金融公庫の住宅ローンのゆとり返済やステップ返済とは、借入当初5年目までと10年目までの月々の返済額を低く抑えて、その分を後の支払いに乗せるという住宅ローンの返済プランのことです。
当然、ゆとり返済やステップ返済の期間が終わると月々の住宅ローンの返済額は大きく跳ね上がることになり、そこで一気に住宅ローンの返済が苦しくなるのです。
ゆとり返済やステップ返済後の住宅金融公庫の住宅ローンの返済が苦しくなって破綻してしまうケースが増え続けるのも当然の結果なのです。
あまりにも当初の返済額と11年目以降の返済額が違いすぎるので当時社会問題のようにもなりゆとり返済・ステップ返済の支払い額が上がるタイミングで住宅ローンが払えないという人が続出しました。
当初毎月9万円だった住宅ローンの返済額が11年目から18万円に上がったというケースが続出したからです。
住宅ローンを借りる時に当然返済額が11年目以降にどうなるかの説明は受けてゆとり返済・ステップ返済で借り入れているのですが、のど元過ぎれば熱さを忘れるではないですが、当初の低
抑えられたゆとり返済の返済額での生活のバランスが取れてしまい返済額が上がるのは10年先ということで特に対策をせずにその日を迎えてしまったという人が多いのです。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。現在は東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとも今までの折衝から太いパイプを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。投資を行う際に『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機であり、ただのギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でリスクをコントロールできうる限りはそれはリスクではありません。投資を行う際に正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンであり不動産投資で失敗して大金を失うようなリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまい大損することは何としても避けなければいけません。大損どころか再起不能になってしまえばゲームオーバーだからです。
一棟WEB.NET運営者としての私の想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。不動産の再生支援コンサルティングとは、具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉を重ねて競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却することで債務者にも今後の立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさんたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながら今までやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなとつくづく感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていこうと思うなら知識をつけて、きちんとした情報を得て投資して欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
先行き不安が尽きない将来のためにも不動産投資はぜひやってみたいが絶対に失敗するわけにはいかないというあなたにこそぜひ読んでもらいたいブログです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士