自己破産・個人再生・債務整理

任意売却したり競売になったら自己破産になってしまう?⇒任意売却や競売と自己破産は直接因果関係ない件

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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自己破産してしまうとブラックリストにどれくらいの期間載ってブラックリストから消えるまで何年かかる?

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?

また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか?

そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。

そりゃそうですよね。

これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。

俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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住宅ローンが払えないという大ピンチ時に弁護士に相談するメリット・デメリットと相談する弁護士の選び方

住宅ローンが払えない大ピンチの時にあなたがふと思いつく相談先はどこでしょうか?

今まで数多くの住宅ローンが払えないというご相談をお受けしてきて直接相談者様からお聞きしてきた内容からですが、真っ先に思いついたのは弁護士に相談するという方が一番多かった印象ですがいかがでしょうか。

実際に弁護士に相談したもののなにかしっくりこなくてこちらにも相談されたというご相談者様も少なからずいらっしゃいました。

住宅ローンが払えないという大ピンチのときに弁護士に相談する場合にもメリットとデメリットがあります。

住宅ローンが払えないときに弁護士に相談することのメリットとデメリットを把握しないまま弁護士にとりあえず相談してもその人それぞれの状況に合った弁護士に相談していなければ住宅ローンが払えないというピンチを拡大させてしまっているというケースも散見されます。

住宅ローンが払えないという大ピンチ時に弁護士に相談するメリット・デメリットをまとめていますので参考にして下さい。

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自己破産と任意売却はどっちを先にしたほうがいい?任意売却を先にしてから自己破産した方が断然お得です!

住宅ローンの返済が苦しくその他の借入などもあり最終的に自己破産手続きを考えているような場合に、家などの不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に家などの不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは家などの不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

家などの不動産を先に任意売却せずに自己破産をして破産管財事件になると何が一番違うかというと、同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる弁護士などの費用がまったく違うということです。

家などの不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が破産管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いので自己破産にかかる費用を破産管財事件よりも安く抑えることができるのです。

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破産管財案件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して財団組入額を下げて任意売却がまとまった成功事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

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破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士と入札手続きで管財案件の任意売却を行う際の4つの手順と目的

任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか?

債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。

購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。

こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。

特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。

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自己破産するための弁護士費用を任意売却で捻出できる!無理でも任意売却中に工面できて自己破産できる!

債務の状況などを客観的に見てどう考えても自己破産したほうがよさそうなのですが、債務者が弁護士に払う破産申立費用も出せないような場合はどうすればいいのでしょうか?

お金がないから自己破産しようと考えているのに自己破産するにもお金が必要になるという厳しい現実があるのです。

まさに『地獄の沙汰も金次第』とはこのことです。

この事例は、弁護士に払う破産申立費用を任意売却代金から拠出できたケースです。

債務者は本業のビジネスホテル経営のほか副業としてアパート経営をしていました。

貸金の延滞が始まっていたので債務者と面談し、副業で余剰資産であるアパートを売却することにより借入金を圧縮して、本業のビジネスホテルに専念することにより事業再生を果たすように提案しました。

が、しかし・・・それでは全然間に合わないくらいの借入を方々からしてしまっていたため、自己破産のほうがいいのではないかという判断になったというケースです。

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どっちがトク?任意売却の前に弁護士に自己破産を依頼すると①破産管財②同時廃止かで任意売却も2通りある!

任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか?

相談した弁護士によってその道は

  1. 破産申立前に任意売却で不動産を売却してから破産申立⇒同時廃止へ
  2. 任意売却で不動産を売却せずに破産申立⇒破産管財事件へ

の2通りに分かれます。

1と2でどう違うのかというと

  1. 破産手続き費用が安くあがりやすいが時間がかかる
  2. 破産手続き費用は高くなりやすいが早い

というのが一番の違いです。

しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので最初で最後のことになり初めてのことだらけです。

なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。

これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の本来の目的の達成を優先させることができます。

この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。

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任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?⇒一般的には任意売却が先で自己破産は後!

自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか?

債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。

  • 任意売却すると自己破産しなければならない
  • 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方間違っています。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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住宅ローンの返済が払えない時に無理に任意売却やリースバックをするよりも有効な生活再生手段がある?

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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