自己破産・個人再生・債務整理

住宅ローンが払えない時に無理に任意売却やリースバックをするよりもより有効な生活の再建手段がある?

住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、

  • 任意売却
  • リースバック

などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。

インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。

しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。

場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。

そういう場合に、

  • 任意売却しない方がいい
  • リースバックしない方がいい

と教えてくれる不動産業者はいないと思います。

不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。

不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。

しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。

この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。

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任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?⇒一般的には任意売却が先で自己破産は後!

自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか?

債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。

  • 任意売却すると自己破産しなければならない
  • 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方間違っています。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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債権者から期限の利益を喪失されて一括請求や代位弁済をされた後に住宅ローンを元の分割払いに戻せる?

住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。

  • 銀行の住宅ローン引き落とし口座に入金していたが別の引き落としが先にされていて住宅ローンが引き落としされていなかった
  • 夫もしくは妻に住宅ローンの支払いを任せていて自身はまったくノータッチで住宅ローンが引き落としされていなかった

などのケースです。

基本的に債権者から一度住宅ローンが期限の利益を喪失されてしまい代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。

毎月の住宅ローンの支払いをするという債務者の義務を果たさなかったので債権者から期限の利益を喪失されている、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく債務者の権利をすでに失ってしまっているからです。

しかし、住宅ローンを滞納して債権者から期限の利益を喪失されて代位弁済・一括請求されたあとでも元の分割払いに戻せる方法も無いことはありません。

この記事では、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失し一括請求や代位弁済された後に任意売却せず元に戻す方法について考えていきます。

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破産管財人弁護士とは?債務者が自己破産して破産管財人弁護士が任意売却を行う際に行っている手続きとは?

不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか?

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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任意売却したり競売になったら自己破産するしかない?⇒任意売却や競売と自己破産は直接関係ない件

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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自己破産してしまうとブラックリストにどれくらいの期間載ってブラックリストから消えるまで何年かかる?

任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか?

また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか?

そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか?

などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。

そりゃそうですよね。

これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。

それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。

実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。

というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。

勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。

俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。

  • CIC(指定信用情報機関)
  • JICC(日本信用情報機構)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。

なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。

延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。

なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。

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自己破産と任意売却はどっちを先にしたほうがいい?任意売却を先にしてから自己破産した方が断然お得です!

住宅ローンの返済が苦しくその他の借入などもあり最終的に自己破産手続きを考えているような場合に、家などの不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか?

もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか?

結論から言うと自己破産する場合にも『先に家などの不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。

それは家などの不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。

破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。

家などの不動産を先に任意売却せずに自己破産をして破産管財事件になると何が一番違うかというと、同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる弁護士などの費用がまったく違うということです。

家などの不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が破産管財事件となり費用が高くなるのです。

自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いので自己破産にかかる費用を破産管財事件よりも安く抑えることができるのです。

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破産管財案件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して財団組入額を下げて任意売却がまとまった成功事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

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破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士と入札手続きで管財案件の任意売却を行う際の4つの手順と目的

任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか?

債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。

購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。

こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。

特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。

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