競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか？
次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。
この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。
たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。
この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。
住宅ローンが払えなくなりそうだったり、すでに住宅ローンが払えなくなっているような場合に、まずはどこに相談すればいいのでしょうか？
住宅ローンが払えなくなりそうだったり住宅ローンが払えなくなったときに、まずは任意売却を取り扱っている任意売却専門会社に相談するという人が多いです。
インターネットで任意売却を取り扱っていそうな任意売却会社を検索して、その中からめぼしい任意売却会社へ相談の依頼を電話やメールで行うと、その任意売却会社から電話やメールが返ってきます。
そして最終的にその任意売却会社から相談員が来て、家の査定や面談を行い、現状の相談をして今後どうしていくかを決めていく流れになると思います。
住宅ローンが払えない場合の任意売却の相談で大切なのが、いろいろな任意売却会社に相談して話を聞いてみるということです。
もちろん任意売却の相談をしたその場ですぐにどうするかを決める必要はありません。
複数社に任意売却の相談をしてみて間違いなさそうなところに絞って今後の任意売却の相談を進めていくことがベストです。
その際にぜひ知っておきたいのが、できる限り任意売却の相談をしないほうがいい相談先の特徴です。
この記事では、住宅ローンが払えない時に任意売却の相談をしない方がいい任意売却相談先の7つの特徴をご紹介します。
インターネットのホームページを見てもどこも良いことしか書いておらず、結局のところは連絡したり会ってみたりして実際に接触してみないと分からないことが多いので、いろいろなところから話を聞いて比較検討してみるべきなのです。
任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか？
ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。
相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、
と言われたそうです。
私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。
ということです。
断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。
任意売却の専門業者はたくさんありますがいったいどの会社に相談をしていいものなのかと悩まれる人も多いのではないでしょうか？
インターネットで『任意売却』と調べれば、それこそたくさんの任意売却専門をうたった不動産業者のサイトがヒットします。
しかしここに大きな落とし穴があります。
なぜなら、
『任意売却』の成否は、依頼する任意売却業者で9割以上決まる！
からです。
10割、100％だと言い切ってもいいくらいです。
なぜなら、任意売却を成功させるには、
など、多くの業務を完結させることが必要になるからです。
普通の不動産仲介に比べると特殊なノウハウが必要になるのですが実際はいい加減な任意売却専門をうたった不動産業者も多いのが現実です。
それこそ変な任意売却業者に依頼してしまったらむちゃくちゃにされてしまいます。
自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか？
債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。
よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。
というのは両方間違っています。
『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。
任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。
『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。
債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。
どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。
この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。
住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。
住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。
しかし中には
などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。
住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。
こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。
ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。
前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。
自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。
この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。
不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。
そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。
ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか？
破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。
その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。
そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。
破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。
ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。
任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。
全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。
こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか？
これは100％ダントツで『税金』です。
断言できます。
固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。
なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。
たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。
もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。
十分に生活を再建することができるのです。
しかし税金の場合はそうはいかないのです。
この違いは一生においてとてつもなく大きいです。
この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。
任意売却のほうが競売よりも断然はるかにメリットが大きいのにもかかわらず、なぜ競売の件数は常にそこそこの数がずっとあるのでしょうか？
債権者と債務者の双方にとって競売よりも任意売却のほうがメリットが大きいのであれば、どんどん任意売却をやればよいのではないかと思われるのかもしれませんが、そうは問屋が卸さない事情もあるのです。
競売の場合は債権者が競売申立さえすればあとは裁判所が主導して問答無用で進んでいくのですが、任意売却の場合はいろいろと根回しや調整が必要になるので場合によっては任意売却で競売が回避できず不調に終わることもあります。
任意売却で競売回避をするためにはクリアすべき3つの最低条件があるのです。
任意売却で競売回避を行うためには
の3つの条件が最低限必要となります。
最低でもこの3つはクリアしておかなければ任意売却で競売を回避するのは難しくなるでしょう。
任意売却で売却するには当然買い手をみつけなければいけません。
しかし任意売却しようとする物件に心理的瑕疵や問題がある場合は買い手がなかなか現れず任意売却で売却しにくいということがよくあります。
任意売却で売却できなければいずれ競売になってしまうのですが、
などの問題がある物件でも任意売却で売却することはできるのでしょうか？
一般的には自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。
なので上記3つの条件がある不動産は任意売却で売却したくても買い手がつかずに任意売却が不調に終わってしまう可能性もあります。
こういった個別の不動産の瑕疵に関する部分はお金を貸し付けている金融機関でも完全には把握できていないことがほとんどです。
通常の価格では売却しにくいので、任意売却の依頼を受けた不動産会社がきちんと金融機関に対して客観的に事実を示すことで債権者である金融機関と合理的な金額交渉をする必要があります。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。東京日本橋の不動産会社に勤務。東京支店長。東日本事業部長。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。
弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとのパイプに強みを持っており、理工系出身者ならではの理論的な任意売却コンサルティングであなたの住宅ローン問題を解決に導く方法をご提案しております。
BLOG管理人より
【任売マンの任意売却専門特化BLOG｜住宅ローン返済トラブル解決のミカタ】は任売マンが運営管理する任意売却に専門特化したブログサイトです。
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保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士