任意売却事例・任意売却コラム

住宅ローンが家の売却相場価格よりも多く残っている場合でも売れる?オーバーローンでも売れる4つの売却方法!

住宅ローンが払えなかったり住宅ローンを滞納してしまったというときにとりあえず家を売却してしまおうと考えることがあると思います。

家を売却してしまえばその売却代金で住宅ローンを返すことができるのですが、問題はその際の売却価格です。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っているか下回っているかで売却方法は大きく変わってくるからです。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている場合はおめでとうございますそのまま売却できます。

売却価格から住宅ローンの残高と仲介手数料などの売却諸経費を差し引いて残りが出ればそれは全て手取り金額となります。

家の売却の際に問題になるのは家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている時です。

例えば住宅ローンの残高がまだ3000万円残っていて家の売却価格相場が2500万円というような場合です。

この場合の考えられる売却方法として、

  1. 3000万円で買い手が見つかるまで売却活動する
  2. 2500万円で売却して差額を手出しする
  3. 2500万円で売却して住み替え先を探して住み替えローンで差額を捻出する
  4. 任意売却で2500万円で売却する

の4つがあげられます。

それぞれのメリットやデメリッットを見ていきましょう。

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任意売却後の残債はチャラにできる?任意売却した後に残った住宅ローンの残債がどうなるかを知っておこう!

任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどうすればいいのでしょうか?

実は任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前に任意売却した後の残債がどうなるかということも知っておくほうが安心だと思います。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りだからです。

この記事では、任意売却後の住宅ローンの残債をどうすればいいかについてご紹介します。

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任意売却と通常売却は何が違う?任意売却なら通常の不動産売却と違い住宅ローン残債分を切り離して売却できる!

任意売却と通常の不動産売却はどこが違うのでしょうか?

任意売却も通常の不動産売却も不動産を売却することに関しては変わりありません。

任意売却と通常の不動産売却で一番違うのは任意売却であれは住宅ローンの残債分を切り離して売却できるということです。

通常の不動産売却では住宅ローンの残債分を切り離して売却することはできません。

これは本当によく勘違いされている重要ポイントです。

例えば通常に売却しようとすると住宅ローンの残債分に対して売却価格との相場が600万円ショートするとします。

こういった場合に

『不動産を通常に売却して残債が600万円も残るから自己破産したほうがよいですか?』

と聞かれることがあります。

しかし、そもそも通常の不動産売却で600万円の住宅ローンの残債分を切り離して売却はできないので、この質問自体が間違いということになってしまいます。

この記事では、任意売却と通常の不動産売却の勘違いしやすい大きな違いについて見ていきましょう。

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親が所有する土地に家を新築した時の住宅ローンが払えない場合の解決方法は?⇒抵当権により2パターンある!

家を新築する時に親が所有する土地に家を建てたというケースは意外にけっこうな数あります。

そのような親の土地に家を新築した際に住宅ローンを組んでいて、もしその住宅ローンが払えなくなったら親の土地と家はどうなってしまうのでしょうか?

すなわち不動産の名義が、

  • 土地:親
  • 家:自分

の場合です。

この場合で対応が分かれるのが

  • 住宅ローンの抵当権が家だけに設定
  • 住宅ローンの抵当権が家と土地に設定

されているかどうかで、

  • 最悪どうなるのか
  • 解決方法

が大きく変わってきます。

家を新築した際の住宅ローンの抵当権が家だけに設定されていれば最悪の場合でも家だけが競売にかかり親の土地は取られることはありません。

しかし住宅ローンの抵当権が家と土地の両方に設定されている場合は最悪の場合家と土地の両方を手放さなければならない可能性が出てきます。

この記事では親の土地に家を建てる際に住宅ローンを組んでその住宅ローンの返済ができなくなった場合はどうなるのか?についてご紹介します。

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任意売却は債権者の数が多いほどまとめにくい!5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例!

債務者が多くの借金をしていたりして債権者の数が多く、債務者所有の不動産にも抵当権や根抵当権や差押え登記などが多くついている場合があります。

債権者の数が多ければ多いほど、差押えの数が多ければ多いほど任意売却をまとめることはとても大変になります。

任意売却をまとめるのに一番必要なことは利害関係者である各債権者が合理的に納得できる配分計画を提案することです。

そしてすべての債権者がその配分計画での任意売却に同意しなければ任意売却を行うことはできません。

ただ任意売却を行う以上、すべての債権者に対して満額回答することは不可能です。

債権者ごとにある程度の損切りをしてもらわなければいけません。

債権者の数が多い任意売却が債権者の同意が取れてまとまるか、まとまらずに決裂して競売の道へ突き進むかは任意売却の経験と実績がものをいう部分でもあります。

ここでは次のような複数の債権者がいる任意売却の成功事例について具体的に見てみましょう。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、5つの債権者と税金差押がついていた任意売却の成功事例をご紹介します。

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任意売却の不動産売買契約書の内容が一般の不動産売買契約書と決定的に違う5つ必須チェックポイント

任意売却の不動産売買契約書は一般の不動産売買契約書と何か違うのでしょうか?

任意売却は物件所有者である売主が債務超過状態であり債務不履行(デフォルト)の状態になっています。

なので通常の不動産売買契約のように、何かあったときに売主が一切補償することができません。

購入したあとで何か突発的なことがあっても全て買主の責任と負担ということになるのです。

取引条件的には競売とほとんど変わらないといえます。

任意売却の不動産取引ではその点を不動産売買契約書にも盛り込む必要が出てきます。

この記事では、任意売却取引での不動産売買契約書の5つの必須チェックポイントをご紹介します。

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親子間売買や夫婦間売買など親族間売買ならリースバックより圧倒的に安く住み続けられる!住み続けたいならコレ!

親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買でリースバックよりも圧倒的に安く住み続けることができるのをご存知でしょうか?

住宅ローンが払えない、これは困った、しかしさまざまな事情があり今の家には住み続けたい、近所にも家を売ることを知られたくないなどという場合に真っ先にリースバックを検討する方は非常に多いのですが、いざリースバックの話を聞いてみるとリースバックでは家賃が高く問題の根本的な解決がスッキリとできないケースが多いです。

そのような場合でも親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を行うことでリースバックよりも断然安く今の家に住み続けことができるのです。

病気やケガ、会社からのリストラや転職の失敗、昨今のコロナ禍の影響による残業手当や休日出勤手当の削減、ボーナスの削減やカットなどによる収入の減少が原因で、今まで払えていた住宅ローンの返済が厳しくなって毎月の支払いやボーナス払いが払えなくなっているという人が日に日に増え続けています。

そして住宅ローンは払えないもののさまざまな事情によって家にはこのまま住み続けたいがどうすればいいのか?と日々悩まれている人も同じように増え続けています。

しかし、一筋の希望を持ってリースバックを検討してみたものの、住宅ローンの返済が厳しいという今の状況をリースバックですっきり全て問題解決できるというケースは実はあまり多くはありません。

なぜならリースバックの場合はリースバックした後の家賃がそれなりに高くなりがちだからです。

毎月の住宅ローンの返済が厳しいからリースバックを行ってまでローンを完済したのに、その後の家賃が住宅ローンの毎月の返済額を超えてしまうようなこともよくあります。

その結果、あちこちのリースバックを取り扱っているという不動産会社などにあれこれ話を聞いているうちに時間だけがどんどん経過してしまい、債権者から競売申し立てをされてしまったという最悪のケースもありました。

実は、リースバック以外にも不動産を売却してそのまま家に住み続けられる方法は他にもあるのです。

それが親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買です。

リースバックを専門に取り扱っていると大々的に宣伝している会社からは、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買を提案してもらえることはありません。

結局は現実を受け入れて仕方なくリースバックを行い、その後の高い家賃で泣く泣く家に住み続けているというケースも少なくないのです。

住宅ローンの返済が厳しくてもう払えない、しかし事情があり家にはそのまま住み続けたい、という場合にリースバックの話を聞いてもどうも根本的には問題解決になりそうにない、という際にはぜひ検討してみる価値がある問題解決方法が、親子間売買や夫婦間売買などの親族間売買なのです。

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任意売却の配分交渉で債権者から認めてもらいやすい代表的な16の諸費用がコレ!⇒知らないと損しますw

不動産の任意売却を進める際にかかる諸費用は債権者にはどこまで認めてもらえるのでしょうか?

債権者である金融機関は担保の不動産を任意売却して少しでも多くの金額を回収したいと当然のごとく考えています。

なので債権者である金融機関との任意売却における配分交渉では、債権者からわざわざ『この費用は持ちますよ』と言うことは絶対にありません。

任意売却を進める債務者側できちんと合理的な理由をつけて債権者に認めてもらわなければならないのです。

不動産の任意売却を進めるにあたっては仲介手数料や引っ越し費用などさまざまな諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への抹消登記費用

などのように常に認められる諸費用もあれば、

  • 引越し費用
  • ゴミなどの撤去費用

などケースバイケースで認められる可能性がある諸費用もあります。

つまり債権者によって認める諸費用が違ったり、同じ債権者でも物件や状況が違えば任意売却の際に認める諸費用はその都度違ってくるということなのです。

この記事では、任意売却の配分交渉で債権者から認めてもらいやすい代表的な16の諸費用についてご紹介します。

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破産管財案件の任意売却で破産管財人弁護士と交渉して財団組入額を下げて任意売却がまとまった成功事例

銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。

しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。

破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。

破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。

ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。

破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。

しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。

担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。

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土壌汚染って何・工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイント!

平成15年2月に施行された土壌汚染対策法をご存知でしょうか?

土壌汚染対策法の施行後、日本の不動産取引の慣行は大きく変わりつつあります。

それに伴って任意売却にも土壌汚染対策法のさまざまな影響が現れてきています。

たとえば

  • 工場跡地
  • 病院跡地
  • ガソリンスタンド

などでは土壌汚染のリスクがありますので取引の際には調査や土壌改善が必要になるケースが出て来ます。

通常の不動産売買であれば売主の費用負担で土壌汚染対策を行ってから不動産売買を行うのですが、任意売却の場合は売主に資力がなくなっているケースがほとんどなので売買代金の中から

壌汚染対策費用を捻出して控除してもらえるように債権者と交渉する必要があります。

この記事では、工場跡地や病院跡地などの任意売却の際に注意したい土壌汚染対策法の4つのポイントと留意点をご紹介します。

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