任意売却事例・任意売却コラム

競売の入札期日が迫っていたらもう万事休す?競売開始日直前でも成功した破産管財案件での任意売却の成功事例!

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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住宅ローンが払えない!すでに住宅ローンを滞納している!ような場合にはまずはどこに相談するのがベスト?

住宅ローンが払えなくなりそうだったり、すでに住宅ローンが払えなくなっているような場合に、まずはどこに相談すればいいのでしょうか?

住宅ローンが払えなくなりそうだったり住宅ローンが払えなくなったときに、まずは任意売却を取り扱っている任意売却専門会社に相談するという人が多いです。

インターネットで任意売却を取り扱っていそうな任意売却会社を検索して、その中からめぼしい任意売却会社へ相談の依頼を電話やメールで行うと、その任意売却会社から電話やメールが返ってきます。

そして最終的にその任意売却会社から相談員が来て、家の査定や面談を行い、現状の相談をして今後どうしていくかを決めていく流れになると思います。

住宅ローンが払えない場合の任意売却の相談で大切なのが、いろいろな任意売却会社に相談して話を聞いてみるということです。

もちろん任意売却の相談をしたその場ですぐにどうするかを決める必要はありません。

複数社に任意売却の相談をしてみて間違いなさそうなところに絞って今後の任意売却の相談を進めていくことがベストです。

その際にぜひ知っておきたいのが、できる限り任意売却の相談をしないほうがいい相談先の特徴です。

この記事では、住宅ローンが払えない時に任意売却の相談をしない方がいい任意売却相談先の7つの特徴をご紹介します。

インターネットのホームページを見てもどこも良いことしか書いておらず、結局のところは連絡したり会ってみたりして実際に接触してみないと分からないことが多いので、いろいろなところから話を聞いて比較検討してみるべきなのです。

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任意売却専門会社に任意売却を依頼すると債権者からの印象が悪く不利になる噂は本当?⇒まったくもって嘘ですw

任意売却専門の不動産会社に任意売却を依頼すると債権回収会社からの印象が悪くなり不利になるからやめたほうがいいのでしょうか?

ということをご相談者様からお聞きしたことがありますのでお話ししようと思います。

相談者様は不動産会社に家の売却を相談した際に任意売却専門の不動産会社にも相談するつもりだと伝えたところ、

  • 任意売却専門の不動産会社へ依頼することはやめた方がいい。債権回収会社からの印象が非常に悪くなる。
  • 債権回収会社は任意売却専門の不動産会社を極端に嫌がるので任意売却の条件が不利になりかねない。

と言われたそうです。

私が任意売却に長年携わっているから言うわけではありませんが、結論から言うと下記2点においてまったく逆です。

  1. 債権回収会社からの印象が悪くなるとすればプロとしてきちんと任意売却の手続きを進められないからであって任意売却専門の不動産会社であるかどうかは関係ない。
  2. 債権回収会社からの印象がもし悪くなったとしてもそれだけが原因で債権回収会社が任意売却の条件を不利にすることはない。

ということです。

断られそうになって競合相手をつぶすためだけに無責任なことを言う不動産会社がまだいたのかと愕然としました。

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任意売却が成功するか否かは相談先で9割決まる!悪徳な任意売却業者に騙されないための7つのチェックポイント!

任意売却の専門業者はたくさんありますがいったいどの会社に相談をしていいものなのかと悩まれる人も多いのではないでしょうか?

インターネットで『任意売却』と調べれば、それこそたくさんの任意売却専門をうたった不動産業者のサイトがヒットします。

しかしここに大きな落とし穴があります。

なぜなら、

『任意売却』の成否は、依頼する任意売却業者で9割以上決まる!

からです。

10割、100%だと言い切ってもいいくらいです。

なぜなら、任意売却を成功させるには、

  • 債務者の相談をきちんと受けきちんと説明する
  • 債権者に任意売却の可否を確認
  • 債務者の延滞などの状況を整える
  • 債権者と物件価格の調整
  • 物件の調査
  • 物件の販売活動
  • 物件の契約・決済引き渡し
  • 債権者と抵当権・差押えの抹消を調整
  • 債務者の引っ越し

など、多くの業務を完結させることが必要になるからです。

普通の不動産仲介に比べると特殊なノウハウが必要になるのですが実際はいい加減な任意売却専門をうたった不動産業者も多いのが現実です。

それこそ変な任意売却業者に依頼してしまったらむちゃくちゃにされてしまいます。

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任意売却と自己破産はどっちを先にしたほうが債務者に得になるのか?⇒一般的には任意売却が先で自己破産は後!

自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか?

債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。

よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。

  • 任意売却すると自己破産しなければならない
  • 競売にされると自己破産しなければならない

というのは両方間違っています。

『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。

任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。

『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。

債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。

  • 自己破産手続きをしてから任意売却をする
  • 任意売却をしてから自己破産手続きをする

どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。

この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。

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住宅ローン借金地獄で投げやりになったりノイローゼになる前に!住宅ローン地獄から復活する5つの考え方!

住宅ローンの支払いに追われて住宅ローン借金地獄に陥っているときは誰もが心の余裕を失ってしまいます。

住宅ローンが払えなくなってしまっても前向きに任意売却に取り組むことができれば大抵のことは解決に向かっていきます。

しかし中には

  • もうどうでもよくなって投げやり
  • 落ち込んでノイローゼっぽくなる
  • どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

こうして精神的に病んでしまうことが住宅ローン地獄の入口でもあるのです。

ここはひとつ住宅ローンが払えないことは払えなことで事実だけを受け止めて後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えたほうが建設的です。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後のご自身とそのご家族の生活の建て直しをまずは第一に考えるということです。

自身の生活の再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローン返済の借金地獄から誰もが復活できる超重要な5つの考え方をご紹介します。

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破産管財人弁護士とは?債務者が自己破産して破産管財人弁護士が任意売却を行う際に行っている手続きとは?

不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。

そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。

ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか?

破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。

その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。

そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。

破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。

ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。

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住宅ローンと固定資産税などの税金の両方は払えないという場合に優先するべきはどっち?⇒圧倒的に税金です!

任意売却で不動産を売却しようとしているということは、住宅ローンや税金、マンションであれば管理費や修繕積立金を滞納してしまっているのではないでしょうか。

全部払えていれば任意売却をすることにはならないと思いますので、あっちを払えばこっちは払えないという感じで全部は払えないという状況が多いです。

こういう場合に任意売却を進めていくうえでどの支払いを優先させていけばいいのでしょうか?

これは100%ダントツで『税金』です。

断言できます。

固定資産税・都市計画税、自営業の方であれば社会保険料や国民年金、所得税や消費税などです。

なぜ税金の支払いが最優先なのかというと、税金はいかなることがあっても死ぬまで消えないからです。

たとえ自己破産をしたとしても税金は残ります。

もし仮に任意売却で不動産を売却したあとの残債が膨大に残ったとしても自己破産が認められれば債務はゼロにすることができます。

十分に生活を再建することができるのです。

しかし税金の場合はそうはいかないのです。

この違いは一生においてとてつもなく大きいです。

この記事では、任意売却をするなら住宅ローンを滞納しているお金で税金の滞納を解消することで生活の再建に有利になるワケをご紹介します。

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競売で家を失う前に知っておきたい任意売却で競売回避をするために絶対に外せない3つの重要必須条件とは?

任意売却のほうが競売よりも断然はるかにメリットが大きいのにもかかわらず、なぜ競売の件数は常にそこそこの数がずっとあるのでしょうか?

債権者と債務者の双方にとって競売よりも任意売却のほうがメリットが大きいのであれば、どんどん任意売却をやればよいのではないかと思われるのかもしれませんが、そうは問屋が卸さない事情もあるのです。

競売の場合は債権者が競売申立さえすればあとは裁判所が主導して問答無用で進んでいくのですが、任意売却の場合はいろいろと根回しや調整が必要になるので場合によっては任意売却で競売が回避できず不調に終わることもあります。

任意売却で競売回避をするためにはクリアすべき3つの最低条件があるのです。

任意売却で競売回避を行うためには

  1. 所有者の売却意思と協力
  2. 権利関係者全員の同意
  3. 処分価格が妥当であること

3つの条件が最低限必要となります。

最低でもこの3つはクリアしておかなければ任意売却で競売を回避するのは難しくなるでしょう。

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任意売却で売却しにくかった瑕疵物件ワースト3⇒1位:事故物件 2位:土壌汚染 3位:アスベスト

任意売却で売却するには当然買い手をみつけなければいけません。

しかし任意売却しようとする物件に心理的瑕疵や問題がある場合は買い手がなかなか現れず任意売却で売却しにくいということがよくあります。

任意売却で売却できなければいずれ競売になってしまうのですが、

  1. 自殺や殺人事件や孤独死などがあった事故物件
  2. 土地が土壌汚染されている物件
  3. アスベストが吹きつけられている建物がある物件

などの問題がある物件でも任意売却で売却することはできるのでしょうか?

一般的には自殺や殺人のあった事故物件を好んで買いたいという人はいませんし、土壌汚染やアスベストがあれば調査や改良・撤去費用が莫大にかかってくるのが売却時にネックとなります。

なので上記3つの条件がある不動産は任意売却で売却したくても買い手がつかずに任意売却が不調に終わってしまう可能性もあります。

こういった個別の不動産の瑕疵に関する部分はお金を貸し付けている金融機関でも完全には把握できていないことがほとんどです。

通常の価格では売却しにくいので、任意売却の依頼を受けた不動産会社がきちんと金融機関に対して客観的に事実を示すことで債権者である金融機関と合理的な金額交渉をする必要があります。

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