投資戦略理論|不動産投資での収益を最大化させるために必要な不動産投資戦略理論


会社員の不動産投資戦略

不動産投資は本業が忙しい会社員や会社経営者でも本当にできるのでしょうか?

実は資産を持たない会社員にとっては、数ある投資の中では不動産投資が最も適しているといえます。

そして本業の事業との補完効果や相乗効果を発揮して不動産投資の成果を上げやすいのがオーナー会社経営者でもあります。

やみくもに始めるのではなくそれぞれにベストな不動産投資戦略を持って不動産投資に取り組むことで、成功の可能性はさらに高まります。

会社員投資家には会社員投資家の、オーナー会社経営者にはオーナー会社経営者の不動産投資を成功に導く投資戦略理論があります。


サラリーマンや公務員の不動産投資で絶対に考慮すべき不動産投資の収入減と出費増の3つのリスク

会社員が考えるべき3つの不動産投資リスク

不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか?

  • 家賃を下げないと入居者が決まらない
  • 家事や地震による建物の損害
  • 入居者の家賃滞納

など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、

  • 家賃が減る
  • 出費が増える

のどちらかかもしくはその両方です。

つまり、不動産投資のリスクは収支が回らなくなることのリスクに集約されるといえます。

この記事では、サラリーマンの不動産投資で絶対に考慮すべき3つのリスクをご紹介します。

続きを読む

不動産投資での収益物件の運用の3つの目的①副収入②節税③生命保険とそれに応じた名義設定のポイント

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

収益物件を取得する際の取得主体すなわち名義を何にするかの判断で迷われたことはないでしょうか?

取得主体である名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

など、取得主体は収益物件の運用の目的に応じて考えて決める必要があります。

この記事では、不動産投資での収益物件の運用の3つの目的①副収入②節税③生命保険とそれに応じた名義設定のポイントをご紹介します。

続きを読む

不動産投資の投資額の回収を収益物件の売却時点で行えないと節税した意味がなくなる理由

収益物件の売却時点で投資額を回収しておくという考え方

不動産投資で収益物件の取得から管理運用、そして最終出口の売却までの一連の流れで連動して全体での利益の最大化を考えているでしょうか?

不動産投資における収益物件の運用において、トータルでの利益を最大化させることが大前提となるのは何度も申し上げています。

そして、節税対策として収益物件を活用する際にも同様に、利益を最大化させる前提で取り組む必要があります。

この記事では、不動産投資の投資額の回収を収益物件の売却時点で行えないと節税した意味がなくなる理由をご紹介します。

続きを読む

不動産投資でいざというときに売れる収益物件を見極めるための重要ポイントは流動性

収益不動産の立地と利回り・土地代・流動性との関係

不動産投資においていざというときに売れる収益物件とはどのような物件なのでしょうか?

一言でいうと流動性の高い物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、収益物件の立地と利回り・土地代・流動性との関係についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で収益物件の運用をしながら不動産投資を将来の貯蓄として考えることもできる

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

不動産投資での収益物件の運用の目的を貯蓄に置くこともできます。

収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入から借入金の返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、この借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯蓄と同じ効果があります。

この記事では、賃料でローンの元金を返済して不動産投資の含み益を増やして不動産投資で貯蓄しているとも考えられる理由をご紹介します。

続きを読む

副業としての不動産投資では税引き前キャッシュフローで本業年収の半分を目指すと良い理由

税引き前キャッシュフローで本業年収の半分を目指すと良い理由

不動産投資での収益物件の運用で発生するインカムゲインでの副収入は、本業での収入が途絶えた場合のスペアタイヤとしての役割があります。

昔とは異なり、現在の会社経営者は、今は良いけれど来年は事業がどうなるかわからないというのが実情だと思います。

これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し、最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。

また、自分自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。

そのもしもに備えるために、収益物件を運用して賃料収入で副収入が入る仕組みをつくっておくことが有効なのです。

この記事では、副業としての不動産投資では税引き前キャッシュフローで本業年収の半分を目指すと良い理由をご紹介します。

続きを読む

不動産投資での収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる簡単な事例

収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる事例

収益物件で利益を出すポイントは、物件価格が投資回収額を下回らないことです。

そのため、投資回収を早く進めることと同時に、物件価格が下がらないことが重要になります。

では、収益物件の価格はそもそもどのような形で決まるのでしょうか?

結論から言うと、収益物件の価格は、

  • 収益性
  • 資産価値(土地値)

によって決まります。

この記事では、不動産投資での収益物件の価格が収益性と資産価値で決まる簡単な事例をご紹介します。

続きを読む

不動産投資の利回りは表面利回りより実質利回りを重視するほうが断然儲かる理由

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資における収益物件の運用における利益の最大化には表面利回りよりも実質利回りを重視するべきです。

不動産投資では一般的に利回りというと表面利回りで表記される慣習があります。

しかし不動産投資の利回りを最大化するという目的のためには、表面利回りではなく実質利回りで考えていく必要があるのです。

それは、不動産投資の投資回収を早めることが利回りの最大化につながつからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質(NET)利回りだからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回りより実質利回りを重視するほうが断然儲かる理由をご紹介します。

続きを読む

不動産投資での収益物件の購入から売却までのトータル利益の最大化を購入時に見極める2つのポイント

投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法

不動産投資における収益物件の運用では、物件を取得し、管理運営をして、最後に売却するまでの一連の運用を経て、利益が出るか出ないかが確定します。

そして、利益とは、

◎利益=売却金額-取得金額+収入-支出

で計算できます。

この式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが物件価格であり、

【収入-支出】に影響するのが投資回収額だと考えて下さい。

この投資回収額と物件価格の推移を予測することで、その収益物件の運用における利益の最大化を図ることができます。

この記事では、不動産投資での収益物件の購入から売却までのトータル利益の最大化を購入時に見極める2つのポイントをご紹介します。

続きを読む

不動産投資の成否を決める4つの初期設定①物件②価格③土地建物割合④資金調達

収益物件の運用の9割は初期設定で決まるという事実

不動産投資の成否の多くの部分は初期設定によって決まるという事実をご存知でしょうか?

不動産投資での利益を最大化させるためには、

  • 入居者が入る適切な物件
  • 利益の出る適切な価格
  • 減価償却を大きく取れる土地建物価格の適切な割合
  • キャッシュフローが回る適切な資金調達

という初期設定で収益物件を取得することが大変重要になってきます。

この記事では、不動産投資の成否を決める4つの初期設定①物件②価格③土地建物割合④資金調達をご紹介します。

続きを読む