一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。
このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。
普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。
その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。
しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。
なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。
不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。
不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。
では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか？
ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。
この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。
初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか？
などの目安もあるのでしょうか？
結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。
あくまで銀行は事業に対して融資をするので、
『融資相談者がきちんと事業運営できるのか？』
ということを最重要視するからです。
まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。
銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。
この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？についてご紹介します。
不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか？
金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。
金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。
なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。
また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。
その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。
しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。
具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。
不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか？
収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。
まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。
この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。
サラリーマンや公務員が不動産投資で物件を買うためのローンにはどのようなものがあるのでしょうか？
不動産を買う際に使えるローンは次の3種類があります。
住宅ローンは収益物件を買うためのローンではなく、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てを購入するためのローンです。
他人に貸す目的で不動産を購入する際に住宅ローンを利用することは、住宅ローンの規約で禁止されています。その代わり、用途が限定されていることで、金利は一番低い水準になっていることがほとんどです。
なので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するためには利用できません。
収益物件を買うためには、アパートローンかプロパーローンを利用することになります。
この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法をご紹介します。
中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際によく利用するのが信用保証協会なのですが、不動産投資で資産管理法人で融資を受ける際に信用保証協会を利用できることをご存知でしょうか？
そして信用保証協会を使うとどのようなメリットがあるのでしょうか？
中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際には、銀行のハードルの高い借入審査をクリアしなければなりません。
不動産投資における資産管理法人もほとんどの場合で中小・零細企業に該当します。
そして不動産投資における資産管理法人でも銀行からの資金調達を容易にしてくれるのが信用保証協会なのです。
ここでは、不動産投資の融資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資で信用保証協会を活用する方法についてご紹介します。
同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか？
実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は大きく違うというのが事実です。
例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。
その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。
また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか？
これはもちろんイエスという答えになります。
担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、
だとは必ずしも限らないからです。
不動産に明るくない担当者に代わった場合、
などということも十分あり得る話です。
銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。
ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。
この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。
不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか？
確かに購入者の属性が良ければ1棟目はよほどのことが無いかぎりどのような収益物件でも買えるかもしれません。
しかし1棟目によく考えずに物件を融資で購入した場合に2棟目以降の融資に差がつきますので注意が必要です。
また一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。
なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。
不動産投資ローンの融資審査は
によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。
この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？についてご紹介します。
不動産投資で収益物件の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係はどのようになっているのでしょうか？
金融機関は、
◎借主の属性×物件の担保評価
で総合的に見て融資の可否や融資額を判断します。
そしてその判断においては借主の属性により重きを置かれることになります。
ただし物件の担保評価も銀行ごとに評価基準は違いますが評価して融資の可否や融資額を決めることになります。
この記事では、不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性をご紹介します。
不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか？
銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか？
結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。
もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。
ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。
この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。
不動産投資をこれから始めようとする初心者は頭金をいくらくらい現金で用意すればいいのでしょうか？
不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところですというのが一つの答えです。
なぜならフルローンで不動産投資を行うにしても売買契約時の『手付金』では必ず現金が必要だからです。
もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。
ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。
この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか？ついてご紹介します。
不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか？
実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。
自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。
しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。
この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか？についてご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか？
サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、
の6つです。
銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。
不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。
不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。
しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資において不動産投資家はなぜみんな金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買おうとするのでしょうか？
これには理由があります。
それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。
不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。
融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。
融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。
この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。
不動産投資で地銀や信金から地縁のない個人が融資を受けるのはなかなか難しいと言われています。
属性が良い人であれば少しでも良い条件で不動産投資の融資を受けるために、地縁のないエリアであっても地銀や信金を利用したいと考えるのではないでしょうか？
それにはひとつの答えがあり地縁のない地銀や信金から個人が融資を受けるためには、不動産会社の紹介を受けることが近道だということです。
この記事では、不動産投資で個人が地銀や信金に融資を打診する際に不動産会社を通すのが手っ取り早い理由についてご紹介します。
不動産投資ローンの融資審査で銀行は融資申込者の何を重視して見て審査や評価をしているのでしょうか？
簡単に言うと
を銀行は融資審査時に見ています。
金融機関が不動産投資ローンの融資について審査する際には、物件の概要資料の他に名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。
しかし金融機関が重視するポイントを集約すると
の2点に絞ることができます。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行が重視する2つの評価①個人属性評価②物件担保評価についてご紹介します。
不動産投資で新規の金融機関へのアプローチはどのようにするのが一番良いのでしょうか？
一般個人の素人が肉弾戦でかたっぱしから飛び込みで開拓しようとしてもまず無理です。
銀行の立場から見ても突然飛び込みで来てお金を貸してくれと言われても怪しいとしか思いません。
すでに本業で金融機関との取引のあるオーナー経営者はその取引のある金融機関に融資の相談を持ち込むのが一番です。
本業で金融機関との長年の取引関係があればそこには信用が築かれていますので、不動産投資の融資に関してもスムーズな融資につながりやすいからです。
問題なのは、
などです。
この記事では、なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか？についてご紹介します。
不動産投資で収益物件を購入する際は金融機関からの借り入れができることが前提になっていることが多いです。
逆にいえば金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まります。
では、不動産投資において自分自身はどの程度の借り入れが金融機関からできるのでしょうか？
結論から言えば一人ひとりの属性によって金融機関からの不動産投資ローンの借り入れ額の上限は異なってきます。
日本の金融機関は借主の属性を重視するからです。
もっと言えば属性によって融資可能な金額を設定しているといえます。
同じ銀行に同じ物件で不動産投資のローンの申し込みをしてもローンの借主の属性によって銀行の対応は全く違ってくるくらいです。
この記事では、不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準についてご紹介します。
不動産投資で物件を購入する際の多額のローン借入にビビッてしまいはじめの一歩がなかなか踏み出せないとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
不動産投資ではほとんどの方が不動産投資ローンの借入を行って収益物件を購入し数千万円以上の借金を背負うことになります。
ただ不動産投資での多額のローン返済分は自身の給与などの収入から返済しているわけではなく、賃貸入居者からの家賃による賃料収入から返済していくことになります。
なので不動産投資では自分のお金ではなく他人のお金でせっせとローンを返済していくことができ、収益物件のローンの返済分で貯金までできていると考えることができます。
収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。
これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。
ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。
金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。
この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金までできているとみなす考え方をご紹介します。
不動産投資のローン戦略において収益物件購入時の金融機関からの借入条件は何をどのように考えて取り組めば一番よいのでしょうか？
不動産投資ローンの借り入れを行う際にどうしても『金利』ばかりに目が行きがちですが、ゼロコンマ数%の金利の高い低いよりも、不動産投資ローンの『借入期間』と『借入割合』を総合的に見て判断する方が合理的です。
不動産投資を全額自己資金の現金で行う場合を除いて金融機関からの借り入れで収益物件を購入することになります。
もし仮に現金がたくさんあったとしても借り入れができるのであればできるだけ現金を残して多く借り入れをして不動産投資を行おうとする人がほとんどです。
ただいくら借り入れを行うとしても、どんな借り入れ条件でも良いというわけではありません。
不動産投資での収益物件の運用における資金調達は、できるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借り入れを行うことが基本です。
会社経営者であれば日頃から金融機関からの借り入れを行っているケースが多いので、そんなことは言われるまでもなくよく分かると思いますが、基本的には会社がつぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点が不動産投資においても判断基準となります。
不動産投資での収益物件の購入も、見方を変えればひとつの事業と捉えられますので、サラリーマンや公務員などの個人投資家でも会社経営者と同じ観点で不動産投資のローン戦略を考えることが必要です。
不動産投資で借り入れたローンが払えなければ破綻してつぶれてしまいます。
つぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点から考えると、金融機関からの資金の借り方も明確になると思います。
この記事では、不動産投資ローンの借り入れ判断基準で『金利』以上に重要になるのが『借入期間』と『借入割合』である理由をご紹介します。
不動産投資で日本政策金融公庫の融資を受けて収益物件を購入しようとお考えの方は多いのではないでしょうか？
日本政策金融公庫は公的な金融機関で不動産投資初心者であっても安心して相談できる金融機関です。
日本政策金融公庫の前身は、
で、自営業の方にはおなじみの金融機関なのですが会社員にはあまり馴染みのない金融機関だといえると思います。
実際に不動産投資を始めようと思うまでは日本政策金融公庫とはまったく縁がなかったというサラリーマンの不動産投資家はとても多いです。
しかしながら日本政策金融公庫は不動産投資に積極的に融資をしてきた不動産投資初心者にも頼りになる金融機関でもあるのです。
では日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めようと思ったときにどんなことに注意をすればいいのでしょうか？
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。