一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探そう

都銀/地銀/信金/信組/日本政策/スルガのエリア&金利早わかり

不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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共同担保は必要?不動産投資の融資で銀行から共同担保を求められた際に共同担保を入れるかどうかの判断基準

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資ローンの金融機関別(都銀・地銀・信金・信組・公庫・商工・JA・ノンバンク)特徴【まとめ】

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか?

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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不動産投資でアパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないための重要ポイント

アパートローンの金利交渉と借り換えで損をしないポイント

不動産投資で数年前に借り入れたアパートローンの金利が現在の水準と比べてかなり高い場合に、金利の引き下げ交渉を効果的に行う方法はあるのでしょうか?

また、金利の引き下げが受け入れられない場合は他行での借り換えも検討したほうがよいのでしょうか?

金融機関との

  • 金利引き下げ交渉
  • 借り換えの検討

にはいくつかのポイントがあります。

この記事では、アパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイントをご紹介します。

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不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用も検討しましょう!

法人であれば地方銀行や信用金庫の利用を検討する

最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか?

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

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不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由

金融資産があると不動産投資にこれだけ有利な3つのポイント

なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか?

不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。

保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。

どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

  • メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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銀行融資審査の担保評価とは?不動産投資の融資審査を有利に進めるために知っておきたい銀行の担保評価方法

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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プロパーローンを引けて一人前?不動産投資のアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは?

サラリーマンはアパートローンを狙い経営者はプロパーローンを狙う

不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか?

不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。

この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。

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奥さんに不動産投資で融資を受ける際の連帯保証人を拒否されたらどうする?配偶者を連帯保証人にせずに買う方法!

収益物件の購入で配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのか?

不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。

不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。

大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。

ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。

不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか?

結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。

また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。

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