一棟収益不動産投資は一棟収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。
つまり一棟収益不動産投資の売却出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができるのです。
そして売却による収益を原資にさらなる一棟収益不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが一棟収益不動産投資の売却出口戦略の真の目的となります。
逆に一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫して減らしてしまう可能性があります。
一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗しないためには一棟収益の購入仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で売却出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。
一棟収益不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは一棟収益不動産投資の売却出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。
不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。
IRRが何％だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか？
不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。
なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。
表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。
までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。
この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。
不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。
AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、
『売却によって確定する総利益はいくらなのか？』
ということになってくると思います。
物件購入前、物件購入後にかかわらず、
収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか？
それがマルチプル投資分析になります。
この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。
不動産投資で自身が所有している収益物件の売却を行う際にベストなタイミングはどのようなタイミングになるのでしょうか？
実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。
個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。
法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。
この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか？を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。
耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか？
耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。
銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。
実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。
なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。
この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。
不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか？
結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。
不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。
しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。
それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。
一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、
どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。
それは、
前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。
この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか？繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。
不動産投資の出口戦略における築古の木造アパートなどの収益物件の売却にあたって、
のとでは、どちらのほうが高く売れるのでしょうか？
ひとつの判断基準として、その収益物件の、
を比較して、どちらの価値がより高い物件かで判断できます。
この記事では、不動産投資の出口戦略で収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準をご紹介します。
不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか？
地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。
売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。
結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。
安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。
この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って売却時に大損しないための地方物件の出口戦略の超重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか？
不動産投資では基本的に出口戦略を立ててから収益物件を購入するケースが多いです。
しかし保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合があります。
資産の入れ替えで売却する出口戦略を取ったとしても入れ替えた後の収益が大きく下がってしまう可能性があるほど今の収益物件からの収益が順調な場合などです。
収益物件の収益に何も問題が無い場合は、
を両方得ながら、収益物件を買い増していくのも不動産投資のセオリーです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。
不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。
不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか？
不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。
不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。
この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。
任売マン
大阪府出身。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系学部の出身者です。新卒で足を踏み入れてから不動産業界でのキャリアも20年以上になりました。東京日本橋の不動産会社に勤務。東京支店長。東日本事業部長。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。
今まで取引を重ねてきた弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行や保証会社などの金融機関との太いパイプがあり、数多くの任意売却をまとめてきた経験と実績をもとに住宅ローンの滞納でお困りのあなたのトラブル解決の一番のミカタでいたいと思っています。
BLOG管理人より
当ブログは任売マンが運営管理する任意売却による住宅ローン滞納トラブル解決に専門特化したブログサイトです。
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保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士