シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ

不動産投資指標のFCR(総収益率)をご存知でしょうか？

物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。

物件概要書に表面(グロス)利回りが10％、15％といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。

不動産投資指標FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。

この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。

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不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか？

借入には、

• 借入額
• 金利
• 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK％分析法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか？

まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。

緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。

不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。

良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。

だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。

不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、

• 資金計画
• 投資分析

の2点にほぼ集約されます。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。

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不動産投資において初心者でも儲かる収益物件を目利きするためにはどのような視点を持って物件を選定すればよいのでしょうか？

収益物件の購入においては目利きが大切なことは言うまでもないのですが、具体的にはどのように考えてどのような視点で物件選定をすればよいのかという定義があいまいな人も多いと思います。

儲かる収益物件とはいろいろな定義があると思いますが、運営のリスクと収益性のリターンを比較して、リスクよりもリターンが上回っている物件だといえます。

例えば、空室や家賃の値下げなどの運営リスクはあるものの、収益性が明らかに上回っている利回り15％の高利回りの収益物件であれば、それは儲かる収益物件だと考える人が多くなります。

不動産投資で儲けるためには利回りの数値の大小だけでなく利回りから本当に儲かる収益物件なのかどうかを目利きできることが重要です。

この記事では、不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点をご紹介します。

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不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資をするのは儲かるのでしょうか？儲からないのでしょうか？

結論から言うと不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになって困っているケースも多いです。

なのでサラリーマンや公務員の方が初めて不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいです。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて不動産投資が初めてでも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

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不動産投資で収益物件からインカムゲインを得る場合に、不動産投資ローンの借り入れを行っている場合は具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。

簡単にいえば、金利1％でお金を借り、利回り7％で運用できれば、その差額である6％が利益になるということです。

この物件利回りと借入金利との差が【イールドギャップ】です。

利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。

不動産においては、

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費

などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きければ大きいほど利益が大きくなることになります。

この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。

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不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためにはどこに着目してシミュレーションすれば良いのでしょうか？

不動産投資では、『収益物件を取得し⇒管理運営をして⇒最後に売却する』までの一連の流れを経て、最終的に利益がどれだけ出たのが確定します。

不動産投資の総利益とは下記の公式

◎不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】

で計算できます。

つまり不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためには上記の公式の合計値を最大化させれば良いということです。

この公式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが『物件価格』であり、【総収入-総支出】に影響するのが『投資回収額』だと考えて下さい。

この『投資回収額』と『物件価格』の合計値の推移を予測することで、その不動産投資の投資トータルでの総利益の最大化をシミュレーションすることができます。

この記事では、不動産投資の総利益の最大化の公式⇒『不動産投資の総利益＝【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』をご紹介します。

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会社員などの給与所得者であるサラリーマンの人や会社経営者においても、不動産投資からの家賃収入による副収入は、万が一本業での収入が途絶えてしまった場合のスペアタイヤとしての役割があります。

本業一本であればもしもその本業が続けられなくなった場合に全収入が途絶えることになってしまいます。

会社経営者にとっては年々世の中の移り変わりのスピードが速くなり流行り廃りの激しい昨今では、会社の業績が今年は良いけれど来年以降はどうなるかわからないということまでが極論あり得る世の中の風潮になっています。

これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。

また、会社経営者自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。

また、サラリーマンであっても、終身雇用などあてにできるわけもなく、会社自体も定年まで存続する可能性も高くはないため、いつ会社からの給料が出なくなってもなんとかなるような態勢を取っておくことは非常に大切です。

もしものときに会社はサラリーマンを守ってはくれないのです。

そのもしもに備えるために、収入があるうちに不動産投資で賃料収入によって副収入が入る仕組みをつくっておくことが非常に有効になるのです。

この記事では、副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分を目指すと安心な理由をご紹介します。

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不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか？

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームの『どちらから始めても構わない』です。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

一棟収益物件から不動産投資を始めるにしてもワンルームマンションから不動産投資を始めるにしても、間違ったやり方で不動産投資を始めてしまっては不動産投資で儲けることはできません。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

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