一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。
段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。
不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。
一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。
一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。
一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。
一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。
収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しているでしょうか？
賃料の相場は周辺の需給状況や景気などに左右されたりして、入居者が入居した時期によって賃料がまちまちの場合があります。
賃料相場が高かった時に入居した入居者の部屋が次も同じ条件の賃料で入居者が入ってくれるとは限らないということです。
そうなると結局募集賃料を下げて募集せざるを得なくなり、購入当初に期待していた賃料収入を下回ることになってしまいます。
また、入居賃料が下がると一棟全体の賃料収入も下がることになり、もし売却する際の収益還元による売却価格が下がってしまうことになり、何も良いことがありません。
中古の収益物件の購入を検討するときに、現状で入居率の低い物件は購入しないほうがよいのでしょうか？
レントロールの表面的な数字だけをを漠然と見るのではなく、ポイントを絞ってレントロールを読むことが必要です。
具体的には、
の3点チェックを行うとよいでしょう。
現状のレントロールや物件の履歴や環境ををきちんと分析することで、期待利回り以上の利回りを得られる可能性もあればその逆もあり得ます。
現所有者の管理がずさんだったり、入居者募集や管理がきちんとできていないと入居率はなかなか上がらず、本来あるはずの収益力が埋もれている収益物件というのは、案外たくさんあるものです。
それを目利きすすことで将来的に大化けする可能性のある収益物件を発掘できるかもしれません。
収益物件に対する投資判断にレントロールを十分に活用できているでしょうか？
レントロール上に並んだ数字だけを見て、良い収益物件だと思うのは早計すぎます。
収益物件の取得後もそのレントロール通りに収益を維持できるのかどうかが肝心です。
そのためには本当のプロ仕様のレントロールの雛形を知って確認すべき事項を総チェックすることが必要です。
収益物件のレントロールは利回り計算のベースとなり不動産投資の収益の根幹をなす賃料収入の書類なので超重要書類といえます。
少し贅沢な悩みではあるのですが不動産投資で収益物件の購入をローンか現金かで迷うという人もいらっしゃるのではないでしょうか？
当然、手元に現金がなければローンという選択肢しか無くなりますので悩まないのですが、もし現金を持っている場合は収益物件を現金で買うのかローンで買うのかが悩みどころとなってきます。
結論から申し上げると上記のような理由も含めてですがローンを組んで収益物件を購入する人が圧倒的に多いです。
なぜなら不動産投資の最も大きなメリットの一つがローンを有効に使えることだからです。
その他の投資ではなかなかそこまでローンを使うことは難しいことが多いのが現実です。
不動産投資で素人である初心者が絶対に買ってはいけない収益物件とはどんな物件なのでしょうか？
不動産投資において買ってはいけない収益物件を購入したばっかりに後々苦労する人は後を絶ちません。
初心者でなくても経験者であってもその点は同じです。
一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とは
の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。
なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。
この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。
東証一部上場企業のアパート大手レオパレス21が運営するレオパレスアパートの施工に不備があり建築基準法違反が指摘されています。
最近では収益物件のポータルサイト
などで以前にもましてレオパレスの収益物件の売り物件がにわかに増えてきています。
以前からも売りに出ている物件は散見されましたが最近ドカンと増えた印象です。
売りに出ているレオパレス物件は全体的に利回りは高めで物件価格は安めに設定されていることがほとんどです。
特に建築不備の補修が済んでいないレオパレス物件はかなり安い価格で売りに出されているケースが見られます。
リスクがあってもそのリスク以上のリターンが見込めるのであれば投資としてはおもしろいと考えることは不動産投資のリスクの取り方としては間違ってはいません。
しかし勝負するにはそのリスクの根拠をできるだけ明確にしておく必要はあります。
この記事では、最近増えた売り出し中のレオパレス物件の購入の是非について考えようと思います。
収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか？
宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。
大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。
もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。
小中規模の木造アパートなどが丘陵地の住宅地に建っている場合に既存擁壁が基準不適合な場合が多くもし擁壁工事が必要となれば相当な高額の費用がかかることになります。
この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。
不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか？
簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し！』ということになります。
全て『込み』の価格設定だということです。
この大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』というのは、なぜか関西エリア(特に大阪近郊)だけでまかり通っていて、関西人はそれが普通だと思っています。
それこそ全国共通と思っているフシまであります。
関西地区、特に大阪では当たり前の取引慣習なのですが、それ以外の地域の人が初めて大阪の物件を購入する際に理解に苦しむケースがとても多いです。
『持ち回り』という表現がどっちにも取れるというのが一番問題なのかなとは思いますが、関西以外のエリアの不動産会社の担当者ですらよく分からないと食ってかかってくることもあるくらいのややこしさです。
これを知らないと引き継ぐことができると勝手に見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継ぎがないということを後で知って慌てることになります。
関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。
不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。
家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。
賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。
また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。
『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。
この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。
不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか？
『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。
仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。
仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。
この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。
不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。
新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ないわ値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。
新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。
実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。
新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。
あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか？
新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。
こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。
本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。
それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。
また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。
そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。
そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。
共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。
儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。
新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。
それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。
新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。
この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされないヤバすぎる事実についてご紹介します。
不動産投資用の収益物件は物件価格が1億円を超えることもざらにあり、非常に高額な取引となります。
だからこそ、収益物件の購入にあたっては細心の注意をもって契約しなければなりません。
しかし、万が一購入した収益物件が、建ぺい率や容積率が契約時の重要事項説明と違っていて違法建築物だった場合に重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除することはできるのでしょうか？
この記事では、不動産売買において重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除したり損害賠償が取れるとは限らない理由をご紹介します。
不動産投資で収益物件の購入の際の売買契約時に支払う『手付金』について、間違った認識で覚えているといざというとき大変危険です。
手付金には3つの種類
があり、その限度額もあります。
また、手付を放棄して契約解除する際にもいつでも解約できるわけではなく手付解除のルールもあります。
間違った認識のままだと、思っているとおりに進まなくなるリスクがありますので、『手付金』に対してのきちんとした認識を持っておくことは不動産売買を行う上でとても大切です。
この記事では、不動産投資で収益物件購入時の手付金の種類・手付金の限度額・手付解除の重要ポイントをご紹介します。
不動産投資において『キャッシュフロー』という言葉はよく使われていますが、きちんと計算できる方法を知っているという人は意外に少ないのではないでしょうか？
不動産投資でキャッシュフローが赤字すなわちマイナスになると文字通り日々キャッシュが減少していく恐怖に襲われることになります。
不動産投資を行うにあたっては最低限キャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。
そのうえで、
ことを理解しながら不動産投資を進めることが大切です。
そしてゆくゆくは不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した不動産投資戦略を最初から取っておくべきです。
この記事では、不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由をご紹介します。
不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか？
それとも区分収益から始めるべきでしょうか？
人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。
結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。
この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが有利である点についてご紹介します。
不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか？
不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。
収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。
不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。
築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。
なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。
築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15％以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。
そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。
この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。
不動産投資での収益物件を選定する際に築古の収益物件が高利回りで魅力的に映るのではないでしょうか？
しかし物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、
といった不安があります。
耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか？
実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。
この記事では、不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。
不動産の登記簿謄本には普段見慣れない用語が多く記載されていて、初めて見るとどこを見てよいのか分からない感じる方が多いようです。
不動産投資にかかわらず、一般の人は登記簿謄本を普段から見慣れていませんので当然のことだと思われます。
登記簿謄本はその不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。
不動産取引の際には、仲介に入っている不動産業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫なのですが、不動産投資を今後も行っていくのであれば基本的なことを自分自身でも理解しておく必要があります。
この記事では、不動産の登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿謄本の実戦的な見方をご紹介します。
不動産投資ではキャッシュフローを重視するべきだということがよく言われます。
これにはどのような理由があるのでしょうか？
それは不動産投資でキャッシュフローを出すにはきちんとした戦略が必要になるからです。
つまりキャッシュフローが出にくい収益物件を避ける必要があるということです。
不動産投資は仕組み上減価償却が大きく帳簿上の黒字化は簡単にできることが多いです。
しかし帳簿上が黒字であったとしても実際のキャッシュフローが回らないとキャッシュが尽きたときに黒字倒産する可能性があります。
他にも事業をしていればキャッシュフローのマイナス分を穴埋めすることもできます。
しかしサラリーマンや公務員は本業の給与しか収入がないのを忘れてはいけません。
本業の収入から不動産投資のキャッシュフローのマイナス分を補てんするとなると何のために不動産投資をしているのか本末転倒になってしまいます。
この記事では、キャッシュフロー重視の不動産投資でサラリーマンや公務員の投資家が買ってはいけない収益物件4タイプをご紹介します。
不動産投資で投資規模を拡大するために何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか？
高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない収益物件を買ってしまうと後々の不動産投資の規模拡大の妨げになることがあるからです。
銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。
この記事では、不動産投資の規模拡大を銀行融資で狙うなら高利回りでも絶対に買ってはいけない収益物件の5つのパターンをご紹介します。
不動産投資で収益物件の物件概要書に、
などと書いてあるのを見ることがありますがいったい何のことだかわかるでしょうか？
実測売買・公簿売買とは土地の不動産売買の方法のことを指します
たまに『公募売買』となっている場合があります・・・。何を募集して売買するのでしょうか・・・？(笑)
これは、パソコンの変換で『こうぼ』と入れると、だいたい『公募』が真っ先に出てくるからです。
文字の雰囲気も似ているのでそのまま決定してしまうのでしょう・・・。
さて上記は論外として、不動産の土地の売買において公簿売買なのか実測売買なのかは非常に重要になります。
不動産投資における収益物件でも借地権物件以外は土地が必ずついてくるからです。
この記事では、収益物件売買における『公簿売買』と『実測売買』の比較とその違いをご紹介します。
収益物件の物件概要書を見て、その備考欄に
『42条2項道路』
などの記載がある場合があります。
そもそも『42条2項道路』とは何なのでしょうか？
築古の収益物件の場合は、密集した市街地に普通に存在している場合も多く、なかには収支が良い物件があったりもします。
しかしその接道が42条2項道路だったら買ってもいいのでしょうか？
この記事では、42条2項道路に接道する収益物件を購入する際に注意すべきポイントについてご紹介します。
不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか？
などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。
この記事では、不動産売買契約ではどんな場合が違約になるのかと債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント！についてご紹介します。
不動産投資で収益物件を銀行融資で増やしていくためには狙う収益物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか？
がわかると、銀行融資で物件を増やしていくためにはどのような収益物件を狙えばいいのかがわかってきます。
ローンで収益物件を増やしていくのであれば、
ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。
この記事では、銀行融資で不動産投資の規模を拡大するために狙う収益物件はローンで有利なRC造かS造の中古物件が王道であることをご紹介します。
やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、
『私道負担有り』
という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか？
私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるので、公道か私道かの判別はぱっと見での見分けは困難です。
道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。
しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。
この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。
不動産投資家に収益物件の情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどの場合が多いと思います。
不動産会社が良い収益物件だというならなぜその不動産会社が先にその収益物件を買わないのでしょうか？
不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。
自社で購入して長期保有するのではなく、
で資金効率を高める方が経営判断として重要な場合が多いということです。
賃貸大家業でなければ不動産会社は常に資金を回転させていく必要があるからです。
この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG運営管理者より
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。
『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。
つまり『ほぼ儲かる』というレベル以上で取り組まなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので、自分の手でコントロール出来得る限りは致命的なリスクではありません。
正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資における損失回避のセンターピンであり、リスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが個人・法人関係なく日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では、自分自身の知識と経験が最後はものをいうのです。
大損した後に知りませんでしたでは後の祭りです。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。