不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。
どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか？
家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。
この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか？力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は？についてご説明します。
不動産投資で管理会社を適当に選んではいないでしょうか？
不動産投資で規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。
その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。
不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、
に大きく分かれます。
多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。
管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。
この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。
不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか？
手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。
物件の例でいうと、
であれば、
となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。
この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーションをご紹介します。
不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。
新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ないわ値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。
新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。
実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。
新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。
あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか？
新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。
こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。
本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。
それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。
また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。
そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。
そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。
共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。
儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。
新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。
それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。
新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。
この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされないヤバすぎる事実についてご紹介します。
不動産投資用の収益物件は物件価格が1億円を超えることもざらにあり、非常に高額な取引となります。
だからこそ、収益物件の購入にあたっては細心の注意をもって契約しなければなりません。
しかし、万が一購入した収益物件が、建ぺい率や容積率が契約時の重要事項説明と違っていて違法建築物だった場合に重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除することはできるのでしょうか？
この記事では、不動産売買において重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除したり損害賠償が取れるとは限らない理由をご紹介します。
不動産投資指標のFCR(総収益率)をご存知でしょうか？
物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。
物件概要書に表面(グロス)利回りが10％、15％といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。
不動産投資指標FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。
この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。
不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。
AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、
『売却によって確定する総利益はいくらなのか？』
ということになってくると思います。
物件購入前、物件購入後にかかわらず、
収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか？
それがマルチプル投資分析になります。
この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。
不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。
不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、
があります。
売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。
収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。
不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。
この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。
収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか？
宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。
大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。
もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。
小中規模の木造アパートなどが丘陵地の住宅地に建っている場合に既存擁壁が基準不適合な場合が多くもし擁壁工事が必要となれば相当な高額の費用がかかることになります。
この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。
不動産投資において収益物件は法人名義で所有したほうが良いのでしょうか？それとも個人名義で所有したほうが良いのでしょうか？
上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。
不動産投資全体でトータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか。
その損益分岐点を見定めて不動産投資を法人化することが必要になります。
実際に不動産投資の節税対策で大変有効な手段となるのが資産管理法人の設立による不動産投資の法人化です。
上記のように不動産投資が一定の規模以上になると個人名義では利益の半分以上を税金として納めなければならなくなります。
不動産投資を法人化することで法人の実効税率と個人の税率の差額を節税することができるのです。
この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項などをご紹介します。
任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部卒業。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。東京日本橋の不動産会社に勤務。東京支店長。東日本事業部長。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。
弁護士や税理士などの士業のお取引先や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとのパイプに強みを持っており、理工系出身者ならではの理論的な任意売却コンサルティングであなたの住宅ローン滞納トラブルを解決に導く方法をご提案しております。
BLOG管理人より
当サイト【任売マンの任意売却専門特化BLOG｜住宅ローン滞納トラブル解決のミカタ】は任売マンが運営管理する住宅ローン滞納トラブルを解決するための任意売却に専門特化したブログサイトです。
住宅ローンが払えない、滞納している、一括請求された、競売開始決定通知が来た、税金を滞納して差押えられた、不動産担保ローンや不動産投資ローン、消費者金融などの返済が滞っていて督促が来ている、離婚するが共有名義や連帯債務、連帯保証人になっているがどうすればいいか悩んでいるなどなど、これまで累計相談実績1500件以上の任売マンが豊富な経験と実績であなたの住宅ローン滞納トラブルを解決に導くご提案をコンサルティング致します。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士