サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資行う際にはどのような収益物件を狙うのが一番良いのでしょうか？
当然ながらそれぞれの不動産投資家の目的によって良い収益物件の定義は異なります。
しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をして安定して収益を上げていこうとすれば、
- キャッシュフローが出る収益物件
- 売却するのに困らない収益物件
の2つの条件をできるだけ満たした収益物件を狙って買うべきです。
この記事では、サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由についてご紹介します。
サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資を行うなら資産を持っていないからこそキャッシュフローが最重要
資産を持っていないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資を行うのであれば、新築物件であっても中古物件であってもキャッシュフローを出すことにはどこまでもこだわるべきです。
サラリーマンや公務員などの給与所得者のように潤沢な資産を持っていない人は、まずは目先の収入の額を増やして早く資本の蓄積を厚くしないと、それを使ってさらに有利な再投資をすることがいつまでたってもできないからです。
例えば100万円くらいの貯金があったとしても不動産会社から優先的に良い物件情報が入ってくることはありませんが、1億円の貯金があれば優先的に良い物件情報が入ってくるようになるでしょう。
また資産家には銀行もお金を貸したがるので、借り入れに際してもさらに有利な形で不動産投資ができるようになります。
1億円の貯金の例は極端ですが、100万円より1000万円、1000万円より3000万円持っていたほうが不動産投資における物件取得においても選択肢が広がるということです。
不動産投資で資金が増えれば収益を上げるチャンスがさらに広がるということは単純な話ですが、不動産投資では必ずしも収益性を重視しない投資を行っている人もいます。
また、給与所得者の多くの人がサラリーマンや公務員向けの融資商品であるアパートローンを使って最初の物件購入のための融資を受けますが、アパートローンには実質的な限度額があります。
アパートローンを利用して数億円程度の物件を買った後は、事業性融資のプロパーローンの活用を検討することになります。
しかし事業性融資のプロパーローンを検討する際に、アパートローンでキャッシュフローの出ない収益物件を買ってしまっていると、既存物件に対する銀行の収益評価が低くなり、銀行の融資を見送られて最悪は物件購入をストップせざるを得なくなってしまいます。
資産をあまり持っていない一般のサラリーマンや公務員などの給与所得者は、ステータスや資産性を目的に都心の物件や新築マンションを買うような不動産投資戦略ではなく、立地は劣るものの収益性が高いエリアの物件を、多少のリスクを取っても積極的に狙っていく必要があるので、必然的にキャッシュフローの出る収益物件を狙っていくことになるのです。
サラリーマンや公務員などの給与所得者は売却するのに困らない収益物件を選ぶことも重要
不動産投資の出口戦略を考えた時に、キャッシュフローが出るという条件を満たしているにもかかわらず、売却するのが困難な収益物件は少なからず存在します。
一番多いのが、本来の市場価格よりも割高な収益物件を購入してしまっているケースです。
割高な収益物件を購入している人は、概して年収も高く自己資金もある程度保有している人たちです。
個人属性が優良な状態なので、割高な収益物件でも融資が出てしまうのですが、そもそも高い値段で買っているために購入時の値段では売ることができません。
築20年以上の鉄骨物件や木造物件に、耐用年数を大幅に超えた期間で融資を受けている人も多くいます。
例えば、築25年の鉄骨物件にさらに25年の期間で融資を受けているケースなどです。
鉄骨物件の法定耐用年数は34年なので、築25年物件の残存年数は9年です。
この収益物件に25年の融資を受けてしまうと、16年も法定耐用年数を超過して融資を受けていることになります。
収支は赤字になっていないかもしれませんが、それは融資期間を長くしていることにより毎月の返済額が少ないことが理由です。
またキャッシュフローも出ているのかもしれませんが、物件自体の収益性が高いわけではないのでそれほど良い買い方をしているとはいえません。
このような収益物件は、年収などの個人属性が良いから購入できるのであって、金融機関も購入者の給与収入をあてにして融資を行っています。
なので売却しようと思った際に仮に購入希望者が現れたとしてもその人の個人属性が同じくらい高くないと融資が受けられず結果的に購入できなくなるケースが多いのです。
おわりに
サラリーマンや公務員などの給与所得者不動産投資で購入すべき収益物件の共通的な条件は、
- キャッシュフローが出ること
- 売却するのに困らないこと
の2点です。
最終的な総利益の最大化を考えた場合には売却するときに困らないことも重要になります。
不動産投資で売却に困るということは、出口戦略が描けないことになるので、家賃下落などでキャッシュフローが回らなくなると逃げ場がなくなり破綻する懸念さえ出てきてしまうからです。
売却時に困らないようにするためには、とにかく割安に収益物件を購入することを心掛けることが大切です。
収益物件の価格は基本的には利回りの高低で決まるので、そのエリアの相場が利回り9％であれば、10％以上の収益物件を買うようにするのです。
市況により利回りは数％程度は上下する可能性がありますが、利回りが低い時期でも割安に物件を買ってさえいれば、たとえ市況が悪くなり利回りが下がっても、購入時の価格くらいだったら買い手がつく可能性が高いからです。
