任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担する

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最も基本的な任意売却の配分案の事例

複数の担保権者た抵当権や根抵当権、差押え登記を行っている不動産の任意売却はどのように各債権者への配当を調整していくべきなのでしょうか?

次のような複数の担保権者がいる担保不動産の任意売却の配分案について見てみます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

この記事では、任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担するという任意売却の考え方をご紹介します。




任意売却で複数の担保権者がある場合は最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担する

複数の担保権者がついている不動産の任意売却では最後の配当を受ける担保権者が後順位担保権者の解除料を負担する

もう一度冒頭の配分案で考えていきます。

  • 任意売却価格:5000万円[a][競売想定価格3500万円]
  • 諸費用:300万円[b]
  • 配分可能金額:4700万円[a]-[b]

【配分案】配分合計額:4700万円

  1. A銀行 2000万円(根抵当権極度額2000万円)
  2. B銀行 1500万円(根抵当権極度額1500万円)
  3. C銀行 1120万円(根抵当権極度額2000万円)
  4. D商社 50万円(根抵当権極度額1000万円)[解除料]
  5. E銀行 20万円(仮差押え)[解除料]
  6. 税金 10万円(差押え)[解除料]

本件担保不動産は、任意売却によって5000万円で売却できると仮定します。

諸費用が300万円であるとして、これを差し引くと配分可能金額は4700万円となります。

A銀行とB銀行は、根抵当権設定極度額が配分可能金額の範囲内にあるので、満額の配当を受けることができます。

C銀行はこの任意売却で配当を受けられる最後の抵当権者になります。

なお競売になった場合を想定すると、その競売想定価格は3500万円であるため、C銀行の配当がゼロになるおそれが非常に高いということができます。

このことから、この任意売却によって最も利益を受けるのは、ほかならぬC銀行であるといえます。

したがって、C銀行以下の劣後の後順位抵当権者等への解除料は、C銀行の配当分から拠出するのが合理的だといえます。

D商社は配分が回らないため、解除料がいくらになるかという話になります。

ここでは50万円を配分しています。

E銀行の仮差押えは抵当権より弱い権利と考え、20万円を配分しています。

税金の差押えはそもそも無益な差押えであり、本来であれば差押えをしてはならないものです。

このケースでは10万円を解除料として配分し、差押えの解除を交渉します。

どうでしょうか?

担保不動産の任意売却においては、

  • 不動産の価格が低ければ低いほど
  • 担保権者の数が多ければ多いほど

配分案の調整が難航しやすくなることが分かると思います。

逆に、

  • 不動産の価格が高ければ高いほど
  • 担保権者の数が少なければ少ないほど

任意売却における配分案の調整はやりやすくなることが分かると思います。

債権者としては担保不動産を任意売却するときが債権回収の最初で最後のラストチャンスであることも多いので、その一発でできるだけ回収したいと考えるからです。

 


まとめ

これらのように、担保権の順番や額を基本として抵当権等の強弱を勘案しながら、原則に従って公正な配分案を作成すれば、利害関係人全員の理解が得られやすくなり、任意売却が成功して担保権者の債権回収の極大化を図ることができます。

ひいてはそれが債務者にとっては返済額の最大化と残債務の最小化につながるのです。



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