税金&節税対策

青色申告の不動産への活用方法と青色申告3つのメリット

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

青色申告を不動産に活用することで、法人名義までとはいかなくても、規模によっては個人が法人名義よりも節税のメリットを受けられるということがあります。

法人名義にするためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などの、個人名義ではかからないイニシャルコストとランニングコストがかかってくるからです。

不動産投資の規模がまだ小さいのに法人名義にすると、法人化による節税額よりも費用が勝ってしまい、その結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

この記事では、青色申告の不動産への活用方法と青色申告3つのメリットご紹介します。


青色申告の不動産への活用方法と青色申告3つのメリット

青色申告の不動産への活用方法

収益不動産を個人名義で購入したら、必ず申請しておきたい手続きのひとつが、青色申告です。

青色申告を使えばある程度の規模までなら、費用をかけて法人化をしなくてもある程度までなら節税の効果が期待できます。

一棟マンションのように部屋数が多く規模が大きい場合は、最初から法人化するほうがメリットは大きい場合がありますが、部屋数が数戸程度の一棟アパートの場合は、部屋数が少ないうちは個人名義で青色申告を使えば、節税のメリットを受けられる場合が多いといえます。

 

メリット①:青色申告なら初年度の赤字を3年間繰り延べることができる

メリット①:初年度の赤字を3年間繰り延べることができる

不動産投資は初年度の申告所得が赤字になることが多いという特徴があります。

というか、ほぼ赤字になります。

青色申告をすることで、この赤字を法人のように、3年間繰り延べることが可能になります。

白色申告ではそれができません。

初年度のみの赤字申告となります。

ちなみに、法人化の場合の赤字繰り延べは9年間ですが、設立のイニシャルコストと税理士などのランニングコストがかかります。

法人化をにらむ場合は、法人化することによる節税額とそのコストの青色申告との損益分岐点を超えて、費用倒れにならないようにします。

青色申告をすることで、初年度の赤字を3年間繰り延べて赤字が残るようであれば、最初の3年間は所得税等は無税となり、その結果大きな節税対策となります。

 

メリット②:青色申告なら青色申告特別控除が受けられる

青色申告には特別控除という制度があります。

青色申告の特別控除は条件によって、下記の2種類があります。

 

65万円の青色申告特別控除

個人名義でも損益計算書や貸借対照表を作成している場合には、青色申告することで65万円の所得控除が受けられます。

この青色申告特別控除が受けられる要件は、

『事業的規模』

に該当するかどうかが基準となります。

事業的規模とみなされるかどうかは、

『5棟10室基準』

によって判断されることになります。

【5棟10室基準】

5棟10室基準とは、不動産の貸付規模が、税務上の「業務」か「事業的規模」なのかの判定基準です。戸建てなら5棟、または一棟アパート・一棟マンションなら10室。貸付数が、この基準以上なら、不動産の貸付は「事業的規模」に達しているとされます。戸建てと一棟アパートを合算する場合は、戸建て1棟に対し一棟アパート2戸が同等となります。

 

10万円の青色申告特別控除

『5棟10室』未満で事業的規模とみなされない場合でも、青色申告の申請をしていれば、10万円の青色申告所得控除を受けることができます。

 

メリット③:青色事業専従者給与を必要経費に算入できる

メリット③:青色事業専従者給与を必要経費に算入できる

事業的規模とみなされれば、青色事業専従者給与を必要経費に算入することができます。

オーナー本人の所得を分散して節税対策をする方法として、専従者給与を支払うことは大変効果的です。

青色事業専従者とは、青色申告の承認を受けたオーナーと『生計を一にする』配偶者やその他の親族(その年の12月31日現在で15歳以上)であり、かつオーナーの不動産投資する事業に従事している者をいいます。

一緒に暮らしている奥さまや息子が不動産投資家業を手伝う場合、その対価として支払う給料が専従者給与であり、これを経費として認めるということです。

注意する点としては、

  • 当然のことながら、実際の仕事内容と比較して過大な支払いは認められない。月給100万円とかはダメです。税務署に一発ではねられます。
  • 専ら青色申告者の事業に従事していることが要件であり、フルタイム(アルバイト含む)で勤めに出ていたりする場合は、専従者とはみなされない。

の上記2点となります。

たとえば、所得税がかからない範囲である年間103万円を奥さんに支払うことで、この103万円は無税となり、所得が分散できることになります。

その分だけオーナーの所得も減ることになり、節税メリットは大きくなります。

専従者給与は税務署に、

『青色事業専従者給与に関する届出書』

を提出することによって適用されます。

もし、専従者給与を支払う場合には、

『青色申告承認申請書』

と同時に届け出るのがスムーズです。

まとめ

  • 青色申告を不動産に活用することで、800万円以下程度の課税所得であれば、法人名義よりも青色申告の方が節税のメリットを享受できることが多い。
  • 今後も資産を増やし、課税所得が800万円以上に増える、もしくは増やしていく計画の場合には、青色申告よりも節税面でさらに有利な法人化を真剣に検討することになる。

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