投資戦略理論

減価償却費の違いで税引後キャッシュフローが大きな差になる比較事例

減価償却費の違いで税引後キャッシュフローが大きな差になる事例

税金に大きな影響を及ぼす減価償却費が税引き後のキャッシュフローにどれほどの影響力があるのかご存知でしょうか?

キャッシュフローの目標設定は税引き前キャッシュフローで行っても良いのですが、本当の意味でのキャッシュフローとは、あくまでも手取り収入である純収入です。

手取り収入とは、税引き前キャッシュフローからさらに税金を引いた後の手残りとなるお金のことです。

そしてこの税金が大きなポイントとなります。

もちろん税引き前キャッシュフローの状態がマイナスになっていては話になりませんので、まずは税引き前キャッシュフローをプラスにすることが大前提なのは変わりません。

その次の段階として税金を考慮し、税引き後にどれだけ手元に残るのかを検討する必要があるのです。

この記事では、減価償却費の違いで税引後キャッシュフローが大きな差になる比較事例をご紹介します。


減価償却費の違いで税引後キャッシュフローが大きな差になる比較事例

税金ひいては税引き後の収入に大きな影響を及ぼすのが減価償却費です。

下記事例①および②を比較してみるとよくわかるとおり、減価償却の設定によって税金の額が大きく異なり、さらには税引後の手取り収入が大きく変わってきます。

 

比較事例物件

  • 物件価格:1億円
  • 重量鉄骨造
  • 築年数:17年⇒減価償却期間20年
  • 税率:50%

 

物件①

  • 土地:7000万円
  • 建物:3000万円
  • 減価償却費:150万円/年
税引き前キャッシュフロー
賃料収入 1000万円
諸経費 200万円
元利金返済 500万円
税引き前キャッシュフロー・・・A 300万円

 

物件②

  • 土地:3000万円
  • 建物:7000万円
  • 減価償却費:350万円/年
税引き前キャッシュフロー
賃料収入 1000万円
諸経費 200万円
元利金返済 500万円
税引き前キャッシュフロー・・・A 300万円

 

物件①と②の税引き後キャッシュフロー比較表

  物件① 物件②
賃料収入 1000万円 1000万円
諸経費 200万円 200万円
借入金利 200万円 200万円
減価償却費 150万円 350万円
所得 450万円 250万円
納税額・・・B 225万円 125万円
税引き後キャッシュフロー(A-B) 75万円 175万円

 

物件①と物件②は何が違うのか?

物件①と物件②の違いは減価償却費の額です。

つまり、物件価格に占める建物の価格が違うということです。

同じ物件価格1億円の物件でも、税引き前キャッシュフローは同じなのに、土地と建物の価格の割合が違うだけで2倍以上もの税引後のキャッシュフローの差になります。

上記事例では物件①は75万円の税引き後キャッシュフローであるのに対し、建物価格の割合が大きい物件②は減価償却費が大きく取れ、税引き後キャッシュフローが175万円と物件①の2倍以上になっているという結果です。

まとめ

収益物件購入時の土地と建物の割合によって、減価償却費の大小が決まり、この減価償却費の違いが所得に影響し、納税額を決め、最終の手残りである税引き後キャッシュフロー(純収入)を決定するということを理解することが大切です。

  • 税引き後のキャッシュフローが手残りの純収入となるため大切ということ
  • 税金の額には減価償却費が大きくかかわってくるということ

の2点を理解することが重ね重ね大変重要になります。

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