あなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因と手取り1000万円達成のための目標設定の定め方

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あなたが不動産投資を始めようと考えた時にさていったい何から決めなければいけないのでしょうか?

不動産投資を始めるにあたってまずあなたが決めないといけないことは3つです。

まずはあなたの不動産投資のスタートゴールを決めなければいけません。

スタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということで、ゴールは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そしてもう1つはそのゴール設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

不動産投資の3つの要因からの不動産投資の目標設定

まずはこれらの不動産投資の3つの要因からあなたの不動産投資の目標設定をしなければいけません。

やみくもに収益物件を購入しても目標設定がなければ基準がないのでゴール設定もあいまいになりその場の長期的な成長ビジョンが描けず場当たり的な不動産投資になってしまう可能性が高いです。

それでもたまたまうまくいっている人もいますがたいていは不動産投資の目標設定がないために途中でうまくいかなくなるケースが多いのです。

スタートで自己資金をいくら入れるのか?そして目標は何で何年後の目標達成を目指すのか?

単純に10年後や20年後にという人もいれば定年退職のタイミングに合わせてというサラリーマンの方もいますし、どこをいつまでに目指すのかという目標は人によってそれぞれの思いがあると思います。

そして最終的には不動産投資からの不動産所得でいくら欲しいのか?というゴール設定をしましょう。

これも人によってさまざまで、不労所得で毎月15万円、いやいやその倍の30万円は欲しいという人や、定年退職後に今の年収分と同じくらいの収入を不動産投資で維持したいという目標の方もいらっしゃいます。

漠然とですが不労所得でざっくりと年間1000万円の収入が欲しいと考える人もいます。

不動産投資を始めるにあたってのスタートとゴールは人によっていろいろですが、ゴールの目標設定を高くすればするほどローンの借入額も増えていき、自己資金も多く投入することになります。

 

年間1000万円を得るためにいくらの物件をどのようにして買うのか

では年間の不動産所得の目標を1000万円のキャッシュフローだとしてそれを得るためにはどれだけの投資が必要なのでしょうか?

まず不動産投資には『キャップレート』という指標があります。

これは賃料収入から運営経費を差し引いたNOI(ネット収入)を購入価格で割ったものです。

たとえば、1億円の収益物件を買ってNOIが650万円の場合、

◎ネット利回り=650万円/1億円=6.5%

ということになります。

このエリアで同じような収益物件が売買されているとするとこのエリアのキャップレートは6.5%だというように使います。

このキャップレートが6.5%のエリアで将来1000万円のネット収入を得ようとする場合は、

◎物件価格=1000万円/6.5%=約1億5400万円

の収益物件を買ってローンの返済が終わったとすると年間1000万円のネット収入が得られることになります。

また投入した自己資金に対する利回りを測るために使われる不動産投資指標がCCR(キャッシュオンキャッシュリターン)で、年間キャッシュフローを投入した自己資金で割ることで算出できます。

たとえば1億円の収益不動産を購入するために9000万円をローンで借り入れて残り1000万円を自己資金でまかなうとすれば、その投入した自己資金1000万円自体はどれくらいの利回りで運用されているのかということがわかります。

9000万円のローン借入金を元利均等返済で3%の金利で30年返済した場合に、この収益物件の年間ネット収入はキャップレート6.5%なので650万円となり、ローン借入金の年間返済額は455万円と計算できます。

年間のネット収入650万円からローン借入金の年間返済額455万円を差し引いた195万円がこの1億円の収益物件から得られる年間キャッシュフローとなります。

この年間キャッシュフロー195万円を自己資金の1000万円で割り戻したものがCCRで、

◎CCR=195万円/1000万円=19.5%

となります。

投入した自己資金はキャッシュフローベースで年間19.5%の利率で運用できているというふうに見ることができるというわけです。

またK%(ローンコンスタント)という不動産投資指標があり、年間返済額を借入金額で割ったものです。

上記の場合では年間返済額が455万円でしたからローン借入額の9000万円で割ると、

◎K%=455万円/9000万円=5.06%

となります。

これは金利3%で30年返済で借り入れたローンの実質的な返済率は5.06%ということになることを示しています。

上記CCRとK%の間には興味深い関係性があります。

◎CCR×自己資金比率+K%×借入比率=キャップレート

となるのです。

上記の1億円の収益物件の場合では、CCRは19.5%で自己資金比率は10%ですのでこれを掛け合わせると1.95%になり、K%は5.06%で借入比率は90%なのでこれを掛け合わせると4.55%となります。

この2つを合計すると6.5%となりますのでキャップレートと同じになっています。

同じキャップレート6.5%で同じ借入比率90%の不動産投資をしたとして、キャッシュフロー1000万円を得るためには、自己資金額=1000万円/19.5%=約5130万円を投資して、5億1300万円の収益物件を購入すれば1000万円のキャッシュフローが得られるという計算になります。

そしてローンの返済が終わったとすると、5億1300万円×6.5%=3335万円のネット収入がゆくゆくは得られるという計算になります。

 

おわりに

上記のように数字で不動産投資分析を行うのは最初は分かりにくいかもしれませんが使うことで慣れていって理論的に理解することが大切です。

しかしながら実際に不動産投資を行えばさまざまな情勢の変化で数字も変わってきます。

キャップレートも需要と供給の変化で変わってきますし、金融機関の融資姿勢によってK%も変わってきますし、ローン借入を行う人の属性によっても変わってきます。

  • いくらの収益物件をどのようにして購入していけばいいのか?
  • ご自身が求める将来のキャッシュフローの目標設定をいくらにしてその目標を達成させるにはどのような戦略を選択するのがいいのか?

をあらかじめ計画するためには、不動産投資のスタートとゴールと期限設定という3つの要因と上記のような不動産投資指標を活用して理論的にあなたの不動産投資を設計することがとても重要になるのです。

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