賃貸管理方式『集金代行・家賃保証(サブリース)』のトクする選び方

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賃貸管理の選択基準は空室リスクがないエリアなら『集金代行』安定した収益を目指すなら『家賃保証』

賃貸マンションの管理を賃貸管理会社に任せる方式には大きく分けて2つのパターンがあります。

1つは『集金代行システム』です。

これは賃貸管理会社に一定の管理手数料を支払って、賃貸マンションの大家としての業務を基本的に賃貸管理会社に任せる方式です。

もう1つが『家賃保証システム』です。

これは賃貸管理会社がオーナーからマンションを借り上げて入居者に転貸する方式で『サブリース』とも呼ばれています。

マンション経営の家賃収入のリスクとリターンとのバランスをどう取るかというのをきちんと考えて賃貸管理方式を決めることがポイントとなります。

空室リスクが少ないエリアで家賃保証システムを採用しても損をする可能性が高いので集金代行システムを選択するなどの戦略が必要です。

空室リスクが少なくても入居者の入れ替わりが激しければ空室期間が出て来ますのでその時は家賃保証システムのほうが有利になる場合もあります。

ここでは、賃貸管理方式『集金代行・家賃保証(サブリース)』のトクする選び方についてご紹介します。

賃貸管理方式『集金代行・家賃保証(サブリース)』のトクする選び方

集金代行システム方式の内容

『集金代行システム』方式の管理手数料は家賃の5~10%程度が相場です。

または家賃にかかわらず一律で1戸あたり数千円と決めるやり方もあり管理会社によって違います。

この『集金代行システム』では、空室が発生したときには賃料収入が入ってこないことになります。

都心部の空室リスクの極めて小さいマンションであれば手数料がやや高くなる『家賃保証システム』より『集金代行システム』を選択したほうが効率的なマンション経営を行うことができます。

しかしそれでも入居者の入れ替わり時には2~3ヵ月程度の空室期間が発生するのは避けられません。

その点は十分に考慮しておきたいところです。

家賃に関してはオーナーと賃貸管理会社が話し合って設定します。

賃貸管理会社の専門家としてのアドバイスを聞きながら決めるのが現実的です。

その家賃は入居者からいったんは賃貸管理会社に支払われ滞納や延滞などがないかチェックしたうえで管理会社からオーナーに振り込まれます。

オーナーとしては定めれらた期日にきちんと管理会社から入金されているかを定期的に通帳の記帳を行って確認しておくようにします。

そしてオーナーは毎月管理委託料を賃貸管理会社に支払うことになりますが、その分を家賃から差し引いて入金される方法を取っていることが多いので入金額と明細書を確認するようにします。

礼金や敷金に関してはケースによって異なります。

礼金は家賃の0.5~1ヵ月分の設定が多いです。

礼金を受け取った場合はオーナーに支払われることになりますが、最近は礼金なしの物件も増えています。

敷金は通常は家賃の1~2ヵ月分程度で、こちらは賃貸管理会社が預かり、退去時に入居者への返還金やハウスクリーニングなどの費用を精算して、残った場合はオーナーに支払われることになります。

入居者が退去すればすぐに募集活動が行われますが、空室期間中は家賃の保証はありません。

つまり次の入居者が決まるまでは家賃が入ってこなくなるということです。

集金代行システムの契約期間は2年間のところが多いですが、契約期間終了後も特段の事情がない限り集金代行システムの契約を更新することができます。

このタイミングで家賃保証システムに変更できる場合もありますができないところもあるので最初に確認しておくことが大切です。

 

家賃保証システム(サブリース)方式の概要

『家賃保証システム』方式は『サブリース』とも呼ばれ、入居者の有無にかかわらずマンションオーナーは毎月確実に賃料収入を得ることができます。

ただし『家賃保証システム』方式は『集金代行システム』方式に比べると管理手数料が高くなります。

一般的には家賃の10~20%程度です。

たとえ2~3ヵ月でも家賃収入が途切れることは避けたい、毎月安定して家賃収入があったほうがいい、そのためには多少手取り収入が少なくなるのもやむを得ないという人は、『家賃保証システム(サブリース)』方式を選択した方がいい場合があります。

このほかに、賃貸管理会社によっては『集金代行システム』方式の空室リスクを小さくするために、『空室家賃保証システム』を実施しているところもあります。

この場合には別途所定の管理手数料を支払う必要があります。

上記からも分かる通りマンションオーナーが家賃が入ってこないリスクをとるほど手数料が安くなり手取り収入が大きくなるという関係が成り立っています。

 

自分で全てを管理すれば管理手数料はいらないが・・・

また管理手数料を一切払いたくないので『自分で管理』するという選択肢もあります。

入居者の募集から家賃の徴収、更新業務などをすべて自分で行うこともできる。

当然全部自分で管理をするため管理手数料はかからず利回りを上げることができますが、不動産関係の専門知識が不可欠です。

また入居者からのクレーム対応、修理・修繕などの専門会社への依頼など日常的な業務も煩雑で、リタイヤしたあとで比較的時間に余裕があるという人を除いてはあまりおすすめできるものではありません。

たとえリタイヤしていたとしても管理に費やす時間を他のことにあてることもできるので、管理業務を全部自分でやるというのはマンション管理自体が好きだという場合を除いてはやらないほうがいいでしょう。

管理手数料をランニングコストとしてとらえてそれを含めた収支計画で事業としての収益を上げるようにしていく事業計画にすればよいということです。

 

集金代行と家賃保証(サブリース)の違いを確認

集金代行システムにしろ家賃保証(サブリース)システムにしろ賃貸管理業務のすべてを賃貸管理会社に任せることができるという点は変わりませんが、オーナーの立場や入居者との関係などにおいて明確な違いがあるので、何がどう違っているのかを改めて確認しておく必要があります。

『集金代行システム』ではオーナーと賃貸管理会社が賃貸用マンションの管理委託契約をむずびます。

この契約に基づいて賃貸管理会社が入居者の募集活動を行い、入居者の面接・先行を経て入居者を決定します。

賃貸借契約を結ぶのはオーナーと入居者です。

実務的には多くの場合、賃貸管理会社が契約業務を代行しますが、入居者に対する貸主はオーナーになります。

入居後は賃貸管理の一切を賃貸管理会社が担当し、家賃の集金も行います。

集金した家賃は延滞や滞納のチェック後にオーナーに支払われます。

入居者が退去する際には退去の手続きも賃貸管理会社が行ってくれます。

『家賃保証(サブリース)システム』では、まずオーナーと賃貸管理会社が賃貸借契約を結びます。

この賃貸借契約に基づいて賃貸管理会社は入居者の有無にかかわらず、定められた家賃をオーナーに支払うことになります。

この契約後に賃貸管理会社では入居者募集活動を行い、入居者を決定、賃貸管理会社と入居者の間で賃貸借契約が結ばれます。

つまり賃貸管理会社はオーナーから借り上げたマンションを入居者に転貸する仕組みになります。

入居者にとっての貸主は賃貸管理会社になり、入居者は賃貸管理会社に家賃を支払うことになります。

入居者の更新や退去の手続きなども賃貸管理会社が貸主として入居者に対応します。

次の入居者が決まるまで空室期間が発生したとしてもオーナーには賃貸管理会社から定められた家賃が支払われます。

 

 

 

まとめ

  • 賃貸管理方式には『集金代行システム』方式と『家賃保証システム(サブリース)』方式とがある。
  • 『集金代行システム』は管理手数料が『家賃保証システム(サブリース)』よりも安いが空室時には家賃収入が途切れることになる。
  • 『家賃保証システム(サブリース)』であれば空室期間も安定して家賃収入が入ってくるが管理手数料が割高なのでマンションの立地エリアの空室リスクとの兼ね合いが重要となる。
  • 全部自分で管理するのは専門知識と手間ひまがかかるのでマンション経営を事業として考えた場合あまりおすすめとはいえない。
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