シミュレーション

木造アパート投資を高収益化させる収支計画と出口戦略【新築・中古】

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築古木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

RCや鉄骨の一棟収益マンションとともに人気があるのが、木造アパート投資ではないでしょうか?

木造アパート投資はRCや鉄骨造のマンションとは違って高層ではなく建築費も低く抑えられますので、一棟あたりの総額は低く抑えられることがほとんどです。

よほど土地が広い木造アパートでない限りは総額で1億円を超えるものは少ないと思います。

なので最初の一棟目として木造アパートを検討する不動産投資家も多いと思います。

この記事では木造アパートへの投資を高収益化させるための投資戦略新築・中古別にご紹介します。

新築アパート投資のメリット

中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入しようと考える人も増えるのではないでしょうか?

新築アパートは安定的に運用できるので取り組みやすい反面、デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入しようと考える多くの人は、不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

新築アパート投資の最大のメリットは、賃貸付が容易なことです。

中古のアパートやマンションを購入する場合に空室の対応が一番の懸念点になると思います。

これが新築の場合は、全部空いている状態から貸し出すにもかかわらず、家賃設定が間違っていなければほぼ確実に満室にすることができます。

日本人は新築物件が大好きなので、よほど大きな問題がない限り、完成から数ヶ月程度で埋まることが多いのです。

新築アパートを企画する建築会社や不動産会社に任せてしまえば、建築の工程管理や融資付けもおまかせでやってくれることが多いのもメリットだといえます。

年間数十棟以上建てる業者も存在しますので、このあたりのプロセス管理は慣れたものなのです。

融資を行う銀行側としても、ある程度年収水準が高い人が新築アパートを建てるための融資はリスクが少ないとみなします。

なので、融資の面でも比較的容易に進められることが多いです。

新築アパート建築業者が購入後の管理もしてくれる場合が多く、オーナーは手間をかけずに新築アパート投資に取り組むことが可能です。

 

新築アパート投資のデメリット

会社員にとってスタートを切りやすいメリットがある新築アパート投資ですが、デメリットもあります。

新築の賃貸需要が底堅いのは事実ですが、これが5年ほど経過して入居者が2回転する部屋も出てくると、少しずつ家賃が下がってきます。

当初は新築プレミアムが乗っていたものの、徐々にその効果が薄れてくるからです。

場合によっては、5年ほど経った段階で新築時から10%以上家賃を下げないと決まらなくなる場合も出てきます。

家賃の下落幅は、新築時から15年程度経過するまでが一番大きくなります。

逆に築20年の部屋と築30年の部屋の古さはそれほど変わらないと考える賃借人も多いため、そのぐらいになると家賃の下落幅は少なってきます。

中古収益物件の場合は購入から時間が経てば返済が進むため、残債が減っていき売却時の含み益が積み増されることになります。

これが新築アパートの場合、家賃下落が伴うため残債が減ってもその分だけ家賃収入が減っているケースがあります。家賃収入が減れば、収益還元での物件価格も下がるので、売却価格が購入価格を大きく下回る可能性が出てきます。

また、新築物件の多くは、積算評価が低いため、追加の融資を受けにくくなることがあります。年収が1000万円あったとしても、1億円の新築アパートを2棟買った後は、買い増すことができなくなることが多いのです。

メリットもデメリットもある新築アパート投資ですが、重要なのは不動産会社にすべてお任せするのではなく、しっかりと自分自身でプランの妥当性を調査することが大切です。

同じような物件が近隣にあるのであれば、

  • 入居者は学生なのか社会人なのか
  • 築年ごとにどのくらいの家賃設定になっているのか
  • 平均何年くらい住み続けているのか

などを出来る限り調べ、その物件を購入した場合の長期シミュレーションをしっかりと自分で確かめることが重要です。

 

地主の新築アパート建築と会社員の不動産投資は全くの別物

会社員などの一般投資家よりも土地を持っている地主のほうが不動産投資では有利だと思われるのではないでしょうか?

地主は土地を持っているので、その土地の上に建物を建てるだけで不動産投資が始められるので、会社員よりは当然有利だといえます。

しかし、不動産投資は会社員なりの投資戦略を持って地主とは違うアプローチをすることで、土地や資産を持たない普通の一般投資家でも十分戦える投資です。

 

地主が新築アパートを建てる目的は投資ではない

地主がどのようにして自分の土地にアパートを建てるのかというと、土地をすでに持っているため、それを担保にして銀行から借り入れをしてアパートやマンションを建てていることが多いです。

建物の建築費用も現金で支払い、金融機関からの借り入れをしない地主もいます。

少しでも多くの収益を上げるという投資的な発送ではなく、空いている土地を有効活用して相続税対策を兼ねることで、土地を次の世代まで引き継ぐことを目的としているケースが多いです。

この点が、投資家が収益物件を買ったり建てたりするのと大きく異る点です。

しかも、実際は地主が自ら相続などについて問題意識を持ってアパートを建てるわけではなく、アパート建築業者やマンションデベロッパーの営業マンが地主に対して何度もアパート建築の訪問営業を行い、最終的にはその提案に乗る形でアパートを建てている地主が多いのです。

地主はもともとアパート経営に精通しているプロではありません。

身近にアパート経営をしている人がいなければアパート建築にかかる費用の相場も知りませんし、他社との比較検討さえしないことが多いのかもしれません。

その結果、もともと土地を持っているので建物の建築費用しかかからないにもかかわらず、物件の利回りは10%以下程度と、かなり割高な買い物をしていることさえあります。

なので地主大家がマンションデベロッパーの提案に乗って建てたマンションやアパートは、収益性が決して良いとは言えないことが多いのです。

土地を持っている地主のほうが、会社員などの一般投資家よりも不動産投資を始める上での条件的な優位性は確かにあります。

しかし、一般投資家は相続や資産保全ではなく、収益性を重視することになりますので、知識をつけて収益性を得るための不動産投資を行えば、利益を上げていくことは可能となるということです。

土地を持っている地主のほうが、会社員などの一般投資家よりも不動産投資を始めるのに大きなアドバンテージを持っていることは事実です。

しかし、一般投資家は不動産投資の収益性を追求して利益を上げていくことで、十分戦うことができます。

大切なのは収益性を追求するための知識を貪欲に得ることと、そのための行動を惜しまないことです。

地主とは根本的なアプローチ姿勢が異なるということです。

 

中古の木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

中古の木造アパートにも一定の需要があるのですが、それはなぜなのででしょうか?

実は、減価償却を使った税金のコントロールには中古の木造アパートが一番のおすすめとなるからです。

不動産所得が黒字になってくると、減価償却が大きくとれる中古の木造アパートを一時的に購入することで、出過ぎた利益を圧縮していくことができます。

節税効果を高めるために、購入する収益物件の構造については、法定耐用年数の長いRC造47年、重量鉄骨造34年などではなく、法定耐用年数の短い木造22年を選ぶということが最大のポイントになります。

法定耐用年数を超えた木造アパートは築年数に関わらず4年間で減価償却できることを最大限に利用します。

個人の場合です。

土地5,000万円、建物5,000万円の合計1億円の木造アパートを購入した設定です。

 

条件

  • 物件・・・木造アパート
  • 築年数・・・築22年
  • 価格・・・1億円(土地5,000万円・建物5,000万円)
  • 利回り・・・現況8%
  • 経費率・・・収入の20%
  • 保有期間・・・5年(個人の長期譲渡所得を満たす5年とします)
  • 売却価格・・・8,000万円(2割減価)

 

1年目から4年目の不動産所得(単年)

  • 収入・・・800万円
  • 経費・・・160万年
  • 減価償却・・・5,000万円×0.25=1,250万円
  • 不動産所得・・・800万円-160万円-1,250万円=▲610万円

 

5年目の不動産所得

  • 収入・・・800万円
  • 経費・・・160万円
  • 減価償却・・・0万円
  • 不動産所得・・・800万円-160万円=640万円

 

6年目に売却

  • 売却価格・・・8,000万円
  • 帳簿価格・・・土地5,000万円
  • 売却益・・・8,000万円-5,000万円=3,000万円
  • 長期譲渡税・・・3,000万円×約20%=約600万円

 

節税額

※個人の実効税率55%の場合

  • 1年目から4年目・・・▲610万円×55%×4年=▲1,342万円(節税額)
  • 5年目・・・640万円×55%=352万円(納税額)
  • 6年目・・・600万円(納税額)

◎合計の節税額・・・▲1,342万円+352万円+600万円=▲390万円

上記のシミュレーションでは、6年間で約400万円の節税ができる可能性があるということになります。

1年目から4年目は損益通算をしないと引ききれないので、他の所得(給与・不動産など)があることが前提となります。

このシミュレーションから分かることは、1年目から4年目までに減価償却を使って大きな節税を行い、課税を先送りしています。

この時の最大のポイントが建物価格となります。

シミュレーションでは土地と建物を50%ずつにしていますが、建物割合をより大きくできると、さらに節税効果が高まることになります。

 

節税効果を高めるために売主に建物割合を交渉する際の注意点

売主に建物割合を交渉する際の注意点

土地と建物を一体で購入する場合は、売主に建物割合を交渉することができます。

売買契約書の中には、売買金額の総額表示と、土地と建物の個別の金額を記載することができます。

ただし極端でやりすぎなのはダメです。

税務リスクも高いところですので、税理士とよく話し合って交渉することが必要です。

税務署から租税回避を目的に『不当に』建物価格を高く設定していると見られれば、必ず税務署に指摘されます。

 

土地と建物の価格の決め方

土地と建物の価格の決め方はいろいろありますが、下記のような方法で行うことが多いです。

  • 固定資産税評価額(相続税評価額)で土地と建物を按分・・・これは国が定めた価格をベースにしているので確実な方法だといえます。
  • 建物の取得価格を出し残りを土地とする・・・建物の取得価格を算出し、売買価格-建物取得費=土地価格として算出します。ただし、耐用年数を超えた建物の評価というのはかなり難しく、主観も入るところになります。
  • 売主と調整した建物価格を売買契約書に記載してもらう・・・売買契約書に記載があればなんとかなる可能性は高いですが、税務署から指摘されない程度にしておきます。

売主と交渉して建物価格を上げてもらうにしても、他の算出方法からも大きく差がないようにはしておく必要があります。

ただし、売主が消費税の課税業者の場合は、建物売却時の消費税負担が増えるため、建物価格を上げることは収支上も税務上も嫌がられますので、無理な交渉をしてこちらの人となりを疑われないようにしましょう。その後の取引でも悪い影響を与える場合もあります。

 

木造アパートを使った節税対策の注意ポイント

築古の木造アパートには下記のデメリットがあります。

  • 賃貸付けがRC造や鉄骨造の物件と比べると難しい
  • 融資が付きにくい
  • 融資の借入期間が短くキャッシュフローが出にくい
  • 売却時にば売却価格-帳簿価格が売却益となり、課税される

減価償却を取るために、不動産投資で上記リスクも抱えることになります。

利益が出ていて、節税することでメリットが予測できる段階でトライすることになります。

売却の出口戦略も個人であれば、5年超まで待たないと意味がないことになります。

法人は保有期間によって税率が変わるわけではありませんが、今後の法人税の実効税率を下げると言われている政府の方針などを見ながら、課税の時期の先送りをするなどの節税対策が必要となります。

耐用年数(22年)の過ぎた築古の木造アパートは4年間での減価償却となるため、購入することで減価償却を大きく取れ、利益を圧縮することができ節税できる仕組みになっています。

ただし、減価償却のポイントとなる建物価格だが、売主への過剰な建物割合の交渉は売主への心証を悪くするだけでなく、税務署からも指摘の対象となるのでやりすぎは禁物であり、基本的には固定資産税評価額や相続税評価額での按分か、建物取得費を算出して土地価格を出す方法をとる税理士が多いのが事実です。

そして売主が法人で(個人でも)消費税課税者の場合は、建物価格を上げることは売却時の消費税負担を上げることになり、無理な交渉をすると悪い印象を与えて、脱税者なのではといらぬ不信感を持たれてしまうこともありますので注意が必要です。

 

築古木造アパート投資のメリット

築古の木造アパートへの投資は本当に収益性が高いのでしょうか?

築古物件への投資は、うまく満室にできればという条件付きで、高い収益が望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで取り組む人が多い投資方法です。

築古の木造アパートへの投資は本当に収益性が高いのでしょうか?

 

築古木造アパートへの投資法は、月100万円以上のキャッシュフローを得ている人も実際に多数存在しており、ある程度再現性が確率されている手法だといえます。

築古木造アパートへの投資のメリットとして、

  • 固定資産税が安い
  • 管理費用が安い
  • 柔軟な間取り変更のリフォームができる

などが挙げられます。

ただし、購入時点では空室がかなりある場合が多く、空室をリノベーションして刷新したり、購入者自身でDIYをして直したりして取り組んでいる人もいます。

利回り15%以上などの高利回りで購入するため、しっかりと満室で運営できると多くの収益が見込めるのが、築古木造アパート投資の最大のメリットです。

 

築古木造アパート投資の注意点

木造の耐用年数である22年を超えた築古物件は建物の価値がほぼゼロなので、融資を申し込んでも金融機関からの評価が低く、融資に応じてくれないことがあります。

築古の木造アパートに融資してくれる金融機関は、日本政策金融公庫や一部の地銀や信金になりますが、耐用年数を超えた木造アパートに融資する金融機関の数はかなり限られるといえます。

また、1棟目が購入できてもその物件の積算評価が低く資産性がないため、2棟目や3棟目の融資に応じてくれないことが多くなります。

木造物件だけで数億円規模まで投資金額を拡大していくことができる人は非常に稀なのです。

そもそも物件の単価が小さく、1棟当たりの価格が3000万円前後ぐらいであることも多いため、物件を購入する数がRCマンション投資と同じだったとしても、1億円前後の価格が中心のRC物件と比べてなかなか投資規模を拡大できないことがデメリットであり注意点だといえます。

しかし、築古木造アパート投資は銀行からの借入金額が少なくてすむので、あまり多くの借金を背負いたくないが不動産投資をやりたいと考えている人には向いているといえます。

注意点としては、築古の木造物件は、同じ築年数のRC物件や鉄骨物件と比べて耐久性に劣るため、修繕のための費用が多くかかってくる場合があるということです。

大都市の物件であれば、築古の木造物件でも入居需要が底堅いケースもありますが、地方だと築古木造物件の需要事態があまりない場合もあるので、購入前に賃貸需要をリサーチして調査をかけておく必要はRC物件以上にあるといえます。

築古木造アパート投資のメリットは、ランニングコストが安く、間取りのリフォームなども柔軟にできるところにあります。

そして、満室想定で高利回りで購入できることが多いので、きっちり満室にできれば、大きな収益を見込むことができます。

その反面、木造は耐用年数が短いので融資には苦労することが多く、たとえ1棟目でうまく融資が引けたとしても、それが2棟目や3棟目と続けていくことはさらに難しくなります。

なので、投資規模を拡大するのは難しいといえますが、多くの借金を背負いたくないという人には向いている投資法だといえます。

 

築古木造収益物件は本当に売れるのか?

減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートですが、そもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

まず物件が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問です。

結論から言うと築古の木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

もちろん物件にもよりますし、RC造の新しい物件に比べれば融資を受けにくいことも事実ですので、買うことができる人の絶対数は少なくなります。

しかし、高所得者のなかには節税のために4年で償却できる築古の木造収益物件を求めている人も大勢います。

4年で減価償却できる耐用年数切れの木造物件を求めている投資家は意外と多いのです。

さらに、基本的に日本の金融機関は物件よりは、経営している会社の状況や資産背景など本人の信用となる属性に重きを置いて融資をしているので、良い属性の人であれば、物件が何であれ借入ができるのが実情です。

特に高所得者は会社経営者が多くなります。会社経営者はプロパーローンの融資を受けられますので、物件の担保評価以上の借入も属性に応じて可能となるのです。

このような耐用年数切れの築古物件を高所得者がプロパーローンの融資を使って取得するケースは実は多いのです。

なので、絶対数は多くないものの、借入ができる人はいますし、なかには現金で取得する人もいるくらいなのです。

 

売りやすい築古物件と売りにくい築古物件の違い

同じ築古の木造物件でも、物件によって売りやすい売りにくいという問題はあります。

古くても買主にとって魅力のある物件というのは、

  • 資産価値がある物件
  • 立地がよく土地値のある物件
  • きちんとメンテナンスされていて入居がある物件

ということになります。

そして築古で耐用年数オーバーであっても、売買契約における建物価格は銀行の評価額とは別に、売買契約時に売主との交渉で決めることが可能なので、売買価格に占める建物価格の割合を合理的に可能な範囲で多くすることで、買い手は効率的に減価償却ができることになります。

4年で減価償却が終わったあとは、また収益物件として売却してもいいし、場合によっては建て替えて新築物件にしたり建物を壊して更地として売ることも可能です。

上記のように立地がよく、土地として魅力のある物件であれば、節税しながらキャッシュフローを得たうえで、様々な出口戦略を描くことができます。なので、このような物件は買主にとって非常に魅力があり売りやすい物件だといえます。

また、価格的には総額で1億円くらいまでの物件が売りやすいといえます。

逆に売りにくい物件とは、地方で総額が大きい物件です。地方であれば1億円を超える築古木造物件は売れにくいといえます。

例えば、3棟が同一敷地内に建っている物件で総額が大きくなってしまう物件は売りにくいといえます。もし3棟を1棟ずつ売れるようであれば総額が抑えられるので売りやすくなります。

耐用年数を超えた築古の木造収益物件は減価償却を取った後の出口戦略がきちんと描けるかがポイントとなります。

いくら減価償却で節税できたとしても、売ろうとしても売れなければ、減価償却が切れたあとも所有し続けなければならなくなるからです。

築古の木造収益物件は減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れるといえますが、売れる物件と売れない物件があるので、出口戦略をにらんで売れる物件を購入時に探すことが必要となります。

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