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築古の木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

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築古木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

築古の木造アパートにも一定の需要があるのですが、それはなぜなのででしょうか?

実は、減価償却を使った税金のコントロールには、築古の木造アパートが一番のおすすめとなるからです。

不動産所得が黒字になってくると、減価償却が大きくとれる築古の木造アパートを一時的に購入することで、出過ぎた利益を圧縮していくことができます。

節税効果を高めるために、購入する収益物件の構造については、法定耐用年数の長いRC造47年、重量鉄骨造34年などではなく、法定耐用年数の短い木造22年を選ぶということが最大のポイントになります。

法定耐用年数を超えた木造アパートは、築年数に関わらず4年間で減価償却できることを最大限に利用します。

この記事では、築古の木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーションをご紹介します。

築古の木造アパートを使った効果絶大の節税シミュレーション

個人の場合です。

土地5,000万円、建物5,000万円の合計1億円の木造アパートを購入した設定です。

 

条件

  • 物件・・・木造アパート
  • 築年数・・・築22年
  • 価格・・・1億円(土地5,000万円・建物5,000万円)
  • 利回り・・・現況8%
  • 経費率・・・収入の20%
  • 保有期間・・・5年(個人の長期譲渡所得を満たす5年とします)
  • 売却価格・・・8,000万円(2割減価)

 

1年目から4年目の不動産所得(単年)

  • 収入・・・800万円
  • 経費・・・160万年
  • 減価償却・・・5,000万円×0.25=1,250万円
  • 不動産所得・・・800万円-160万円-1,250万円=▲610万円

 

5年目の不動産所得

  • 収入・・・800万円
  • 経費・・・160万円
  • 減価償却・・・0万円
  • 不動産所得・・・800万円-160万円=640万円

 

6年目に売却

  • 売却価格・・・8,000万円
  • 帳簿価格・・・土地5,000万円
  • 売却益・・・8,000万円-5,000万円=3,000万円
  • 長期譲渡税・・・3,000万円×約20%=約600万円

 

節税額

※個人の実効税率55%の場合

  • 1年目から4年目・・・▲610万円×55%×4年=▲1,342万円(節税額)
  • 5年目・・・640万円×55%=352万円(納税額)
  • 6年目・・・600万円(納税額)

◎合計の節税額・・・▲1,342万円+352万円+600万円=▲390万円

上記のシミュレーションでは、6年間で約400万円の節税ができる可能性があるということになります。

1年目から4年目は損益通算をしないと引ききれないので、他の所得(給与・不動産など)があることが前提となります。

このシミュレーションから分かることは、1年目から4年目までに減価償却を使って大きな節税を行い、課税を先送りしています。

この時の最大のポイントが建物価格となります。

シミュレーションでは土地と建物を50%ずつにしていますが、建物割合をより大きくできると、さらに節税効果が高まることになります。

 

節税効果を高めるために売主に建物割合を交渉する際の注意点

売主に建物割合を交渉する際の注意点

土地と建物を一体で購入する場合は、売主に建物割合を交渉することができます。

売買契約書の中には、売買金額の総額表示と、土地と建物の個別の金額を記載することができます。

ただし極端でやりすぎなのはダメです。税務リスクも高いところですので、税理士とよく話し合って交渉することが必要です。

税務署から租税回避を目的に『不当に』建物価格を高く設定していると見られれば、必ず税務署に指摘されます。

 

土地と建物の価格の決め方

土地と建物の価格の決め方はいろいろありますが、下記のような方法で行うことが多いです。

  • 固定資産税評価額(相続税評価額)で土地と建物を按分・・・これは国が定めた価格をベースにしているので確実な方法だといえます。
  • 建物の取得価格を出し、残りを土地とする・・・建物の取得価格を算出し、売買価格-建物取得費=土地価格として算出します。ただし、耐用年数を超えた建物の評価というのはかなり難しく、主観も入るところになります。
  • 売主と調整した建物価格を売買契約書に記載してもらう・・・売買契約書に記載があればなんとかなる可能性は高いですが、税務署から指摘されない程度にしておきます。

売主と交渉して建物価格を上げてもらうにしても、他の算出方法からも大きく差がないようにはしておく必要があります。

ただし、売主が消費税の課税業者の場合は、建物売却時の消費税負担が増えるため、建物価格を上げることは収支上も税務上も嫌がられますので、無理な交渉をしてこちらの人となりを疑われないようにしましょう。その後の取引でも悪い影響を与える場合もあります。

 

築古の木造アパートを使った節税対策の注意ポイント

築古の木造アパートには下記のデメリットがあります。

  • 賃貸付けがRC造や鉄骨造の物件と比べると難しい
  • 融資が付きにくい
  • 融資の借入期間が短くキャッシュフローが出にくい
  • 売却時にば売却価格-帳簿価格が売却益となり、課税される

減価償却を取るために、不動産投資で上記リスクも抱えることになります。

利益が出ていて、節税することでメリットが予測できる段階でトライすることになります。

売却の出口戦略も個人であれば、5年超まで待たないと意味がないことになります。

法人は保有期間によって税率が変わるわけではありませんが、今後の法人税の実効税率を下げると言われている政府の方針などを見ながら、課税の時期の先送りをするなどの節税対策が必要となります。

まとめ

  • 耐用年数(22年)の過ぎた築古の木造アパートは4年間での減価償却となるため、購入することで減価償却を大きく取れ、利益を圧縮することができ節税できる。
  • 減価償却のポイントとなる建物価格だが、売主への過剰な建物割合の交渉は、売主への心証を悪くするだけでなく、税務署からも指摘の対象となるのでやりすぎは禁物。
  • 基本的には固定資産税評価額や相続税評価額での按分か、建物取得費を算出して土地価格を出す方法をとる税理士が多い。
  • 売主が法人で(個人でも)消費税課税者の場合は、建物価格を上げることは売却時の消費税負担を上げることになり、無理な交渉をすると悪い印象を与えて、脱税者なのではといらぬ不信感を持たれてしまう。

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