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事故物件(自殺・他殺・孤独死)の告知方法と損害賠償など4つの対処法

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事故物件になってしまったときの対処法・告知方法・損害賠償一覧

自分の所有する物件で入居者が他殺や自殺、孤独死などになると事故物件となってしまい、その後の収益が低下することがほとんどです。

まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の事故死です。

不動産投資をしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。

事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、遭遇する可能性は低くはありません。

できるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。

ましてや今後、超高齢者社会に突入し、入居者も高齢化していきます。

死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが、オーナーにとっては現実的です。

この記事では、事故物件(自殺・他殺・孤独死)の告知方法と損害賠償など4つの対処法をご紹介します。

事故物件(自殺・他殺・孤独死)の告知方法と損害賠償など4つの対処法

対処法①入居者の事故(自殺・他殺・孤独死)を発見してしまったら・・・

  • 他殺
  • 自殺
  • 孤独死

で、死後何日も経過した状態で遺体が発見された場合、まずは警察に通報し、その指示に従うことになります。

同時に、連帯保証人や親族などにも連絡をとります。

その後の処理は専門の業者に消毒や原状回復を依頼します。

残置物については遺族にその処理をお願いします。

 

対処法②次の入居者に事故(自殺・他殺・孤独死)を告知するかの判断

事故物件を再度募集する場合、募集を依頼する宅建業者や入居者に、貸主はその事実を告知しなけらばなりません。

貸主が告知をせずに入居者と賃貸借契約し、後日近所の住民などから事故の事実を知らされて『知っていたら契約しなかった』と争いに発展してしまうこともあるからです。

ただし、死亡事故のすべてを告知する必要はなく、通常の病死(自然死)のように、救急車を呼んだもののすでに死亡していたような場合までは告知する必要はないと考えられています。

貸主が必ず告知しなければならないのは、

  • 他殺
  • 自殺
  • 孤独死の場合で死後長期間にわたり発見されず遺体が腐乱した状態で発見された場合

などです。

このような事故物件は、次の入居者への重要事項として、必ず説明しなければなりません。

 

いつまで告知は必要なのか?

では、事故物件の重要事項の説明が必要なのはいつまででしょうか。

明確な法令はないのですが、

  • 期間は5~6年間
  • 入居者が2~3回入れ替わるまで

と概ねされています。

事故物件の告知の期間は、

  • 大きな事件として報道された
  • 地域住民の記憶に深く残っている

などの場合は、嫌悪感が強いので長めに告知する必要があります。

不動産会社の従業員や知人などを短期間の賃貸で入れ替えて、入居者が何度も入れ替わったので告知の必要はないとする考え方は、悪質とみられるのでインチキは絶対にしてはいけません。

形式上だけクリアしても事故物件の事実は消えることはないからです。

 

対処法③事故物件の告知方法を不動産賃貸仲介業者とよく検討する

不動産賃貸仲介業者は宅建業法により、物件の事件や事故の事実を重要事項として入居者に説明する義務があります。

したがって、貸主は不動産賃貸仲介業者に事件や事故について説明を行い、入居者にどのような説明をするのかを事前に打ち合わせる必要があります。

告知する期間については、あくまで目安であって法令などで定められた期間ではないため、入居者によっては6年以上経過していたとしても、3回以上入居者が入れ替わっていたとしても、『知っていたら入居しなかった』と主張し、契約の解除だけでなく金銭的な要求をしてくる可能性は十分にあります。

最悪の場合は慰謝料などを請求される可能性も否定できません。

やはり事件、事故があった部屋の募集は相当期間にわたって告知することが入居者にとっては望ましいことだといえます。

 

対処法④自殺や他殺の場合の損害賠償について

入居者が自殺した場合、事故物件となることで貸主が受ける損害について、入居者の遺族や連帯保証人に対して損害賠償を請求することができます。

しかし、現実問題として、事故物件として数年間にもわたる家賃の減額分の損害のすべてを補償してくれる確証はありません。

遺族においては、相続放棄をされると損害賠償の請求もできなくなってしまいます。

したがって、入居者が自殺した場合の損害賠償請求は困難と考えておくのが妥当です。

一方他殺の場合は、入居者に故意過失がないので室内の汚損についての原状回復義務など、入居者側の損害賠償責任はないとされています。

つまり、加害者側に責任があるということになり、犯人が特定され逮捕されないことには損害賠償請求ができないことになります。

そして、加害者が捕まったとしても、支払い能力があるかどうかは別問題となります。

いずれの場合にしても・・・

貸主としては自殺にも他殺にも十分な補償がないことを覚悟しておかなければなりません。

そのうえで、事件や事故を未然に防ぐためにも、管理業者と協力しながら入居者とのコミュニケーションを密に図ったり、住環境や防犯を強化するなどの努力を続けていくことが重要になります。

特に、高齢者入居者の場合は、定期的な安否確認の仕組みが不可欠になります。

まとめ

  • 不動産投資をしていると入居者の死に直面することがあり、起こる起こらないは別として、万が一事故物件になってしまったときの対策をあらかじめ想定しておくことが必要になる。
  • 事故物件となってしまった場合は、次の入居者にいつまで告知を行うのかが問題になってくる。
  • オーナーとしては自殺でも他殺でも十分な補償はないということを覚悟して、事故や事件を未然に防ぐ対策を、日ごろから管理会社と打ち合わせて行っておく必要がある。

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