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減価償却の基本初歩の初歩がすぐにわかる5つのポイント

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そもそも減価償却って何なのか?という初歩的な疑問をこっそり解決

減価償却を本で調べてもいまいち難しい、でも今さら人に聞くのは恥ずかしいなどと思ったことはないでしょうか?

不動産投資は『現物投資』であり、不動産という現物を所有することになるので、『減価償却』を行うことができます。

『減価償却』という言葉がとても難しい言葉に思えますが、不動産投資だと常識的な用語ですので、その意味をしっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、減価償却の基本初歩の初歩がすぐにわかる5つのポイントをご紹介します。

減価償却の基本初歩の初歩がすぐにわかる5つのポイント

ポイント①:建物の減価償却とは

建物の経費化のルールが減価償却

建物の経費化のルールが減価償却

建物が減価償却できる、つまり経費化できるという話をすると、どうして建物が経費化できるのかわかりにくいと言われます。

建物は丈夫なものは、確かに200年300年と維持しているものもあります。

そのため、建物の価値が落ちていくというイメージが持てないかもしれませんが、自宅をイメージするとわかりやすいと思います。

自宅で築年数が30年以上経過したものは、なかなか住みにくくなります。

そろそろ建て替えでもするか、というタイミングになってくると思います。

つまり、新築当時より明らかに価値が落ちているということです。

このことを建物の価値が減価していくといいます。

反対に土地は長い年月が経っても土地は土地であり、減価しないので、減価償却資産にはなりません。

そして、減価するようなものについては、その価値減少分を経費に認めましょうというのが、償却という考え方です。

もちろん自己利用はダメで、事業用資産として使われるものです。

したがって、事業などの業務のために用いられる建物、建物付属設備、機械装置などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。

このような資産を減価償却資産といい、使用期間に応じて経費化できるものです。

 

ポイント②:なぜ使用期間に応じて経費化するのか

一括で経費にすることがおかしい理由

まずは一括で経費にすることがおかしいことを理解します。

例えばですが、5千万円(利回り10%)のアパートを建築したとしましょう。

5千万円を投資したのだから、その年に5千万円を経費にすると、当然ながら大赤字になります。

そして翌年は経費がなく利益だけが出てきてしまうことになります。

そうなると、投資初年度は大赤字、2年目は利益が出るとなると、この投資が決算書に与える影響が大きく、不動産投資家にとっても税務当局にとっても、大変な問題となります。

不動産投資家からするとビルなどを購入すれば初年度に大赤字になるので、不動産投資としても問題があるように見られてしまいますし、税務当局からすると、いきなり税金が取れなくなるわけです。

例えば、今年度は利益が大きく出そうだから、その利益の分だけビルや不動産を買ってプラスマイナスゼロにしてしまおう!などということを認めると、永遠に税金が取れなくなってしまうからです。

このようなことを認めると、

  • 特に上場企業であれば、決算書が大きく振れてしまうので、評価が安定しにくいこと
  • 税金面では、いきなり投資初年度に大赤字になり税金を払わなくなると、税収入の面で不安定になってしまう

ということを避けるため、原則としては、経費化を一括では認めない方向になっているのです。

 

ポイント③:建物費用を期間で按分していく

建物構造により期間が違う

投資用のアパート・マンションは、10年、20年、30年と長く使うものであり、1年限りの消耗品ではありません。

そのため、使う年数に応じて少しずつ費用にすべきだと考えるのが、ごく当たり前の考え方になります。

建物構造で頑丈なものは長く、頑丈でない建物は短い使用期間になり、その期間で費用にすることになります。

使用期間で1年ごとの費用を算出し、決算書に減価償却費という経費を計上できることになります。

減価償却とは買った時に一度に費用にしないで、毎年少しずつ費用に分けるという考え方です。

例えば、5千万円のアパートの建築費は、22年で少しずつ計上していきます。

1年ですと約227万円が経費にできるということです。

 

ポイント④:決算書上の建物価値をわかりやすくする

簿価という考え方

もし、1年ですべてを経費化すると、翌年建物は残っているのにも関わらず、建物価値がゼロになるというおかしなことになります。

そこで、使用期間から毎年少しずつ経費化することで、翌年の建物の価値を合理的に算出することができます。

先ほどの例ですが、5千万円のアパートが翌年になると、どの程度の価値かというと、

◎5千万円-1年分の減価償却費227万円=4,773万円

というように、1年後の建物価値を合理的に決算書に反映できるという利点もあります。

 

銀行融資にも残存価値が反映される

当然ながら、銀行は、あと1年で価値がゼロになるような建物に融資をすることはできません。そうなると銀行は1年で回収しなくてはならなくなるからです。

そのため、銀行融資の側面からも、建物の価値が少しずつ落ちていくようにしないと、銀行融資そのものが成り立たないということになってしまうのです。

 

ポイント⑤:キャッシュの回収

一括経費化の方が投資家にとってはありがたいが

本当は、キャッシュの回収面でいえば、初年度にすべてを経費化すると、初年度から何年かは初年度赤字の繰り越しのおかげで、税金を払わなくて良い状態になります。

これは投資家からすると、とても良いことなのですが、さすがにこれは税務当局が認めません。

そこで、毎年少しずつ経費化することで、投資したキャッシュを回収していくことになります。

建物を建築した際に、お金は払っているので、翌年以降は現金の支出は伴わない費用を計上していけるということになります。

このことを節税と呼ぶ人もいますが、初年度にお金は払っているので、長い期間かけてキャッシュを回収しているというほうが正しい考え方といえます。

とはいえ、不動産投資は、利益が出やすく納税負担の大きいビジネスのため、毎期こうした建物の減価償却ができることは、安定不動産投資する意味でとても大きな意味と価値をもっています。

つまり、毎年『利益+減価償却』の分だけキャッシュが回収されていることになります。

投資額に見合う効果が得られているかは、利益+減価償却の合計で計算すると良いということです。

まとめ

  • 不動産投資・不動産投資の売上の源泉である建物取得費は、毎年経費化できる。
  • 減価償却は、使用期間(法定耐用年数)に応じて経費化すること。
  • 使用期間に応じて経費化できるからこそ銀行融資が可能であり、決算書が安定することになる。

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