任意売却

住宅ローンの返済が苦しくてもお金の問題はどうにかなる5つの考え方

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住宅ローンの返済が苦しくても落ち込まないための大切な5つの考え方

住宅ローンが払えなくなってしまうと、

  • もうどうでもよくなって投げやり
  • 落ち込んでノイローゼっぽくなる
  • どうしていいか分からず動けない

などの精神状態になって負のスパイラルに陥ってしまうケースがけっこうあります。

住宅ローンが払えない後ろめたさと、住宅ローンを払えなくなって今後どうなっていくのだろうと言う不安感から、悪いほうに悪いほうに考えてしまい、前向きに動く気力まで失ってしまうのです。

ここはひとつ、住宅ローンが払えないくらいで後ろ向きに考えずに、前へ前へ進むように考えましょう。

前向きに考えるとは、住宅ローンが払えなくなって任意売却をした後の、ご自身とそのご家族の生活の建て直しを第一に考えるということです。

再建なのですから自分たち第一で考えていいんです。

この記事では、住宅ローンが払えない時に勇気が出る5つの大切な考え方をご紹介します。

考え方①住宅ローンが払えないことを悪いことをしたと考えすぎない

真面目な方ほど、住宅ローンが払えないと悪いことをしていると考えて落ち込んだり、自身を卑下したり、それが原因で動く気力を失ってしまう傾向にあります。

とにかくこれだけは分かって欲しい。

『住宅ローンが払えなくなっただけで、何も悪いことはしていないし、人に迷惑もかけていない』

ましてや犯罪を犯したわけでもありません。

詐欺や横領などの刑事事件を起こしたわけでもありません。

問題をかみ砕けば、住宅ローンで借りたお金を返せないだけです。

それがとんでもないことなんだと思われるかもしれませんが、お金のことは大抵は適切な手続きを踏むことで解決できます。

なので住宅ローンが払えないことで悩みすぎて、前向きに動く気力がなくなってしまう前に、しかるべき動きをするべきです。

 

考え方②住宅ローンが払えなくなった後の任意売却の仕組みを理解する

前向きな気持ちになったら、ぜひ下記の住宅ローンが払えなくなった後の任意売却の仕組みを理解してください。

おそらくもっと前向きになることができるでしょう。

 

信用保証会社が代位弁済するので銀行は損しない

住宅ローンが払えなくなると、銀行から督促がきますが、払えないものは払えないのでそのままにしておくと、だいたい6ヵ月前後で、信用保証会社というところから『代位弁済します』という通知がきます。

代位弁済とは、

『払えなくなった住宅ローンの残債を代わりに返済します』

ということです。

信用保証会社が一括で代位弁済するので、銀行の住宅ローン残高はゼロとなります。

ということは、銀行はまったく損をしていないことになります。

あえて言えば、将来に渡って入ってくるはずだった住宅ローンの利息分の逸失利益があるだけです。

これで銀行は住宅ローンで貸したお金(元金)を全額回収したことになります。

銀行とはこれでチャラです。

すなわち銀行に対して借りは無しということになります。

住宅ローンが払えなくなったからといって、上記の理由から銀行に対して後ろめたい気持ちを持つことは、まったく必要ありません。

信用保証会社が全部立て替えて銀行に一括で返済してくれているからです。

 

信用保証会社も保証料を前もって取っているので損しない

では信用保証会社はどうするのでしょうか?

住宅ローンが払えなくなった人の代わりに銀行に住宅ローンの残高を一括で全額支払ったのに、住宅ローンは滞納されて返済が滞っています。

ここで出てくるのが『任意売却』です。

実は信用保証会社は住宅ローンが払えなくなった人の代わりに銀行に全額を返済して、それをまた月々返してもらおうなどとは考えていません。

まず任意売却をかけて、担保の不動産を売却して、できるだけ一括で元金を回収しようとします。

任意売却での売却額が代位弁済した金額を上回ることは・・・まずあり得ません。

なぜなら、もしそれが可能であれば、銀行が代位弁済を受ける前に、普通に売却して完済で終わっている話だからです。

なので、信用保証会社の代位弁済まできた場合は、任意売却で可能な限り高く売却しても、残債は残ります。

信用保証会社はそれでいいのです。

なぜでしょうか?

信用保証会社には住宅ローンを保証するときに受け取る保証料があるからです。

住宅ローンを借りる際に、諸費用に『保証料』というのが入っていて、信用保証会社の保証を受けてローンを借り入れる際には、必ず保証料を払っています。

借入額にもよりますが、普通の住宅を購入する際の保証料は、

  • 一括払いで50~100万円
  • 金利上乗せ型で金利+0.2%(実質100万円前後)

と、結構な金額を払っているのです。

なので例えば、

  • 3,000万円借入
  • 500万円返済したところで任意売却
  • 2,500万円代位弁済
  • 任意売却で1,500万円で売却
  • 残り1,000万円を保証料で埋める

1,000万円の損失を埋めるのに多くても20人の保証料しか必要ないため楽勝です。

40戸のマンションなら2人がパンクしても大丈夫な計算です。

ということで、信用保証会社も実は損をしていません。

予想よりも住宅ローンが払えない人が急に増えて、保証料が足りなくなるようなことは確率統計上、よっぽどの不景気でない限りまずありえないからです。

以上から、住宅ローンを払えなくなっても、信用保証会社にも何も迷惑をかけておらず、貸し借りもないことになります。

 

任意売却後の債権を債権回収会社(サービサー)が買い取る

信用保証会社は上記のようなスキームで処理したあとはどうするのでしょうか?

上記の例でいうと、信用保証会社には額面で1,000万円の求償権(返してくださいという権利)が残っています。

信用保証会社がこれを債務者に返済してもらうのかと、そうではないことがほとんどです。

信用保証会社の業務はあくまでローン付けの際の『保証』だからです。

保証を実行して、債権を回収して残りを保証料で埋めれば、あとは信用保証会社の業務ではないという考え方です。

任意売却が終わったあとの、抵当権を抹消したあとの無担保債権のことを、通称『ポンカス債権』といいます。

担保がないため、返済を督促しても本人が払えないと言い張れば、回収できないような債権のことです。

このようなポンカス債権を買い取っているのが、債権回収を本業とする債権回収会社(サービサー)です。

信用保証会社は定期的にこのようなポンカス債権をまとめてバルク(まとめ売りのこと)で入札にかけて、債権回収会社に売却しています。

これを『債権譲渡』といいます。

ポンカス債権は回収の見込みが大変低いため、上記の例で額面が1,000万円あっても、その1%くらいの金額で落札されます。

実際はバルクセール(まとめ売り)で一山いくらなので、それぞれの単価は分かりませんが、ならすとそれくらいになるようです。

これで、代位弁済された2,500万円の債権が、10万円程度に圧縮されたことになります。

債権回収会社(サービサー)は、その一山いくらで買ったポンカス債権をひとつひとつ地道に連絡を取ろうと試みていきます。

  • 本人が返済資力がなくても、保証人が持っていないか?
  • 本人の給料から差し押さえできないか?
  • 安く買っているので、一括で完済できないか?

などを探っていくことになります。

たまたま事業を継続していて、払える見込みがある場合や、親戚などが一括での処理にお金を貸してくれるなどで、解決する件数がある程度あれば、全体で利益が出るスキームになっています。

これで、債権回収会社(サービサー)にも何も迷惑をかけておらず、後ろめたいことは何もありません。

以上より、

  • 銀行
  • 信用保証会社
  • 債権回収会社(サービサー)

のどこに対しても、任意売却をしたことで迷惑がかかっておらず、後ろめたいことは何もないことが分かって頂けると思います。

銀行⇒信用保証会社⇒債権回収会社(サービサー)と流れていくスキームがすでに出来上がっていて、住宅ローンが払えなくなれば、各段階で粛々と進めていくような形になります。

 

考え方③債権回収会社(サービサー)は怖くない

債権回収会社(サービサー)は弁護士以外で債権の回収を業務として行ってもよいと金融庁に許可されている唯一の会社です。

金融庁の監督は厳しく、乱暴なことや、脅すようなことは当然できませんし、債権回収の方法なども厳しく制限されています。

そして、信用保証会社の債権がこのような債権回収会社にしか流れないように厳しく監視されていますので安心です。

これがもし何でもありだったら・・・

冒頭の1,000万円のポンカス債権を怖い人たちが10万円で買って、

『額面1,000万円今すぐ俺に返せコノヤロー!』

ということになることも考えられるからです。

よく『〇〇債権回収株式会社』から通知が来て、見た目が『債権回収』なのでびっくりする人も多いですが、銀行系列の会社も多く、独立系でも上記のような厳しい許認可制のもとで運営されている会社なので、まったく心配はいりません。

 

考え方④貸した側にも責任の一端はある

任意売却になってしまう原因は、住宅ローンが払えなくなることです。

しかし、そもそも住宅ローンが払えなくなったときに、その家を泣く泣く手放しても、住宅ローンを完済できないことも問題です。

要は、抵当権を実行しても全額返済できないから任意売却というややこしい手順を踏まなくてはいけないという考え方です。

抵当権といえば簡単にいえば

『借金のカタ』

のことです。

『住宅ローンが払えなくなったら売却して返済に充てますよ』

ということです。

ではなぜそうなるのか?

結論から言うと、

『そうしないと誰にも貸せなくなるから』

です。

新築で住宅を買う際に、買ってすぐに売却しても2,500万円にしかならない家に3,000万円を貸し出すのは、そうしないと買えないからです。

自己資金を何百万円も持っていてさあ家を買おうという人は少ないです。

ただでさえ子育てなどでたくさんお金がかかる世代が住宅を買うからです。

なので住宅ローンを貸す側も、実際はもう少し家の価値は少ないけど許容範囲ということで、多めの金額の抵当権をつけて貸し出すことになります。

そもそも論でいえば、この時にかさ上げしている分が、将来売却する際に、足らずの分になってしまうということです。

任意売却でなくても、普通に買い替えなどで売却したい場合でも、売却金額だけで借入をペイできることは多くありません。

住宅ローンを払えなくなったから、借金のカタである家を泣く泣く手放しているのに、それ以上ガタガタ言われたくないというのが本音のところです。

任意売却することで、借入者としての責任は十分果たしているのです。

ましてや、今まで高い金利も含めて真面目に払ってきたのですから、後ろめたいことは何もないと考えるようにしましょう。

 

考え方⑤事業再生と同じ

帝国データバンクや商工リサーチといった信用情報を扱う会社のホームページを見ると、毎日のように倒産情報が流れています。

負債額数億円から数百億円までさまざまです。

この負債額が丸々回収できているわけもなく、住宅ローンと同じような仕組みで圧縮されて処理されています。

それと同じ数だけ倒産した社長がいるはずですが、誰のことだかわからないと思います。

住宅ローンの場合は名前も出ませんし、もっと分かりません。

住宅ローンを滞納して任意売却になったことは、住宅ローンを借り入れて住宅という資産を作る事業に失敗しただけという考え方です。

デメリットは借入やカードを作ったりすることがしばらくできなくなることだけです。

本当にそれだけです。

周りから見てもその人が任意売却した人かどうかなんで、分かりっこありません。

街を歩いていても、ひょっとしたら任意売却をしたことがある人と、すれ違っているかもしれません。

なので、任意売却はさっさと終わらせて、一刻も早く次の生活を再建させることに力を注ぐべきなのです。

まとめ

  • 住宅ローンを払えなくなって、任意売却になるからといって、後ろ向きになったり、投げやりになったり、気力を失うことはない。さっさとやるべきことをやって前を向くべき。
  • 住宅ローンを払えなくなっても、怖い目に遭うわけではなく、銀行⇒信用保証会社⇒債権回収会社(サービサー)という金融庁が作ったスキームにのって債権処理が粛々と進むだけ。これに乗っかってしまえばいい。
  • 一番大切なのは、自分本位でいいので、自分自身と家族の生活の再建を第一に、そこに力を注いでいくということ。任意売却に対して後ろめたい気持ちを持たないこと。任意売却をしたからといって、その後の生活が何ら制限を受けたり拘束されるものでもないことを理解すること。
  • デメリットは、持ち家を失うことと、しばらくは借り入れやカードを作れないなどくらいと思っていい。

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