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瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

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瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

投資用不動産の物件概要書で、

『瑕疵担保免責』

という言葉を見かけたことはありませんか?

投資用不動産や事業用不動産ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という売主からのメッセージです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

この記事では、不動産売買時の瑕疵担保責任と瑕疵担保免責についてご紹介します。

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

ポイント①:瑕疵担保責任とは?

隠れた欠陥を売主が保証する責任を負うということ

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瑕疵担保責任の『瑕疵』とは、簡単にいうと『欠陥』のことです。

よく欠陥住宅などと言います。

不動産の場合の『瑕疵』とは、

  • 通常有すべき性能が欠けている
  • 生活に支障が出る

ような欠陥のことをいいます。

最初から欠陥住宅と分かっていれば買わない、もしくは大幅に安くしてもらうなどになります。

なので、ここでいう『瑕疵』とは、不動産の売買時には気が付かなかった、『隠れた瑕疵』のことを言います。

ちなみに、

  • 境界の確定のミス
  • 道路の接道など建築基準法上の不備
  • 地下埋設物や土壌汚染

などは『瑕疵』ではなく、契約時の重要事項の不備になります。

『瑕疵』として認められるのは、

  • 構造耐力上の主要な部分
  • 雨水の侵入を防止する部分

となります。

主に建物の、

  • 基礎
  • 屋根

などが該当します。

それ以外の内装などの部分は、隠れていないので、自身でチェックすることが必要となります。

実際は、『構造耐力上の主要な部分』で欠陥が発生することは少なく、大抵の場合は、『雨水の侵入を防止する部分』の欠陥になります。

築古アパートなどでは、

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • 木部の腐食

などをよく聞きます。

上記のような『瑕疵』を『担保する』、簡単にいうと、もしものことがあった場合に保証することだと考えてください。

つまり、『瑕疵担保』といえば、『不動産に隠れた欠陥があった場合の保証』というような意味です。

そして、『瑕疵担保責任』とは、『不動産に隠れた欠陥があった場合の保証をする責任』という意味になります。

誰がこの責任を負うのかというと、不動産の『売主』となります。

 

ポイント②:瑕疵担保責任を免除するとは?

保証なしのノークレーム・ノーリターン商品だということ

保証なしのノークレーム・ノーリターン商品だということ

  • 投資用不動産の物件概要書
  • 売買契約の際の重要事項説明書
  • 売買契約書

などに、

『売主の瑕疵担保責任を免除する』

の一文が盛り込まれているケースは多いです。

要するに、『売主の瑕疵を担保する責任を免除しますよ』という意味です。

言い換えると、『売った不動産にあとから何かあっても、売った人はそれを保証する責任を負いませんよ』という意味になります。

家電製品などで『この商品には保証書はつきませんよ。ノークレーム・ノーリターンでお願いします』と言っているのと同じことになります。

  • 中古の投資用不動産
  • 売主が個人

の場合はほぼ100%の売買契約において、『瑕疵担保責任を免除する』という一文が盛り込まれています。

なので、この一文がある不動産を購入する際には、事前に不動産を細かくチェックしておかなければならないことになります。

しかし、中古収益不動産の流通の現場では、良い物件はすぐに売れてしまうため、建物を微に入り細に入りチェックするなどなかなかできないのが現実です。

つまり、瑕疵担保免責の物件では、

『建物のリスクを背負って投資を始める』

ということを、頭できちんと理解しておく必要があります。

また、そういった建物のリスクをある程度カバーしてくれるのが、火災保険なのです。

瑕疵担保免責の投資用不動産で火災保険に入らないということは、通常あり得ないことだといえます。

 

ポイント③瑕疵担保責任の期間は?

個人売主より不動産業者の制限が厳しい

個人売主より不動産業者の制限が厳しい

瑕疵担保責任を免除しない契約の場合、売主はいつまでこの責任を負い続けるのでしょうか?

これは、売買契約の条件として、売主と買主双方の話し合いで任意に設定することができますが、売主が個人の場合は、2~3ヵ月程度とすることが一般的です。

しかし、売主が宅建業者になると、

  • 宅建業法
  • 品確法

という2つの法律の制限を受けることになります。

宅建業者が売主になる場合は、不動産の専門知識が少ない買主側に不利になる恐れがあるため、買主保護の考え方により、瑕疵担保責任については買主にとって不利となる条項を設定することはできません。

そのため、瑕疵担保責任期間についても、個人の売主の時のように免除したり、2~3ヵ月程度の短い期間に制限することができず、宅建業法上は『物件の引き渡しから2年以上』という制限が設けられています。

そのため、投資用不動産を売買している不動産会社の売買契約書のほとんどは、この瑕疵担保責任期間を最短の『2年間』としているのが普通です。

また、不動産業者が新築物件を売主として売買した場合については、さらに厳しい『品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)』の制限が規定されています。

この法律によると、建物の

  • 構造耐力上の主要な部分
  • 雨水の侵入を防止する部分

の瑕疵については、2年目以降に発覚することが多いため、この部分に関する瑕疵担保責任については、『引き渡しから10年間』負わなければならないという厳しいものになっています。

まとめ

  • 『瑕疵担保責任』とは、不動産の『構造耐力上の主要な部分』および、『雨水の侵入を防止する部分』における隠れた瑕疵を保証する責任を負うということ。
  • 『瑕疵担保責任免責』の場合は、上記の責任を売主は負わないということで、リスクは買主にあるということになる。買主は建物のリスクを背負って引き渡しを受けるため、火災保険への加入が必須となる。
  • 瑕疵担保の期間は、個人の売主であれば、2~3ヵ月間での設定が多いが、宅建業者が売主の場合は宅建業法上、最低2年間の瑕疵担保期間を設けなくてはならないと規定されている。また、宅建業者が新築物件の売主となるときは、品確法により10年間の保証が規定されている。

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