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収益物件の運用における資産管理法人3つの利用形態

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収益物件の運用における資産管理法人3つの利用形態

収益物件の運用における資産管理法人には3つの利用形態があります。

それぞれのメリットとデメリットを理解し、自分の投資戦略に合った方法で法人を設立し運営すると効果が高くなります。

一般的には取り組みの難易度と資産管理法人設立による節税効果は比例します。

収益物件の運用における資産管理法人3つの利用形態

①設立した資産管理法人を使って収益物件を取得する

一番シンプルな方法です。収益物件の名義は法人となります。

設立した資産管理法人名義で金融機関から借り入れを行い、収益物件を購入し運営していきます。

報酬は、

  • 役員報酬という形で、本人や配偶者で本業の所得の少ないほうが取得する
  • 資産管理法人の利益(内部留保)としてそのままプールしていく

のどちらの方式でもとることができる方法です。

この方法のメリットは、3つの利用形態の中で、最も節税効果が高いことです。

個人所得が高額になっていて、その税率が法人税よりも高い場合に効果を発揮します。

デメリットは、金融機関の中には法人名義への融資を認めない(個人のみ認める)金融機関もあるため、融資を引く難易度が個人で取り組むよりも高くなることです。

 

②設立した資産管理法人にサブリースを行う

収益物件の名義は個人となります。

個人が取得した収益物件を設立した資産管理法人に一括貸しをして、その賃料を個人が受け取るという方法です。

  • 金融機関で法人での不動産取得を認めてもらえず、やむを得ず個人で収益物件を取得した場合
  • すでに個人で収益物件を取得している場合

などに取り組むスキームとなります。

資産管理法人で収益物件を取得するよりも、手軽に行うことができるメリットがあります。

個人で取得する利益の一部を資産管理法人に移転させ、税額を圧縮することが目的となります。

入居者からの賃料は一度資産管理法人に入ります。そこから再び賃貸料として所有者である個人に支払われる形となり、サブリース方式とも言われています。

この方法では、どの程度のサブリース賃料を得られるのかがポイントとなります。

一般的にその割合は20%程度と言われています。なお、相場よりも明らかに安い金額で一括貸しをしている場合は、不当に同族会社へ利益を移転したものとして、税務調査で否認される恐れがあるので注意が必要となります。

 

③設立した資産管理法人を管理会社として運営する

収益物件の名義は個人となります。

設立した資産管理法人に収益物件の管理を委託する方法です。

物件管理の委託という形になるのでさらに取り組みやすくなるというメリットがあります。

この方法も、サブリース方式と同様に、利益の一部を個人から法人へ移転することが目的です。

しかし、この場合には設立した資産管理法人がきちんと管理業務を行っていることが条件となります。

したがって、形式だけの場合は税務調査で否認される可能性があります。

具体的には、入居者からの家賃集金業務や清掃などの業務をその資産管理法人に委託し、実際に行う必要があるということです。

そして、管理料として認められるのは、賃料収入のせいぜい10%程度までとなるので、節税効果は3つの方法の中では最低となります。

まとめ

収益物件の運用における資産管理法人には下記3つの利用形態があります。

  1. 設立した資産管理法人を使って収益物件を取得する
  2. 設立した資産管理法人にサブリースする
  3. 設立した資産管理法人に管理を委託する

1が最も節税効果が高く、3が最も低くなります。

取り組む難易度は3が最も簡単で、1が融資を含めて難易度が高くなります。

取り組む難易度と節税効果の大小は比例するので、本気で節税を目指すのであれば、資産管理法人で物件を取得することに取り組むことが王道となります。

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