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相続税対策でタワーマンションと収益物件ではどちらが有利か?

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相続税対策でタワーマンションと収益物件ではどちらが有利か?

相続税対策にタワーマンションを購入すると節税できるとよく聞きますが、他の収益物件と比較した場合、相続税の節税効果はどちらが高いのでしょうか?

個人で相続の直前であればタワーマンションが相続税の節税対策には有効です。

また、法人での取得や個人でも相続まで時間がある場合は収益物件が有効になります。

この記事では、相続税対策でタワーマンションと収益物件ではどちらが有利か?についてご説明します。


タワーマンションの上層階を利用した相続税の節税方法

タワーマンションを利用した相続税の節税は、有効な手段として注目されています。

不動産の財産評価は時価ではなく、固定資産税等の評価によります。この時価とのギャップを利用することで節税が図れるというスキームになります。

このギャップが大きければ大きいほど節税効果が高いことになるのですが、タワーマンションの上層階を利用すると非常に大きなギャップを得ることができます。

今は都心部と中心にタワーマンションが多く供給されています。

タワーマンションの特徴は、高層階ほど市場価格が高い点にあります。その中でも市場価格が最も高いのは当然ながら最上階です。同じ間取り、同じ面積でも低層階と高層階では市場価格で3倍以上も違うケースもあるくらいです。

一方で固定資産税等の評価は階数に関係なく施工単価×面積で算出されています。ただし、国税庁は階数によって評価を変えることを検討しているとの報道がなされていますので、いつまで有効なのかは分かりませんが、今のところ1階でも50階でも同じ評価となるのです。

このギャップを利用して、時価の高いタワーマンションの最上階を取得することで、財産の評価を下げることは有効な手法のひとつだといえます。

ただし、収益物件と異なり、タワーマンションは借入を利用して取得しても返済原資が確保されないという点に注意が必要です。

もちろん貸せば賃料が入ってきてさらに評価を下げられるのですが、利回りは通常の収益物件に比べて低くなるのが一般的です。

さらに、タワーマンションは管理費や修繕積立金が高額であることが多いので、その点でも注意が必要となります。

 

タワーマンションと収益物件のどちらがよいか?

相続税対策としてタワーマンションを購入する場合、

  • いつ相続が発生するか
  • 物件取得が個人か法人化

によって節税効果が大きく変わります。

個人ですぐに相続が発生しそうな場合であれば、オーナーチェンジでタワーマンションを購入することで資産の評価額を下げて大きな節税メリットを得ることが可能です。

極端なケースでは8割以上の評価減になるということもあります。

法人で取得する場合は、物件取得後3年を経過しなければ取得時価での評価となります。

  • 法人で取得する
  • 相続が発生するまでの期間が長い
  • いつ相続が発生するかわからない

ような場合は、タワーマンションではなく築古木造の収益物件を購入してインカムゲインを得ながら減価償却で利益を圧縮したほうが得策だといえます。

なぜなら、タワーマンションはまだ新しいものが多く、RC造で減価償却期間が長いうえに利回りが低く、修繕積立金や管理費などの固定コストも高いことが多いため、長期保有するには最適とはいえないからです。

また、長期保有をしていて、いざ相続が終わって売却しようとする頃には、タワーマンションの価格が大幅に下がっている可能性も考えられます

そして、タワーマンションを使った相続税の節税については、話題になりすぎて多くの人が行ったため、今後は国税庁が監視を強化することが予想されています。

これまで通りの方法が有効ではなくなる可能性も十分に考えられるので注意が必要です。

まとめ

相続税対策としての不動産取得は、

  • 個人で相続直前であればタワーマンション
  • 法人での取得や相続まで時間がある場合やいつ相続が起こるかわからない場合は通常の収益物件

が適しています。

タワーマンションは利回りが低く、修繕積立金や管理費などのランニングコストが高いので長期保有には向かないからです。

築古の木造収益物件でインカムゲインを得ながら減価償却費を大きく出してトータル収益の最大化を狙うのが合理的です。

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