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スルガ銀行アパートローン7つの特徴と最新動向

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スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの6つの特徴

スルガ銀行の収益物件に対する不動産投資ローン・アパートローンのことを聞いたことがないという不動産投資家はおそらくいないのではないでしょうか?

ここでご紹介している内容は、申込者の属性や持ち込んだ支店や時期などによってもローンの審査結果は異なってきますので、必ずこうだと言うわけではありませんが、融資の打診をする際に当たりをつけるのに役立てて頂ければと思います。

さて、不動産投資の初心者が融資を受けるにはどこの銀行かといえば、真っ先にスルガ銀行だと言われるほど不動産投資の世界では超がつくほど有名な銀行です。

不動産投資への融資の積極性でいえばおそらく全金融機関の中でもNo.1なのではないでしょうか。

金利が高いのがネックなのですが、融資承認までの期間が他行よりはるかに速く、優良収益物件を手に入れるためには欠かせない銀行であることも事実です。

この記事では、スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる7つの特徴と最新の融資姿勢等の動向をご紹介します。

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンがよくわかる7つの特徴

スルガ銀行は不動産投資の世界では最も有名な銀行の一つです。

評価方法や特徴はスルガ銀行の担当者によっても大きく異なるところがスルガ銀行を利用する際の重要なポイントとなります。

金利は4.5%ですが長期の融資期間で素早い融資付けが特徴の銀行です。

 

特徴①:融資エリア

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの融資エリアはほぼ全国です。北海道、東北、北陸、愛知、大阪、広島、福岡など、全国に融資する銀行です。

静岡県の沼津市に本店がある地銀なので、通常の地銀であれば、静岡県と近隣の神奈川県や愛知県、そして東京都までは融資してもおかしくないのですが、地銀としては通常あり得ない全国エリアでの融資を行っています。

そのため、地銀であるにも関わらず、都銀のりそな銀行よりも融資対象エリアが広いといえ、都銀と同じようなエリアで融資できる稀有な地銀です。

サラリーマン向けの不動産投資に最も積極的な銀行のため、不動産投資の初心者が始めて融資を受ける銀行の筆頭株といえます。

 

特徴②:評価方法

スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンの評価方法は、基本的な考え方はオーソドックスで、

  • 積算評価
  • 収益還元評価

両方を使って評価します。

ただし、このスルガ銀行の評価方法が、他の都銀や地銀と比べると、同じ収益物件に対しても高い評価金額を出してくれるところがポイントです。

そして都銀などとは異なり、簡易に評価を算出するのみで、物件評価を外部の評価機関に出すということも行いません。

つまり、物件の評価がダメであっても、その人の属性から融資が回収できればよいという考え方が根底にあるといえます。

 

評価方法の特徴①・・・評価額が高め

積算金額の建物の評価額は、RCで20万円/㎡程度以下を設定する銀行が多い中、スルガ銀行ではこれを大きく超える単価になっています。

また、積算評価に銀行のリスクヘッジのために、通常担保に掛目を入れて融資額を減らすのですが、スルガ銀行では掛目を入れませんので、評価額がそのまま融資額になりやすい傾向があります。

そのため、他の銀行より積算評価が1.3倍程度以上まで上昇しますので、物件価格が多少高くても、融資が受けやすくなります。

 

評価方法の特徴②・・・融資スピード

これはとてもすごいことなのですが、必要書類がそろっていると、融資内定まで5日程度で行います。住宅ローンの事前審査なみのスピードです。

普通の銀行がどんなに早くても2週間、通常は1ヵ月かかるところを1週間以内で融資内定を出すので、物件を獲得するのに威力を発揮します。

なぜなら、売主からすると、融資の内定が出ていない人と契約は結びたくないので、融資が内定した人を優先することはよくあります。そのため、スルガ銀行で内定をもらえば、良い物件を獲得することが可能になるからです。

これを利用して、他の銀行にも融資依頼をしているが、スルガ銀行にも並行して融資依頼をすることで、物件を確保しようとする人もいます。

これは当然ながら、スルガ銀行には嫌われますが・・・時と場合によっては有効なこともあります。

スルガ銀行の融資に対するスピード感は突出しており、融資付けが早い買主を優先する収益物件の購入には絶大な威力を発揮するといえます。

そのような収益物件では都銀や地銀などを使っている人がスルガ銀行を使っている人に勝つことはかなり難しいということです。

不動産投資は収益物件を購入して始めてみないと始まらない部分が多々あります。

金利の低い都銀メガバンクを使って優良物件を購入するのがベストではありますが、そうそううまくはことが運ばないことが多いです。

なぜなら優良物件ほど購入競争も激化するからです。

優良物件だがスルガ銀行のアパートローンを使うのが条件という場合は躊躇せずにスルガ銀行で融資を付けても良いのではないでしょうか。

スルガ銀行のアパートローンを使うと他のどの銀行よりも審査スピードは格段に速いので、スルガ銀行をうまく使うことで市場にまれに出てくる優良物件を購入できるチャンスが高くなるといえるます。

競争の激しい優良物件を金利のリスクをとってスルガ銀行の融資スピードを使って購入するという戦略を取っている不動産投資家も多いと思います。

 

評価方法の特徴③・・・融資期間が長い

通常は、法定耐用年数から経過年数を引いた年数が、融資年数の上限になります。

たとえば、鉄骨造なら法定耐用年数が34年で、築20年経過していると、通常は34年-24年=10年が融資期間の上限となります。しかし、スルガ銀行では、この融資期間を延ばすことができます。

重量鉄骨造であれば、築20年経過していても、信用毀損の部分はありながらもスルガ銀行は耐用年数を無視して融資期間を25年や30年まで伸ばしてくれることがよくあります。

そのため、スルガ銀行は金利が高めなのですが月々の返済額を少なくすることができますので、不動産投資の初心者がとても使いやすい銀行となっています。

融資期間が延びれば、その分月々の返済額が減るのでキャッシュフローが増えることになります。

支払総額が多くなるのと元金の返済の進み方が遅くなるが、キャッシュフロー重視の不動産投資家においてはキャッシュフローを出しやすくなります。

つまり、利回りが低い収益物件でも融資期間が長ければ金利4.5%での借り入れでも、それなりのキャッシュフローを出せてしまうということです。

 

特徴③:法人融資

スルガ銀行のアパートローンは個人向けで、法人融資は基本不可です。また、自営業者への融資も難しいと言われています。

スルガ銀行が想定しているのは、上場企業のサラリーマンや公務員であり、信用力のある会社で働いており年収が高めの人ということになります。

 

特徴④:金利

原則4.5%です。団信の費用は金利に含まれています。

都銀や地銀、信金などよりも高めの金利設定となります。

 

特徴⑤:属性

時期によって方針は大きく変わることがあります。

以前は年収500万円~600万円程度でも融資が可能であったが、不動産投資をする層が非常に多くなってきており、営業努力をしなくても多くの人がスルガ銀行に融資依頼をしているため、現在は年収基準を引き上げているようです。

サラリーマン年収が900万円~1,000万円以上あれば、確実に融資は受けられます。時期によって支店や本部の水準が変わりますので、年収が700万円以上ある人はチャレンジする価値のある銀行です。

収益物件の物件評価がある程度出るのであればあとは年収次第となります。

年収の20倍が基本路線で、緩い時は最大で年収の30倍までの融資額になる場合もあります。

つまりスルガ銀行は属性に対する融資を行うという基本スタンスなのです。

属性とはその人の、

  • 勤務先
  • 年収
  • 資産背景

などを総合して指します。

  • 公務員
  • 上場企業の会社員

などがスルガ銀行を有利に利用できると言われるのもスルガ銀行の属性重視の融資スタイルによるものと言えます。

 

特徴⑥:不動産会社との提携

多くの収益不動産会社はスルガ銀行と提携していると言われます。

物件紹介する際には、スルガ銀行で融資を付けなければ売却しない不動産会社があるくらいです。

それはスルガ銀行が融資が出やすく、あまりにも早い融資付けの力があるからです。

それゆえに、スルガ銀行が融資を出す、出さないがその不動産の価格を大きく左右することすらあり得ます。

以前は木造アパートにも融資を出していた時期もありましたが現在はストップしていて、木造アパートが売れにくくなり、価格も下がるということが起こっています。

その反面、鉄骨造の融資は緩い傾向があり、残存耐用年数が少ないもしくはなくても長期に融資することがあります。そのような物件は売却価格が上がる傾向があります。

スルガ銀行の融資姿勢を常に把握しておく必要があると言えるくらい、不動産投資では重要な銀行であるといっても言い過ぎではありません。

 

特徴⑦:融資担当者によって融資額は大きく異なる

スルガ銀行の担当者によっては、

  • 通常の積算評価と収益還元評価を考慮した評価範囲までを融資額として伝えてくる担当者
  • これくらいの属性であれば融資額もこれくらい行うことができると伝えてくる担当者

に分かれるのが特徴です。

なので、融資額を決める際にも、属性が重視されて返済さえできる人であれば、担当者次第では融資額を伸ばすことができるということなのです。

上記の例でいえば、後者のような柔軟な担当者に依頼すれば、融資額を伸ばしやすいといえます。

担当者によってはさまざまな手法で融資額を伸ばすこともできるようです。

良くも悪くもスルガ銀行は担当者次第なのです。

例えば、通常は現在の所有者がスルガ銀行で融資を受けている収益物件は、現在の所有者が当初融資を受けた金額以上にスルガ銀行では融資できないことになっています。

つまり、スルガ銀行で収益物件を購入した人は、収益物件を売却しようとしても、スルガ銀行の融資を使う買主さんには、高く売却できないということが通常です。

しかし、スルガ銀行の担当者によっては、次の買主に当初の融資額以上の融資を行うことができます。

このような担当者を見つけておくと収益物件の購入時の融資付けだけではなく、次の売却の際も有利に進めることができるということになります。

つまりスルガ銀行は、銀行の内部の規定だけではなく、担当者の融資スキルによって融資額をアップさせることが可能な銀行だといえるのです。

 

2017年4月現在の最新動向

地方物件への融資にさらに積極姿勢

今までもスルガ銀行は地方物件の融資にも積極的でしたが、さらに輪をかけて積極的になっている印象です。

先日も広域の営業を統括する方とお話しをしたのですが、岡山や広島などの中国地方や、高松や松山などの四国の中核都市などでは融資姿勢がさらに積極的になっているようです。

 

都心部では金利引き下げ事例も

東京や大阪の都心部では、今までスルガ銀行の代名詞であった金利4.5%ではなく、金利3.5%の融資も実行しているようです。

都心部の物件価格が高騰しすぎており、金利4.5%ではキャッシュフローが全く合わず物件購入を見合わせざるを得ない事態への対策だそうです。

また、オーナー居住部分のある収益物件では、同じグループのゆうちょ銀行との共同融資も行っているとのことでその金利も3.5%程度のようです。

オーナー居住部分はゆうちょ銀行が融資し、賃貸部分はスルガ銀行が融資するという建てつけで、厳密には分けられないがお互いに審査を行うので足並みを揃えざるを得ないので、取り組みやすいとおっしゃっていました。

スルガ銀行の融資姿勢の動向は最新情報を常に仕入れておくことが重要です。

まとめ

  • スルガ銀行はサラリーマン向けの不動産融資に最も積極的な銀行であり、不動産投資の初心者が始めて融資を受ける銀行の筆頭株。
  • 不動産投資ローン・アパートローンのエリアは全国、評価方法は積算と収益だが評価額が高めで融資スピードが速く、残存耐用年数が残っていなくても融資期間を長く取れる可能性があり、金利は高めだが月々の返済額を抑えた事業計画を立てることが可能。
  • 法人への融資や自営業者は基本的に不可。スルガ銀行が想定しているのは上場企業のサラリーマンや公務員であり、信用力のある職場で働いていて年収が高めの人となる。
  • 融資には属性を最優先するのがスルガ銀行の基本スタイルとなるため、物件評価が出ていなくても、借りる人の属性次第では融資額を伸ばすことができる。
  • 融資額が担当者によっても大きく変わるのが特徴。つまり担当者の融資スキルによって融資額を大きくアップさせることも可能となる。
  • スルガ銀行で融資を受けるべきかという問いには、優良物件の購入争いが激しい時代においてはスルガ銀行は無視できない存在だといえる。他の銀行でも融資可能な収益物件なら、他行を利用する買主を出し抜くならスルガ銀行の融資スピードを積極的に使うことも有効となる。

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