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新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的な問題点

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新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

かなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットがあるのかは疑問です。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つの、しかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築の投資用ワンルームマンションの価格には、3割以上の利益が乗っかっています。

購入した翌日には、新築プレミアムの一部である価格の10%程度は、流通価格が下がっている世界です。

物件価格が割高なので、収支を見ても明らかに儲からない投資なのですが、マンション販売会社の営業マンの電話攻勢に負けて、新築投資用マンションを購入してしまう公務員や会社員の人が後を絶たないのが実態です。

本人が低い収支にも納得していてそれでも欲しい!というなら、それでもいいのです。でもほとんどがそうではなさそうです。

 

マンション販売会社の売り方にも問題がある

脱税まがいの節税指南で、サラリーマンの給与所得を圧縮して所得税の還付を受けられるという触れ込みでグイグイと攻めてきて、断り切れずに買ってしまったという人の話もよく耳にします。

よく考えれば、あれだけマンション販売会社が営業するということは、

  • 営業攻勢をかけなければ、ネットやチラシで売れる物ではない
  • 営業員のコストが多く掛かってもデベロッパー、販売会社ともに儲かるほど利益が多い

ということが透けて見えます。

営業マンの平均年齢も低く、経験も浅いと思われ、販売用のトークはものすごく訓練されているものの、宅建資格はもちろん、不動産のプロとしての専門性にも疑問がある場合が多いです。

朝から晩まで電話営業をするために、肉体的および精神的なタフネスが求められ、資格や専門性なんかむしろ無いほうが売れると言われるような気合いと根性の世界です。

逆に宅建資格や専門性があると、お客さんの立場に立って考えてしまい『何かおかしい』と思いながら営業するので押しが弱くなり逆に売れません。

まともな人は遅かれ早かれ去っていくことになります。

御託を並べずに売ること、それこそが正義ということに納得している営業マンだけが、売りまくって果実を手にし、業界に君臨することができます。

そういう営業マンがくると、断ってもなかなか帰りません。厄介です。

彼らはお客様が断るのは内容が理解できていないからだと信じて疑わないからです。

 

新築プレミアムの実態

例えば、2,000万円の物件であれば、新築プレミアムだけで500万円から600万円はあります。

つまり、適正な販売価格は1,500万円程度だといえ、原価でいえばもっと下がるでしょう。

それでも収支度外視で立地が超一等地であり、キャピタルゲインが望めるのならいいのですが、それほどでもない立地で、しかも狭い土地にペンシル状に建てたマンションの価値は下がっていく可能性のほうが高いのが普通です。

ほとんどの新築ワンルームマンションは築10年もすれば価格が大幅に下がり、新築時に2,500万円程度だったものが、10年で半値以下に下がっています。

もし新築プレミアムが乗らずに、適正な販売価格で買えていたとするならば、妥当な償却後の価格だといえますが・・・。

結局、新築プレミアムが取れたあとは、市場で積算価格や収益還元の観点から評価されますので、妥当な価格での流通となるということです。

市場の目はごまかせません。

 

新築ワンルームマンションを買った結果

新築ワンルームマンションを買った結果

何もしなくてもキャピタルロスが発生する

新築の投資用ワンルームマンションが築10年で新築時の半値以下になっていることは珍しくありません。

10年間で50%ですから、1年間で5%程度のキャピタルロスが何もしなくても発生していることになります。

 

実質利回りはマイナス

新築投資用ワンルームマンションの利回りはせいぜい5%程度で、経費等を除くと実質2%程度が手残りキャッシュフローとなります。

そのため、1年間で5%のキャピタルロスに対して、実質2%程度の手残りキャッシュフローなので、毎年の実質利回りはマイナスで大損していることになります。

1年間のキャピタルロスを2%、10年間で20%の値下がり以下にできれば計算上はトントンになりますが、新築プレミアムですでに3割乗っかっているのでアウトです。

手残りキャッシュフローとして月々数万円ずつ積み上げたインカムゲインが、売却時のキャピタルロスで吹き飛ぶどころか期間全体ではマイナス収支となり、なんのために投資したのかわからなくなってしまいます。

これを防ぐ方法はただひとつです。

売らずに持ち続けること。売却しなければキャピタルロスは発生しないからです。

それでも、売却できて損益確定をして、損切りできればまだ良いほうなのが現実です。それは売却したくても売却できないリスクがあるからです。

 

売却したくてもできないリスク

新築投資用ワンルームマンションは、個人の信用だけでいくつか買えてしまうのですが、キャピタルロスが大きすぎて、売却しようにも債務超過でローンが消せないために、追い金してまで売却するよりは、やむなく持ち続けている人が多くいます。

保有物件の銀行からの担保評価が出ないために、追加で良い物件を買うこともできず、いわゆる何十年も塩漬けとなってしまう人もいます。

まとめ

  • 新築ワンルームマンション投資は新築プレミアムがたっぷり乗っていて割高であり、それが収支にもキャピタルロスにもつながるため、不動産投資の対象としてはデメリットが大きい。
  • 新築ワンルームマンション投資では毎年5%程度のキャピタルロスが発生し、築10年程度で50%、半値になる例も珍しくない。
  • 新築ワンルームマンション投資で手残りキャッシュフローが2%程度あったとしても、キャピタルロスで実質マイナス収支であることを理解する。
  • 新築ワンルームマンション投資では個人の信用だけで複数戸保有することはできるが、銀行の担保評価は出ないため、それらをもとに新しい物件を買うための融資を引くことは難しくなる。
  • 売却したくてもキャピタルロスが大きすぎてローンが消せずに、売りたくても売れずに塩漬けとなっているオーナーも多い。

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